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Notartermin – die wichtigsten Antworten für Immobilienverkäufer

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Herr Sagraloff
Kroier, Florian
Königstraße 21
90402 Nürnberg
Tel.: 0911-230860
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Lommer, Elisabeth
Josephsplatz 1
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Adrian, Prof. Dr. Axel
Königstraße 21
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Königstraße 72/II
90402 Nürnberg
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Reindl, Dr. Michael
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90402 Nürnberg
Tel.: 0911-23530
Sprachen:
Deutsch

Ist der passende Käufer für Ihre Immobilie gefunden, fehlt am Ende nur noch eines: der Gang zum Notar in Nürnberg oder in einer anderen Stadt. Dieser besiegelt beim Beurkundungstermin beispielsweise den Hausverkauf, damit rechtlich alles in trockenen Tüchern ist und eine Änderung der Besitzverhältnisse im Grundbuch beantragt werden kann. Doch was müssen Sie beim Notartermin beachten? Wie finden Sie den passenden Ansprechpartner, wenn Sie im Bereich „Notar Nürnberg“ auf der Suche sind? Und wie geht es nach dem Notartermin weiter?

Wir helfen Ihnen, diese Fragen zu beantworten, alle erforderlichen Dokumente wie beispielsweise einen Grundbuchauszug, Grundrisse sowie einen Energieausweis zusammenzutragen und begleiten Sie beim Gang zum Notar in Nürnberg und Umgebung. Diesen können Sie übrigens dem Käufer vorschlagen.

Nachfolgend finden Sie deshalb eine Liste mit Ansprechpartnern auf dem Gebiet „Notar Nürnberg“. Sie können in unserer Liste aber auch nach Notaren in weiteren Städten suchen, und zwar in Erlangen, Fürth, Neumarkt und Schwabach.

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Wer beauftragt den Notar?

In Deutschland beauftragt bei einem Privatverkauf in der Regel der Immobilienkäufer den Notar und bezahlt diesen. Dennoch können auch Immobilienverkäufer einen Notar in Nürnberg vorschlagen und sich mit dem Immobilienkäufer auf diesen einigen.

Etwas anders sieht es meist beim Verkauf von Neubauimmobilien an einen Bauträger aus: In einem solchen Fall beauftragt häufig der Bauträger den Notar, um möglichst ähnliche Verträge zu erhalten.

Welcher Notar ist in Nürnberg für mich zuständig?

Sie können den Notar frei wählen, nicht nur in Nürnberg, sondern auch deutschlandweit. Allerdings kann dieser aus rechtlichen Gründen Amtshandlungen nur dann vornehmen, wenn die Beurkundung in seinem Amtsbezirk erfolgt. Da Sie beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf persönlich zum Notartermin erscheinen müssen, ist es meist ratsam, sich für einen Notar vor Ort zu entscheiden. In unserer Liste finden Sie deshalb Ansprechpartner im Bereich „Notar Nürnberg“ und in weiteren Städten wie Erlangen und Fürth.

Theoretisch kann ein Notar Rechtsgeschäfte außerhalb seines Amtsbezirks beurkunden. Die Beurkundung muss allerdings – außer in Ausnahmefällen – in seinen Geschäftsräumen erfolgen. Ein Notar aus Nürnberg könnte also neben einem Grundstücksverkauf in Nürnberg zum Beispiel auch einen Grundstücksverkauf in Hamburg beurkunden, allerdings nur in seinen Nürnberger Geschäftsräumen.

Warum ist ein Notar beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf in Nürnberg notwendig?

Ein Immobilienverkauf oder ein Immobilienkauf muss nach Paragraf 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches von einem Notar beurkundet werden. Nur durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag wird der Immobilienverkauf rechtskräftig. Der Notar agiert unabhängig und sorgt dafür, dass beim Verkaufsprozess alles rechtens abläuft.

Notartermin

Notar Nürnberg: Was passiert vor, beim und nach dem Notartermin?

Vor dem Termin:

Zunächst sollte der Immobilienverkäufer die Zahlungsfähigkeit des Immobilienkäufers prüfen, falls er dies bis dahin noch nicht getan hat. Außerdem sollten der Immobilienverkäufer und der Immobilienkäufer sich über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrags einig sein, bevor der Notartermin in Nürnberg, Erlangen, Fürth, Neumarkt oder Schwabach vereinbart wird.

Bereits vor dem Termin benötigt der Notar eine Reihe von Unterlagen für den Immobilienverkauf. Der Immobilienverkäufer muss so unter anderem Informationen zum Kaufpreis, zu den Zahlungsmodalitäten und zum Zahlungstermin liefern. Darüber hinaus sind noch weitere Angaben/Dokumente erforderlich wie zum Beispiel Grundbuchlasten, eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis oder Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen. Zusätzliche Informationen sind zudem beispielsweise nötig, wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird. In diesem Fall ist auch eine Teilungserklärung erforderlich.

Vom Immobilienkäufer benötigt der Notar ebenfalls Angaben. Kauft zum Beispiel ein Paar eine Immobilie, muss es sich vorher entscheiden, ob beide Eigentümer werden oder nur einer beiden.

Doch keine Sorge: Vor dem eigentlichen Notartermin findet häufig ein Vorbesprechungstermin statt, bei dem Sie den Notar kennenlernen können, der Ihnen zunächst einen Kaufvertragsentwurf erstellt.

Tipp: Beim Immobilienverkauf sollten Sie misstrauisch werden, wenn Käufer Teile des Kaufpreises in bar bezahlen möchten, Sie an der Zahlungsfähigkeit des Käufers zweifeln oder Unbekannte zum Immobiliengeschäft hinzugezogen werden. Sie und wir sind nach dem Geldwäschegesetz dazu verpflichtet, Verdachtsmomente der Polizei oder dem Bundeskriminalamt zu melden.

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Beim Termin

Beim Notartermin sollten sowohl der Immobilienverkäufer als auch der Immobilienkäufer anwesend sein und sich ausweisen können. Ist dies geschehen, verliest der Notar den Kaufvertrag. Dabei haben beide Parteien die Möglichkeit, offene Fragen zu klären und den Vertrag an einigen Stellen vom Notar ändern zu lassen. Während des Notartermin werden diese Änderungen handschriftlich vorgenommen. Danach werden diese im Regelfall von einem Notarassistenten auch noch digital im Vertrag erfasst und Sie erhalten eine ausgedruckte, neue Version. Haben Sie diese geprüft, wird der Kaufvertrag sowohl vom Immobilienkäufer als auch Immobilienverkäufer unterzeichnet und vom Notar beglaubigt. Später erhalten beide Parteien eine endgültige Fassung, erkennbar durch das Siegel. Das Original verbleibt beim Notar.

Kommen Sie nicht aus Nürnberg, möchten dort aber eine Immobilie verkaufen, kann der Notartermin auch durch eine von Ihnen bevollmächtige Person erfolgen. Die Vollmacht muss allerdings notariell erstellt worden sein, um wirksam zu sein. Für die Erstellung der Vollmacht fallen Gebühren an. Die bevollmächtigte Person muss zudem die Originalversion der Vollmacht zum Notartermin mitbringen, damit sie den Kaufvertrag unterzeichnen darf. Eine Kopie oder eine beglaubigte Kopie sind hierfür nicht ausreichend.

Bewertung und Beratung
Notartermin

Nach dem Termin

Mit dem Gang zum Notar ist der Verkauf rechtsverbindlich geworden. Ist die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit Grundpfandrechten wie Grundschulden, Hypotheken oder einer Rentenschuld belastet, kümmert sich der Notar um die Lastenfreistellung. Dazu fordert er bei der Bank des Verkäufers erforderliche Löschungsunterlagen an.

Grundschulden oder Hypotheken können nur dann aus der Abteilung III des Grundbuchs gelöscht werden, wenn die Gläubiger (also beispielsweise die Banken) zugestimmt haben. In diesem Zusammenhang muss der Notar auch prüfen, wie viel Geld der Verkäufer noch an seine Bank zurückzahlen muss und dafür sorgen, dass sie dieses erhält. Nur in diesem Fall darf er die Löschung veranlassen. Die Bank erhält ihr Geld dann aus dem Kaufpreis, der Verkäufer bekommt das restliche Geld.

Die Lastenfreistellung ist Voraussetzung dafür, dass Grundschulden, Hypotheken oder eine Rentenschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden können. Dies ist erforderlich, da Käufer diese nicht übernehmen werden. Aus der Abteilung II des Grundbuchs hingegen müssen Rechte gelöscht oder übernommen werden. Ein
Beispiel dafür sind Wohn- und Wegerechte.

Der Notar kümmert sich außerdem auch um die Veräußerungsanzeige und die Auflassungsvormerkung. Mit der Veräußerungsanzeige wird das Finanzamt vom Kauf unterrichtet. Durch die Auflassungsvormerkung wird der Käufer im Grundbuch als Eigentümer vorgemerkt. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer Anspruch auf die Immobilie hat und der Verkäufer sie nicht anderweitig verkaufen kann. Nun erhält der Käufer vom Finanzamt einen Grunderwerbssteuerbescheid. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer zurzeit 3,5 Prozent.

Hat der Käufer die Grunderwerbssteuern gezahlt, muss er eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt anfordern. Diese dient ihm als Bestätigung dafür, dass er keine Steuerschulden mehr hat und ist später auch für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich.

Es ist zudem die Aufgabe des Notars, eine Fälligkeitserklärung zu erstellen und diese an den Käufer zu senden. Dabei handelt es sich um ein Dokument, das der Absicherung des Verkäufers und des Käufers dient und in dem der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert wird.

Sind all diese Schritte erfolgt, muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb einer vereinbarten Frist – wie zum Beispiel von zehn Tagen – zahlen. Dieser sogenannte Fälligkeitstermin kann sich nach den Wünschen des Verkäufers und Käufers richten. Ist der Kaufpreis gezahlt, muss der Verkäufer seine Immobilie unverzüglich dem Käufer bzw. dem neuen Besitzer übergeben. Zu diesem Zeitpunkt gehen auch alle Rechte und Pflichten auf den neuen Besitzer über. Außerdem kann nach der Zahlung des Kaufpreises auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Dies kann einige Wochen oder Monate dauern.

Tipp:  Als Verkäufer sollten Sie Ihre Gebäudeversicherung informieren, da diese beim Verkauf automatisch auf den Käufer übergeht. Als Käufer können Sie die Gebäudeversicherung wechseln. Die bestehende Gebäudeversicherung sollten Sie allerdings erst dann kündigen, wenn Sie eine neue abgeschlossen haben. Aufgrund des Eigentümerwechsel profitieren Sie dabei von einer einmonatigen Sonderkündigungszeit.

Wie lange dauert der Notartermin?

In der Regel dauert ein Notartermin nicht lange, wenn alle Fragen bereits im Vorfeld geklärt worden sind. In diesem Fall gehen wir von zirka 45 bis 60 Minuten aus. Es kommt selbstverständlich aber auch auf die Anzahl der zu verlesenden Seiten an. So kann ein 15-seitiger Vertag schneller verlesen werden als ein 30-seitiger Vertrag. Bestehen noch Fragen, kann sich die Dauer des Notartermins ebenfalls erhöhen.

Besprechnung und Beratung

Welche Unterlagen sind für den Notartermin in Nürnberg erforderlich?

Vorab zur Vorlage beim Notar

Der Notar benötigt für den Immobilienverkauf eine ganze Reihe von Informationen vom Verkäufer und Käufer. Zu diesen zählen unter anderem:

  • Vor- und Nachname (ggf. Geburtsname)
  • Geburtsdatum
  • Adresse
  • Steueridentifikationsnummer
  • Informationen zum Kaufgegenstand
  • Informationen zum zuständigen Amtsgericht
  • Gemarkung im Grundbuch, Grundbuchblatt, Anschrift und Lage des Eigentums in Form von Flurstücken (Informationen dazu sind übers Grundbuchamt erhältlich)
  • Informationen zu mitverkaufte Flächen wie Parkplätzen und Garagen
  • Informationen zu mitverkauftem Inventar inklusive Kaufpreis
  • Bankdaten des Verkäufers
  • Grundschuldbestellung des Käufers (nur bei Finanzierung erforderlich)
  • Angaben zur Nutzung

Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Grundstücken sind darüber hinaus zusätzliche Angaben erforderlich. Dazu zählen beispielsweise Angaben zur Anzahl der Wohneinheiten, zur Höhe der Mieteinnahmen und zu Mietstreitigkeiten bzw. zur Art der Fläche (gesamtes Grundstück oder Teilfläche) sowie dem Erschließungsgrad.

Tipp:  Werden bewegliche Gegenstände wie Einbauschränke, Küchen und Markisen mitverkauft, fällt für den Käufer für diese häufig keine Grunderwerbssteuer an.

Beim Notartermin in Nürnberg

Zum Notartermin müssen Immobilienverkäufer und -käufer Ihre Personalausweise mitbringen. Zudem sollten sie ihre Steuer-Identifikationsnummer bereithalten. Immobilienverkäufer müssen in der Regel auch eine Löschung der Grundschuld vorweisen können, da der Immobilienkäufer diese wahrscheinlich nicht übernehmen wird. Immobilienkäufer benötigen in der Regel die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank für die Beurkundung der neuen Grundschuld.

Was ist beim Kaufvertragsentwurf zu beachten?

Bindung des Kaufvertragsentwurfes

Ein Kaufvertragsentwurf ist nicht bindend. Das bedeutet, dass Immobilienkäufer noch vom Vertrag zurücktreten können. Daher ist es sinnvoll, vorab alle erforderlichen Einigungen zu treffen und auch die Bonität des Immobilienkäufers zu prüfen. Ist der Kaufvertrag jedoch unterzeichnet und vom Notar beglaubigt, ist er bindend. Der Verkauf kann dann nur in Ausnahmefällen rückabgewickelt werden.

Immopartner Empfang

Dauer vom Kaufvertragsentwurf bis zum Notartermin

Den Kaufvertragsentwurf können Notare Privatpersonen in der Regel schnell zustellen, oft schon innerhalb von 24 Stunden. Ist die Prüfung des Kaufvertragsentwurfes von beiden Seiten erfolgt, kann häufig noch in derselben Woche ein Termin zur Beurkundung vereinbart werden. Sinnvoll ist dies vor allem bei Immobiliengeschäften, die schnell abgewickelt werden müssen. Bei den meisten Immobiliengeschäften wird aber eine Frist von 14 Tagen eingehalten.

Verkaufen oder kaufen Unternehmen an/von Privatpersonen Immobilien, sind Notare hingegen in der Regel an die Frist von 14 Tagen gebunden. Diese muss eingehalten werden, bis der Kaufvertrag beurkundet werden kann. Verkaufen Unternehmen an/von Unternehmen Immobilien gilt die 14-Tagesfrist nicht.

Wir weisen darauf hin, dass sich alle Parteien ausreichend Zeit nehmen können, um den Kaufvertragsentwurf hinreichend zu prüfen und erst danach den finalen Notartermin vereinbaren sollten.

Wann kann die Immobilienübergabe nach dem Notartermin erfolgen?

Die Immobilienübergabe kann erfolgen, sobald das Geld beim Immobilienverkäufer eingegangen ist. Am Tag der Immobilienübergabe erhält der neue Eigentümer sämtliche Dokumente, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Dabei kann es sich um den Energieausweis, Unterlagen zu Energieträgern sowie weitere Dokumente handeln.

Kundengespräch
Schlüsselübergabe

Was ist im Hinblick auf die Notarkosten beim Immobilienverkauf zu beachten?

Wer zahlt den Notartermin?

In der Regel bezahlt der Käufer den Notar. Allerdings ist hierzu anzumerken, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für das Honorar des Notars haftbar gemacht werden können. Das Honorar für den Notar beträgt beim Immobilienverkauf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Darin sind unter anderem die Notar- und Grundbuchkosten enthalten.

Wer trägt die Notarkosten, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?

Wird der Vertrag nicht abgewickelt, trägt derjenige die Notarkosten, der ihn beauftragt hat. In der Regel handelt es sich hierbei um den Immobilienkäufer. Hat allerdings ein Immobilienverkäufer oder ein Immobilienmakler den Notar beauftragt, muss dieser die Kosten tragen.

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Wieso ist es ratsam, dass ein Immobilienmakler beim Notartermin anwesend ist?

Erfahrene Immobilienmakler wie wir regeln den kompletten Verkaufsprozess für Sie, sodass Sie und der Käufer nur noch zum Notartermin erscheinen und den Kaufvertrag unterzeichnen müssen. So sorgen wir beispielsweise dafür, dass alle notwendigen Dokumente für den Verkauf vorliegen, informieren Sie auf Wunsch über Notare in Nürnberg oder in der Umgebung und begleiten Sie auf Wunsch beim Gang zum Notar, beim dem der Kaufvertrag verlesen wird. Tauchen bei diesem noch Fragen auf, beantworten wir diese gerne. Unserer Erfahrung nach ist dies aber selten der Fall, da wir uns bereits im Vorfeld mit beiden Parteien abgestimmt haben.

Tipp: Beim Immobilienverkauf gilt der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“. Dennoch haben Verkäufer und wir als Makler die Pflicht, den Käufer über Mängel zu informieren. Dies geschieht in beidseitigem Interesse und dient unter anderem der Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten.

Möchten Sie Ihr Haus, Ihr Mehrfamilienhaus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Nürnberg oder in der Umgebung mit unserer Hilfe verkaufen und haben Sie noch Fragen zum Notartermin? Gerne beantworten wir Ihnen diese kostenlos und unverbindlich in unserer Immobiliensprechstunde.

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