Ein Ratgeber zur Maklerprovision

Seit Dezember 2020 hat das Bestellerprinzip die Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland, einschließlich in der Metropolregion Nürnberg, grundlegend verändert. Dieses Prinzip legt fest, dass die Maklergebühren beim Immobilienverkauf zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden und dass die Provisionsvereinbarung ausdrücklich schriftlich von beiden Seiten bestätigt werden muss.

Die Auswirkungen dieser Änderung waren in vielen Bundesländern spürbar, in denen die Maklerprovision bisher vollständig vom Käufer getragen wurde. Im Gegensatz dazu wurden zum Beispiel in Bayern die Kosten in der Regel schon immer fair zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

In diesem Ratgeber möchten wir von Immopartner aus Nürnberg Ihnen einen gründlichen Überblick über das Bestellerprinzip sowie die Maklerprovision geben.

Wo ist die Maklerprovision gesetzlich geregelt?

Seit dem 23. Dezember 2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft [§§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)]. Dadurch kam es zu einer Neugestaltung der Maklerprovisionsregelungen in Deutschland. Das Gesetz schreibt vor, dass Maklergebühren bei Immobilienverkäufen nun in der Regel nach dem Bestellerprinzip zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden müssen.

Gesetzestexte zur Maklerprovision und zum „Bestellerprinzip“, §§ 656a bis 656d BGB, Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser:

Gesetzestext	Inhalt
§§ 656a bis 656d BGB: Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB	Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB	Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB	(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. (2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB	(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. (2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Die Höhe der Maklercourtage in Nürnberg, Bayern

Die Maklerprovision beträgt in der Regel im Gesamten 7,14 Prozent inkl. MwSt. des Verkaufspreises. Beim Verkauf einer Immobilie in Nürnberg oder in Ihrer Region wird die Provision üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Jeder zahlt also 3,57 Prozent der Maklergebühren inkl. MwSt. Das war auch schon vor der Einführung des Bestellerprinzips in Bayern üblich.

Übersicht der bislang gängigen Praxis zur Maklerprovision in den jeweiligen Bundesländern (vor Einführung des Bestellerprinzips)

Bundesland	Gängige Gesamtprovision	Käufer	Verkäufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	7,14 %	0 %
Brandenburg	7,14 %	7,14 %	0 %
Bremen	5,95 %	5,95 %	0 %
Hamburg	6,25 %	6,25 %	0 %
Hessen	5,95 %	5,95 %	0 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	3,57 %	2,38 %
Niedersachsen	7,14 %	variabel	variabel
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Beispielrechnung übliche Maklercourtage in Nürnberg:

Angenommen, der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 250.000 Euro. Um die Maklergebühren zu berechnen, müssen Sie folgendermaßen vorgehen:

1. Zunächst müssen Sie die Provision berechnen: Kaufpreis (250.000 Euro) x 7,14 % = 17.850 Euro (Gesamte Provision inkl. 19 % MwSt.)
2. Dann müssen Sie die Provision hälftig aufteilen: Gesamte Provision inkl. MwSt. (17.850 Euro) / 2 = 8.925 Euro inkl. 19 % MwSt. (Provision für Käufer und Verkäufer Brutto)

Käufer und Verkäufer zahlen jeweils zur Hälfte die Maklercourtage. Sie zahlen also jeweils 8.925 Euro. Das entspricht 3,57 % inkl. 19 % MwSt. des Kaufpreises.

Welche Vorteile ergeben sich durch das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf?

Nun gibt es in allen Bundesländern eine einheitliche Regelung zur Aufteilung der Maklerprovision. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zahlen nun den gleichen Betrag. Diese klare Regelung schafft Transparenz und Sicherheit am Immobilienmarkt, insbesondere beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. In einigen Bundesländern, in denen zuvor nur der Käufer den Immobilienmakler bezahlt hat, sind durch die Neuregelung die Erwerbsnebenkosten gesunken.

Schriftliche Bestätigung der Provisionsvereinbarung bei erfolgreichem Abschluss

Gemäß dem neuen Provisionsrecht ist es nun erforderlich, dass der Maklervertrag mit Verkäufern und Käufern schriftlich vereinbart wird. Es ist eine schriftliche Bestätigung der Provisionsvereinbarung notwendig. Die Maklerprovision wird nach wie vor nur fällig, wenn es tatsächlich zu einem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags kommt.

Ist die Maklerprovision mit Maklern verhandelbar?

Ja, die Maklerprovision kann in Einzelfällen verhandelbar sein. Daher sollten Sie die genauen Konditionen vor Vertragsabschluss mit dem Immobilienmakler in Nürnberg oder Ihrer Region klären. Es ist ratsam, nicht nur den Preis, sondern vor allem die Qualität der Leistung des Immobilienmaklers zu berücksichtigen, um ein erfolgreiches Immobiliengeschäft abzuschließen. Ein seriöser Immobilienmakler wird transparent über seine Kosten und Leistungen informieren und gemeinsam mit Ihnen das bestmögliche Ergebnis erzielen.

Ausnahmeregelungen bei Maklerprovision und Bestellerprinzip

Die Teilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer ist zwar gesetzlich geregelt. Jedoch gibt es gibt bestimmte Ausnahmen, bei denen diese Regelung nicht zur Anwendung kommt.

1. Unbebaute Grundstücke: Beim Verkauf unbebauter Grundstücke gilt die Teilung der Maklergebühren nicht. Hier können die Vertragsparteien individuell über die Maklerprovision verhandeln und diese einvernehmlich festlegen.
   In Fällen, in denen es um ein Grundstück mit einem Abbruchhaus geht, können unterschiedliche Standpunkte in Bezug auf das Bestellerprinzip vorliegen. Einige Interessenten betrachten möglicherweise lediglich das Grundstück als relevant, während andere das Abbruchhaus als potenziellen „Sanierungstraum“ sehen. Bei Immopartner Nürnberg sind uns bisher keine einschlägigen rechtlichen Entscheidungen bekannt, weshalb wir in diesem Zusammenhang nach dem Bestellerprinzip handeln werden.
2. Mehrfamilienhäuser: Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Nürnberg oder in Ihrer Region ist die Teilung der Maklergebühren ebenfalls nicht vorgeschrieben. Hier können Käufer und Verkäufer selbst bestimmen, wie die Maklerprovision aufgeteilt wird.
3. Immobilienkäufe von Unternehmern: Wenn ein Unternehmen eine Immobilie erwirbt, greift die gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision nicht. Unternehmer haben somit die Möglichkeit, die Maklergebühren anders zu vereinbaren.
4. Gewerbeobjekte: Bei Gewerbeobjekten ist die Teilung der Maklerprovision nicht verpflichtend. Die Vertragsparteien können hier frei über die Höhe und Verteilung der Maklergebühren entscheiden.
5. Ferienhäuser: Bei Ferienhäusern und -wohnungen in Nürnberg, die zur gewerblichen Nutzung betrieben werden, greift die Teilung der Maklerprovision nicht.

Maklerprovision: Wann wird sie fällig?

Prinzipiell wird die Maklerprovision immer dann fällig, wenn der Immobilienmakler seine vertraglich vereinbarte Leistung erbracht hat. In den meisten Fällen ist dies der Zeitpunkt, an dem der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vermittelt hat und dieser notariell beurkundet wird.

Der notariell beurkundete Kaufvertrag stellt dabei den Zeitpunkt für die Fälligkeit der Maklerprovision dar. Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis. Die Höhe der Provision, die sich prozentual am Kaufpreis bemisst, wird schriftlich im Maklervertrag festgehalten.

Die Maklerprovision wird fällig, wenn:

1. Ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde.
2. Der Immobilienmakler die vereinbarte Maklertätigkeit erbracht hat.
3. Eine gültige Gewerbezulassung des Maklers vorliegt.
4. Ein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss besteht.
5. Der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben wurde.

Übrigens erlischt der Provisionsanspruch nicht mit Auslaufen des Maklervertrags. Entscheidet sich ein Interessent des Immobilienmaklers erst nach Ende der Vertragslaufzeit für das Objekt, hat der Makler dennoch Anspruch auf die Provision.

Sieben Fallstricke bei der Maklergebühr, die Sie kennen sollten

Der Immobilienmarkt in Nürnberg oder Ihrer Region entwickelt sich ständig weiter. Ob Sie als potenzieller Immobilienkäufer oder Verkäufer in der Metropole oder in Ihrer Umgebung agieren – es ist entscheidend, gut informiert zu sein. So können Sie mögliche Fallstricke bei der Maklergebühr vermeiden.

1. Beachten Sie die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs
   Die Maklergebühr ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Immobilienkauf oder -verkauf in Nürnberg oder in Ihrer Umgebung. Beachten Sie zusätzlich die Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer, um die finanzielle Belastung richtig einzuschätzen.
2. Versuchen Sie nicht, die Gebühren mithilfe Ihres Partners zu umgehen
   Für Käufer gilt: Versuchen Sie nicht, die Maklergebühr zu umgehen, indem Sie Ihren Partner den Vertrag unterzeichnen lassen. Der Provisionsanspruch des Maklers gilt auch dann, wenn der Partner den Vertrag abschließt.
3. Vertrauen Sie nicht auf einen Provisionsanspruch bei Rückabwicklung des Vertrags
   Beachten Sie, dass der Makler seinen Provisionsanspruch behält, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist und seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht wurde, selbst wenn der Vertrag später rückabgewickelt wird.
4. Vermeiden Sie doppelte Maklergebühren
   Achten Sie darauf, nicht doppelt zur Kasse gebeten zu werden, indem verschiedene Makler eingeschaltet sind. Klären Sie rechtzeitig den Vermittlungsanspruch, um doppelte Provisionspflicht in Nürnberg oder andernorts zu vermeiden.
5. Beachten Sie die steuerliche Absetzbarkeit
   Informieren Sie sich über die steuerliche Absetzbarkeit der Maklergebühren und lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Steuerexperten beraten, um mögliche Steuervorteile in Nürnberg oder in Ihrer Region in Anspruch zu nehmen.
6. Prüfen Sie eine Individuelle Gebührenvereinbarungen
   Es gibt keine Einheitsregelung für Maklergebühren in Nürnberg oder der Region. Verkäufer und Makler können unterschiedliche Gebührenmodelle vereinbaren. Informieren Sie sich über die genauen Bedingungen der Maklergebühr, um böse Überraschungen zu vermeiden.
7. Vereinbaren Sie den Zeitpunkt für die Zahlung der Maklergebühr
   Die meisten Immobilienmakler in der Metropolregion Nürnberg oder in der Umgebung stellen ihre Provisionsrechnung kurz nach Vertragsabschluss aus. Klären Sie das Zahlungsziel und verhandeln Sie gegebenenfalls eine längere Frist, wenn der Verkaufserlös noch nicht eingegangen ist.

Wir hoffen, dass dieser Ratgeber Ihnen als Immobilienkäufer oder -verkäufer in Nürnberg oder in Ihrer Region wertvolle Informationen liefert und Ihnen dabei hilft, gut informierte Entscheidungen zu treffen. Bei weiteren Fragen stehen Ihnen unsere kompetenten Experten von Immopartner rund um Geschäftsführer Stefan Sagraloff gerne zur Verfügung. Nehmen Sie jetzt telefonisch 0911/4 777 60 13 oder per E-Mail unter team@immopartner.de Kontakt zu uns auf.