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Hilfreiche Tipps zur Wohnungsvermietung: Das müssen Vermieter beachten

Eine Wohnung zu vermieten ist mit hohem zeitlichen und bürokratischem Aufwand verbunden. Dabei ist es wichtig, nicht nur den passenden Mieter zu finden, sondern auch die Wohnung technisch und kaufmännisch zu verwalten. Daher stellen sich zwei zentrale Fragen: Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung vermieten will? Was muss ich als Vermieter alles wissen? Wir haben die wichtigsten Tipps zur Wohnungsvermietung für Sie zusammengestellt.

Inhaltsverzeichnis

So berechnen Sie den richtigen Mietpreis und die Kautionshöhe

Ein zentraler Punkt im Vermietungsmanagement ist der Mietpreis Ihrer Immobilie. Doch wie legen Sie den richtigen Mietpreis fest? Auf folgende Aspekte sollten Sie bei Ihrer Recherche eingehen:
  • Wie hoch sind die Mieten in der jeweiligen Stadt und vor allem in direkter Nachbarschaft?
  • Ist Ihre Mietwohnung konkurrenzfähig in puncto Ausstattung, Lage und Nebenkosten oder gibt es Sanierungsbedarf?
  • Gibt es eine lokale Mietpreisbremse?
  • Wie ist die Nachfrage: gibt es mehr Wohnungen als Mieter?
Grundlage für die Ermittlung der Mietpreishöhe ist der lokale Mietenspiegel, der von der jeweiligen Stadt regelmäßig veröffentlicht wird und Aufschluss über die Quadratmeterpreise der Region gibt. Als weitere Orientierungshilfe können Immobilieninserate für Wohnungen in gleicher Lage dienen. Die Höhe der Kaltmiete ergibt sich aus dem recherchierten Quadratmeterpreis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

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Wichtig zu wissen:
Sofern Ihre Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, darf die Miete maximal 10 Prozent über der lokal üblichen Vergleichsmiete liegen. In Gebieten ohne eine solche Regel sind maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Das dürfen Sie an Kaution verlangen

Eine Mietkaution ist wichtig, um sich im Ernstfall gegen materielle und finanzielle Schäden während des Mietverhältnisses abzusichern. Die Höhe der Kaution ergibt sich aus der Kaltmiete, wobei Vermieter oftmals zwei bis drei Monatskaltmieten verlangen. Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Kaution nicht höher als drei Nettokaltmieten sein darf. Wir empfehlen grundsätzlich, die maximale Kautionshöhe einzuziehen. Diese darf der Mieter nach Absprache in drei Raten bezahlen. Im Vorwege ist zu klären, ob ein Kautionssparbuch angelegt oder eine Bankbürgschaft vereinbart wird.

Wie Sie einen geeigneten und solventen Mieter finden

Die Suche nach passenden Mietern kann sich unter Umständen hinziehen. Denn dabei geht es in erster Linie nicht um Sympathie. Im Vordergrund steht, zuverlässige und solvente Mieter zu finden. Sofern Sie mehrere Wohnungen vermieten, sollten Sie zudem auf die harmonische Zusammenstellung der Mieter achten.

Es ist essenziell, bereits vor der Vermietung zu klären, ob sich der Interessent Ihre Wohnung auch tatsächlich leisten kann. Das finden Sie am einfachsten anhand folgender Informationen heraus:

  • Bonität des Mieters prüfen mit Hilfe der Schufa-Auskunft
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (Faustregel: Anteil der Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Gehalts betragen)
  • Selbstauskunft des Mieters
  • Befragung des vorigen Vermieters

Abgesehen von finanziellen Gesichtspunkten sollten Sie sich Gedanken machen, an wen Sie Ihre Wohnung vermieten möchten. Dafür gleichen Sie die Voraussetzungen Ihrer Immobilie mit den Bedürfnissen verschiedener Zielgruppen ab. Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten wollen, bieten sich oftmals Pendler oder Studenten an. Auch eine Vermietung als Ferienwohnung ist je nach Lage denkbar. Dabei sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass langfristige Mietverhältnisse weniger organisatorischen Aufwand mit sich bringen. Nach der Prüfung Ihrer Zielgruppe ist es wichtig, dass Sie die Vorteile der Wohnung wie beispielsweise Barrierefreiheit für Senioren im Wohnungs-Exposé hervorheben.

Tipp:
Wenn Sie dennoch unsicher bei der Mieterwahl sind, unterstützen unsere Immobilienexperten von IMMOPARTNER Sie gern bei der Suche. So sparen Sie viel Zeit und Aufwand.

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Diese Nebenkosten können Sie auf Mieter umlegen

Als Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie nicht einfach so alle Kosten auf Ihre Mieter umlegen können. Zum Beispiel müssen Sie die Hausverwalterkosten oder die Kosten für nicht umlagefähige Versicherungen selbst tragen. Wie und wofür die Mieter letztlich zahlen, kommt auch auf den Mietvertrag an: Haben Sie nichts Weiteres vereinbart, gilt die ausgewiesene Miete als Warmmiete. Daher haben Sie die Möglichkeit, mit Hilfe einer Vereinbarung im Mietvertrag einige Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Dazu gehören unter anderem:

  • Heizungskosten
  • Warmwasserkosten
  • Kosten für die Gebäudereinigung
  • Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigungen

Exkurs Nebenkostenabrechnung

Häufiger kommt es vor, dass im Mietvertrag eine Pauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wird. Bei der unkomplizierten Pauschale können weder Sie noch die Mieter etwas zurückfordern und die Erhöhung ist nur unter gewissen Umständen erlaubt. Bei der Nebenkostenvorauszahlung ist dies sowohl mieter- als auch vermieterseitig möglich. Dabei kommt es auf den Verbrauch an. Wichtig ist jedoch, dass die von Ihnen im Vorfeld festgelegte Höhe der Nebenkosten angemessen ist. Dies kann sonst schnell zu Unstimmigkeiten führen. Wie viel der Mieter am Ende nachzahlen muss oder von Ihnen zurückgezahlt bekommt, geht aus der Nebenkostenabrechnung hervor. Die müssen Sie jährlich für die Zeitspanne vom 1. Januar bis 31. Dezember erstellen und spätestens innerhalb eines Jahres nach Abrechnungszeitraum an Ihre Mieter verteilen.

Achtung:
Verschicken Sie die Nebenkostenabrechnung zu spät, muss der Mieter die zusätzlichen Kosten nicht mehr an Sie zahlen.

Vermieterfreundlicher Mietvertrag – vom Entwurf bis zur Unterschrift

Für das Aufsetzten eines Mietvertrages sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Etwaige Vertragslücken werden oft zu Gunsten des Mieters ausgelegt und können viel Ärger verursachen. Eine rechtlich einwandfreie Vorlagen können Sie bei Ihrem lokalen Haus- und Grundbesitzerverein erhalten. Wichtig ist zu beachten, dass Sie die aktuelle Vorlage herunterladen, da ältere Auflagen nicht mehr den aktuellen Standards entsprechen – auf die Feinheiten kommt es an! Folgende Aspekte sollten Sie im Mietvertrag auf jeden Fall beachten:
  • Haustiere: ja oder nein?
  • Kleinreparaturen
  • Befristung des Mietvertrags
  • Untervermietung
  • Nebenkostenregelung
  • Eigenleistung

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Wenn der Mietvertrag erstmal aufgesetzt und ein geeigneter Mieter gefunden ist, lauert jedoch noch ein weiterer Fallstrick, den Sie unbedingt vermeiden sollten. Oft kommt es vor, dass mehrere Mieter in eine Wohnung ziehen und die Mietkosten auch gemeinsam tragen. Unterschreibt nur eine Person im Vorwege den Mietvertrag, so könnte die andere im Streitfall einfach ausziehen, ohne das Mietverhältnis aufzulösen. Bei nicht ausreichender Bonität kommt es häufiger zu Problemen mit Mietzahlungen. Sofern beide Parteien anfangs den Mietvertag unterschreiben, müssen auch beide den Mietvertrag gemeinsam auflösen. Auf diese Weise erhöhen Sie Ihre finanzielle Sicherheit.

Exkurs Haustierhaltung in der Mietwohnung: Das ist erlaubt, das ist verboten

Im Mietrecht ist Haustier nicht gleich Haustier. Handelt es sich um Kleintiere wie Wellensittiche, Meerschweinchen, Hamster oder Goldfische, dürfen sie ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Doch bei exotischen Tieren oder auch Hunden können Sie je nach Ausganslage eine Absprache verlangen. Wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengestellt:

  • Kleintiere darf der Vermieter grundsätzlich nicht verbieten und gehören gemäß Mietrecht zum „vertragsmäßigen Gebrauch“
  • Frettchen, Ratten und laute Ziervögel können verboten werden, sofern sie andere Mieter durch Lärm oder unangenehmen Duft einschränken
  • Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen ist seit 2013 ebenfalls nicht möglich – derartige Klauseln hat das Gericht für unwirksam erklärt. Dennoch dürfen Mieter nicht ohne Rücksichtnahme auf Nachbarn Hunde oder Katzen in der Wohnung halten. Ein Verbot darf trotzdem nur ausgesprochen werden, wenn triftige sachliche Gründe vorliegen. Es ist möglich, die Klausel „Hund und Katze nur mit Zustimmung des Vermieters“ dem Mietvertrag hinzuzufügen.
  • Für Reptilien, Vogelspinnen, Würge- oder Giftschlangen oder auch Listenhunde ist die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nötig. Ungefährliche Schlangen wie die Kreuzotter sind erlaubt. Auch hier können Sie die Haltung nur aus triftigen Gründen verbieten.

Darauf kommt es bei der Wohnungsbesichtigung an

Im Wesentlichen sollten Sie die Vorzüge der Immobilie bei der Besichtigung herausstellen und in Erfahrung bringen, ob die Personen als Mieter für Sie infrage kommen:
  • Steht die Wohnung, die Sie vermieten wollen, noch nicht leer? Dann sorgen Sie dafür, dass sie bei Besichtigungsterminen einen guten Eindruck hinterlässt. Da können Ordnung und Sauberkeit schon einiges bewirken.
  • Wohnt noch ein Mieter in der Wohnung, sollten Sie rechtzeitig mit ihm absprechen, wann dieser da ist und wann die Wohnung besichtigt werden kann.
  • Seien Sie auch offen für Besichtigungstermine am Abend und am Wochenende, wenn diese Ihrem Mieter und Mietinteressenten besser passen.
  • Wenn ein Mietinteressent die Wohnung besichtigt, kann es dazu kommen, dass er Ihnen heikle Fragen zu Mängeln stellt. Auf diese Fragen sollten Sie vorbereitet sein und wahrheitsgemäß antworten.

IMMOPARTNER-Tipp: Wettbewerbsvorteil durch Einbauküche
Gerade im Süden Deutschlands kommt es häufig vor, dass Wohnungen ohne Küche vermietet werden. Grund dafür sind vermieterseitige Sorgen vor den Instandhaltungskosten im Laufe der Jahre. Folglich ziehen Mieter mit Ihrer Küche von Wohnung zu Wohnung – im Grunde sehr aufwendig. Dieses Phänomen können Sie als Wettbewerbsvorteil nutzen und die Attraktivität Ihrer Wohnung durch eine Einbauküche enorm steigern. Sofern Sie die Küche kostenlos zur Nutzung überlassen ohne dass sie Bestandteil des Mietpreises ist, können Sie sogar die finanzielle Verantwortung für die Instandhaltung abgeben.

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Mietnomaden erkennen und problematische Mieter loswerden

Der Mieterschutz ist in Deutschland ein großes Thema. Umso wichtiger ist es, geeignete Mieter zu finden. Nicht selten haben Vermieter Sorgen vor so genannten Mietnomaden, die mit Vorsatz regelmäßig umziehen, um keine Miete zu bezahlen. Doch auch scheinbar normale Mieter können Probleme bereiten. Vandalismus, kleinliche und anstrengende oder auch lärmende Mieter sind dabei nur einige Stichworte.

Tipp:
Es ist wichtig, sich als Vermieter gegen Vandalismus und Mietausfall zu versichern. Im Rahmen unserer Mietmanagement-Pakete bieten wir Ihnen ein attraktives Versicherungspaket an.

Es ist nicht immer einfach, Mietnomaden direkt zu erkennen. Teure Autos und schicke Kleidung sind oft nur eine Verschleierungstaktik. Sofern Sie jedoch die bei Tipp 2: Wie Sie einen geeigneten und solventen Mieter finden (Sprungmarke) beschriebenen Aspekte zur Überprüfung möglicher Mieter sorgfältig befolgen, sollten keine Probleme auftreten. Besonders hilfreich ist es, im Falle eines Verdachts den Vormieter zu kontaktieren und sich über das vergangene Mietverhältnis zu erkundigen. Natürlich kann es trotz allem dazu kommen, dass scheinbar sympathische Personen nach einiger Zeit unangenehm werden.

Doch wie können Sie die Problemmieter loswerden? Aufgrund des ausgeprägten Mieterschutzes erweist es sich als schwierig, unbefristete Mietverhältnisse zu kündigen. Die einfachste Variante ist es, Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder enge Familienangehörige anzumelden. Im Falle eines Vertragsbruchs, ist eine Abmahnung des Mieters nötig. Gründe können fehlende Mietzahlungen, Gefährdung der Mietsache oder Stören des Hausfriedens sein. Leider ziehen Mieter oft erst aus, wenn eine Räumungsklage sie dazu zwingt. Aus diesem Grund raten wir Ihnen dringend, möglichst zeitnah auf jegliches Fehlverhalten Ihrer Mieter zu reagieren. Denn bis eine Räumung rechtlich erwirkt werden kann, vergehen aufgrund überlasteter Gerichte häufig mehrere Monate. Dies führt nicht nur zu Frustration, sondern je nach Solvenz der Mieter auch zu fehlenden Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum.

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn aus rein finanzieller Sicht können sowohl ein Verkauf als auch eine Vermietung attraktiv sein. Im Einzelfall sollte immer ein professioneller Immobilienberater für die Entscheidung hinzugezogen werden. So können Sie eine individuelle Beratung erhalten, die perfekt auf Ihre Situation abgestimmt ist. Für einen ersten Überblick haben wir die wichtigsten Faktoren aufgelistet:
  • Wer sich für die Vermietung einer Immobilie entscheidet, kann sich über regelmäßige Einnahmen freuen. Je nach Objekt sind die Renditen bei der Wohnungsvermietung lukrativ. Allerdings sollten immer die laufenden Kosten sowie der zeitliche und organisatorische Aufwand in die Entscheidung einfließen. Gerade für unerfahrene Wohnungseigentümer ist der Verkauf oftmals die bessere Option.
  • Bei einem Immobilienverkauf erhalten Eigentümer einmalig eine höhere Summe. Diese könnte beispielsweise in eine neue Immobilie oder Ähnliches investiert werden. Außerdem müssen Verkäufer keine lange Liste der Verpflichtungen eingehen, die mit einer Vermietung verbunden sind. Achtung: Wer den richtigen Zeitpunkt abpasst, kann erheblich viele Steuern sparen.
  • Im Falle einer Erbschaft oder Scheidung ist oft der Verkauf die einfachere Lösung. Auch bei der Frage, was mit der Immobilie im Alter passieren soll, ist der Verkauf in vielen Fällen die beste Möglichkeit.

Fazit:
Eine Vermietung bedeutet viel organisatorischen und zeitlichen Aufwand, der neben dem Beruf und Familie teils schwer händelbar ist. Aufgrund des derzeitigen Immobilienbooms können Eigentümer Ihre Immobilie zu Spitzenpreisen verkaufen. Sie möchten wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist? Hier können Sie sich über die aktuellen Immobilienpreise in Nürnberg umfassend informieren.

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Mietmanagement: Rundum-Sorglos-Paket für die Wohnungsvermietung

Sofern Sie eine Vermietung planen, sollten Sie im Vorwege sorgfältig überlegen, ob Sie sich die Vermietung selbst zutrauen und die nötige Zeit dafür aufbringen möchten. Sie sind als Vermieter für Ihre Mieter rund um die Uhr der Ansprechpartner bei Problemen wie zum Beispiel bei einer defekten Heizung, bei einem Wasserrohrbruch oder der Bildung von Schimmel. Auch die sorgfältige Planung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zum richtigen Zeitpunkt fällt in Ihr Aufgabengebiet.

Sie wissen nicht, ob Sie eine Pauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren sollten beziehungsweise haben Sie noch nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt? Oder haben Sie keine Ahnung, wie Sie geeigneten Mieter finden? Dann sorgen wir für Entlastung und übernehmen das Mietmanagement für Sie. Wir kümmern uns um all diese Schritte und stehen Ihnen beratend bei allen Fragen rund um die Vermietung zur Seite.

Wir unterstützen Sie bei…

  • der Prüfung der Bonität der Mietinteressenten
  • allen kaufmännischen und technischen Schritten
  • der Beauftragung von externen Dienstleistern

Interessiert?
Dann übertragen Sie uns das Mietmanagement Ihrer Immobilien. Wir bieten gleich mehrere Leistungspakete für Vermieter – von der Basic-Partnerschaft, über die etwas umfangreichere Komfort-Partnerschaft bis hin zur Premium-Partnerschaft, unserem All-inclusive-Paket für Vermieter. Gemeinsam entwerfen wir ein individuelles Angebot, was genau zu Ihren Bedürfnissen passt.

Checkliste Wohnungsvermietung: Das dürfen Sie nicht vergessen

Anhand einer übersichtlichen Checkliste haben wir die bereits angesprochenen Punkte und noch mehr für Sie zusammengefasst. Darin sind zentrale Fragen enthalten, auf die Sie vor der Vermietung eine Antwort haben sollten.

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FAQ Vermietertipps

Grundlage für die Ermittlung der Mietpreishöhe ist der lokale Mietenspiegel, der von der jeweiligen Stadt regelmäßig veröffentlicht wird und Aufschluss über die Quadratmeterpreise der Region gibt. Die Höhe der Kaltmiete ergibt sich aus dem recherchierten Quadratmeterpreis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Aus Vermietersicht ist es empfehlenswert, die maximale Kautionshöhe einzuziehen. Der Mieter kann diese nach Absprache in drei Raten bezahlen.

Zuerst sollten Sie sich Gedanken um die Zielgruppe Ihrer Mieter machen und die Vorteile Ihrer Immobilie anschließend im Exposé herausstellen. Abgesehen von der harmonischen Zusammenstellung der Mieter ist am wichtigsten, die Bonität der potenziellen Mieter genaustens zu prüfen. Eine Befragung der vorigen Vermieter kann die Gefahr vermindern, dass die Immobilie in die Hände von Mietnomaden gelangt.

Mit Hilfe einer Vereinbarung im Mietvertrag können Vermieter einige Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Dazu gehören unter anderem Heizungskosten, Warmwasserkosten, Kosten für die Gebäudereinigung und Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigungen.

Kleintiere darf der Vermieter grundsätzlich nicht verbieten und gehören gemäß Mietrecht zum „vertragsmäßigen Gebrauch“. Auch Hunde und Katzen können nur aus triftigen Gründen verboten werden. Für Reptilien, Vogelspinnen, Würge- oder Giftschlangen oder auch Listenhunde ist die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nötig.

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Mit IMMOPARTNER wieder einmal äußerst zufrieden. Vielen Dank für die gute Betreuung, angenehme und professionelle Zusammenarbeit, insbesondere an Frau Mai und Frau Jegensdorf.

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IMMOPARTNER Stefan Sagraloff e. K.

Färberstr. 5 (Hefnersplatz)   ·   90402 Nürnberg   ·   Tel.: (0911) 47 77 60 13  ·   Fax: (0911) 47 77 60 14   ·   E-Mail an uns »

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