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Haus vermieten: Dies sollten Sie beachten

Sie wollen ein Haus vermieten und möchten wissen, worauf es dabei ankommt? Auf dieser Seite erhalten Sie hilfreiche Tipps zur Hausvermietung von der Festlegung der Hausmiete über das Aufsetzen eines Mietvertrages bis hin zur erfolgreichen Mietersuche.

Inhaltsverzeichnis

Haus vermieten oder verkaufen: Wie eine Entscheidung treffen?

Eine Hausvermietung ist oft mit viel Aufwand verbunden. Deshalb lohnt es sich, vorab darüber nachzudenken, ob diese Aufgabe die richtige für Sie ist und Sie die nötige Zeit selbst aufbringen können und möchten. Auch sollten Sie bei der Hausvermietung Ihre künftige Lebensplanung berücksichtigen. Falls Sie später selbst in das Haus ziehen wollen, müssen Sie wissen, dass man Mietern nur zu bestimmten Fristen kündigen kann. Daher ist es für die meisten Eigentümer eine schwere Entscheidung, ob sie ein freies oder freiwerdendes Haus verkaufen oder vermieten sollen. Gerade im Falle einer Erbschaft hängen an der Immobilie viele Erinnerungen und Eigentümer bringen einen Hausverkauf nicht so leicht übers Herz. So verständlich diese Reaktion auch ist, sollten Sie sich bei den Überlegungen nicht nur von Ihren Emotionen leiten lassen. Sicherlich ist die Vermietung eines Einfamilienhauses möglich – viele Eigentümer wählen aufgrund wirtschaftlicher Gesichtspunkte dennoch die Kaufvariante.

Warum?

  • Mieteinnahmen pro Quadratmeter sind bei einem Haus niedriger als bei einer Wohnung
  • Kosten für die Instandhaltung eines Hauses sind deutlich höher als bei einer Wohnung
  • Hoher organisatorischer Aufwand, da Sie immer für Ihre Mieter ansprechbar sein müssen
  • Ältere Häuser haben immer mehr energetische Auflagen, was zu hohen Kosten für Dämmung und Heizungswechsel führt
Hinzu kommt, dass die Rendite eines Miethauses oft sehr schlecht ist im Verhältnis zum möglichen Verkaufspreis. Daher ist es in jedem Fall ratsam, Verkaufspreis und Mieteinnahmen gegenzurechnen und im Anschluss abzuwägen.

Vereinfachte Rendite-Beispielsrechnung

Beispiel: Reihenhaus mit 140m² Wohnfläche, vermietet zu 10€/m² Wohnfläche.

Die Instandhaltungskosten betragen 1€/m² Wohnfläche im Monat laut dem Verband Privater Bauherren (VPB).

Grafik Renditerechnung

Um die Rendite zu berechnen, werden die Mieteinnahmen abzüglich der Instandhaltungskosten mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis dividiert.

Grafik Renditerechnung

Achtung die Einnahmen sind je nach Steuerklasse zu versteuern!

Sie spielen mit dem Gendanken, Ihr Haus doch zu verkaufen oder möchten wissen, welchen Verkaufspreis Sie ansetzen können? Dann ermitteln Sie ganz einfach in nur wenigen Schritten und kostenlos den Wert Ihres Hauses mit unserer Online-Wertermittlung.

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Hausvermietung: Welche Miethöhe ist angemessen?

Wer den richtigen Mietpreis für sein Haus festlegen möchte, muss sich mit Mietspiegeln, Mietpreisbremsen und den damit einhergehenden gesetzlichen Vorschriften beschäftigen. Gleichzeitig dürfen Sie nicht aus dem Blick verlieren, dass durch die Mieteinnahmen alle laufenden Kosten abgedeckt werden und der Preis dennoch im bezahlbaren Rahmen bleibt. Wir haben das Wichtigste für Sie kurz zusammengefasst. Grundlage für die Ermittlung der Mietpreishöhe ist der lokale Mietenspiegel, der von der jeweiligen Stadt regelmäßig veröffentlicht wird und Aufschluss über die Quadratmeterpreise der Region gibt. Als weitere Orientierungshilfe können Immobilieninserate für Häuser in gleicher Lage dienen. Davon abgesehen beeinflussen folgende Aspekte die Berechnung der Kaltmiete für Ihr Haus:
  • Lage: Wie hoch sind die Mieten in der jeweiligen Stadt und vor allem in direkter Nachbarschaft?
  • Größe der nutzbaren Wohnfläche und Zimmeranzahl
  • Gehören Terrasse, Balkon oder Garten zum Haus?
  • Energiebilanz: Ölheizung vs. Erneuerbare Energien
  • Ausstattung in Bad, Küche, Fußböden
Bevor Sie ein Haus vermieten, sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen müssen. Eine besondere Rolle spielt dabei der energetische Zustand des Hauses. Wie bereits erwähnt, erhalten ältere Häuser nach und nach mehr energetische Auflagen, auf deren Einhaltung Sie als Vermieter achten müssen. Aufschluss über die Energiebilanz Ihres Hauses gibt der Energieausweis.
Tipp: Bei der Vermietung Ihres Hauses ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Daher sollten Sie sich rechtzeitig um die Erstellung eines Energiesausweises kümmern. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.  Hier klicken für weitere Informationen: Energieausweis beantragen.
Darüber hinaus kann es im Sinne der Wertsteigerung sinnvoll sein, veraltete Küchengeräte oder Badarmaturen auszutauschen. Auch wenn Sanierungen mit finanziellen Aufwänden verbunden sind, kann das Haus im Anschluss zu einem höheren Preis vermietet werden. Wenn Sie das Haus während des laufenden Mietverhältnisses sanieren, können Sie nachträglich eine Mieterhöhung veranlassen. Sofern Ihre Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, darf die Miete maximal 10 Prozent über der lokal üblichen Vergleichsmiete liegen. Achtung: Überschreiten Sie diese Grenze, kann sich der Mieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen und den zu viel gezahlten Teil der Miete zurückfordern. In Gebieten ohne eine solche Regel sind maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

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Das dürfen Sie an Kaution verlangen

Damit Sie als Vermieter im Ernstfall gegen materielle und finanzielle Schäden abgesichert sind, ist die Festlegung einer Mietkaution wichtig. Für die Höhe der Kaution ist die Kaltmiete entscheidend, wobei Vermieter in der Regel zwei bis drei Monatskaltmieten verlangen. Es ist gesetzlich geregelt, dass die Kaution nicht höher als drei Nettokaltmieten sein darf. Wir empfehlen Ihnen aus Erfahrung, die maximale Kautionshöhe aufgrund der besseren Absicherung einzuziehen. Diese darf der Mieter in drei Raten bezahlen. Vorweg ist zu klären, ob eine Bankbürgschaft vereinbart oder ein Kautionssparbuch angelegt wird.

Mieteinnahmen Haus: Was ist steuerfrei und was nicht?

Bei der Hausvermietung müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Entscheidend dafür ist die Anlage V der Einkommenssteuererklärung. Daher ist zu beachten, dass Sie alle Belege aufbewahren, die im Zusammenhang mit Ihrem Haus stehen. Sie können beispielsweise Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten von der Steuer absetzen. Eine Besonderheit gibt es bei der Vermietung an Angehörige. Auch wenn Sie das Haus an Angehörige zu einem geringeren Preis vermieten können, darf dieser nicht unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. In diesem Fall können die Werbungskosten nicht vollständig steuerlich geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber legt jedes Jahr einen Steuerfreibetrag fest, in dessen Rahmen auch Mieteinnahmen nicht versteuert werden müssen. Dieser wurde im Jahr 2020 auf 9.408 Euro erhöht. Für Verheiratete gilt: bei Mieteinnahmen waren es 2020: 18.816 Euro. Unterhalb dieser Einkommensgrenze müssen keine Mieteinnahmen versteuert werden.

Haus vermieten: Was gehört in den Mietvertrag?

Egal ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten – der Mietvertrag muss mit höchster Sorgfalt erstellt werden, damit er alle relevanten Aspekte enthält und rechtsgültig ist. Wir weisen Sie auf ein paar Aspekte hin, die bei einem Mietvertrag für ein Haus besonders sind.

Anders als bei der Vermietung einer Wohnung werden bei einem Haus die verbrauchsabhängigen Nebenkosten von den Mietern mit dem jeweiligen Versorger direkt abgerechnet. In Nürnberg ist dies meist die N-Ergie, in Fürth die infra fürth gmbh und in Erlangen die Erlanger Stadtwerke AG. Demnach schließen die Mieter in der Regel eigenständig die Verträge für Gas, Wasser und Strom ab.

Eine weitere Besonderheit ist, dass die meisten Häuser über große und kleine Grünflachen beziehungsweise Gärten verfügen. Aus diesem Grund ist es elementar, unter den Verpflichtungen des Mieters auch die Gartenpflege mit aufzunehmen. Es empfiehlt sich detailliert festzulegen, welche Arbeiten genau der Mieter zu erledigen hat wie Rasenpflege oder Heckenschnitt. Achtung: Ist die Verantwortung der Mieter nicht explizit im Mietvertrag verankert, können Sie als Vermieter die Gartenarbeit nicht einfordern. Wenn der Garten trotz der Vereinbarung zur Gartenpflege vernachlässigt und sich selbst überlassen wird, können Sie auf Kosten der Mieter einen Gärtner mit der Pflege beauftragen.

Wichtig ist, den Umgang mit Kleinreparaturen im Sinne eines vermieterfreundlichen Mietvertrags zu regeln. Zjm Beispiel finden Sie im aktuellen Mietvertrag (2021) des Haus- und Grundbesitzervereins Nürnberg auf Seite 6 unter §9 Erhaltung der Mietsache eine solche Regelung.

Exkurs: Das müssen Sie über Schönheitsreparaturen wissen

Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt regelmäßig für Diskussionen zwischen Mieter und Vermieter. Was genau gilt jetzt als Schönheitsreparatur und welche Arbeiten sind die Aufgabe des Mieters? Damit solche Fragen nicht erst aufkommen, sollten Sie dies bereits im Mietvertrag genau regeln.

Das Problem: Unterschiedlich interpretierbare Regeln und eine Reihe von Ausnahmen machen den Umgang mit Schönheitsreparaturen schwer.

Im Mietrecht werden Schönheitsreparaturen als anfallende Renovierungsarbeiten in der vermieteten Immobilie bezeichnet. Dazu gehören:

  • Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
  • Lackieren der Heizkörper, Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren
  • Fußbodenpflege: Teppichböden, Laminat oder Parkett

Erst einmal ist es laut Mietrecht die Aufgabe des Vermieters, diese Arbeiten durchzuführen. Allerdings kann der Vermieter die Pflicht der Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen. Wichtig ist, dass die Verpflichtung rechtlich einwandfrei im Mietvertrag verankert wird. Dies ist der Fall, wenn das Haus bei der Übergabe nicht renovierungsbedürftig war oder der Mieter zu Anfang eine Ausgleichszahlung für die Abnutzung vom Vermieter erhalten hat.

Ausschlaggebend ist dafür, dass das Haus einen renovierten Eindruck macht. Unwirksam wird die Übertragung der Renovierungspflicht und die damit verbundenen Kosten laut Bundesgerichtshof (BGH) auf den Mieter, wenn er in ein nicht saniertes Haus einzieht.

Renovieren im langfristigen Mietverhältnis: Kosten müssen geteilt werden

Im Juli 2020 hat der BGH ein Urteil zu Schönheitsreparaturen in Mietimmobilien veröffentlicht. Darin heißt es, dass Mieter ihre Vermieter zu Renovierungsarbeiten verpflichten können, wenn sich der Zustand der Immobilie im Laufe der Jahre deutlich verschlechtert hat. Allerdings müssen sich die Mieter an den Kosten für die Schönheitsreparaturen beteiligen. Als Faustregel gilt in diesem Zusammenhang: „Wer eine Renovierung verlangt, muss sich an den Kosten beteiligen.“

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Wie finde ich den richtigen Mieter für mein Haus?

Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Daher liegt für Sie als Eigentümer die Annahme nahe, dass es viele Personen gibt, die auf der Suche nach einem Haus zur Miete sind und Sie schnell einen neuen Mieter finden können. Doch Schnelligkeit sollte hier nicht Ihre erste Priorität sein. Wichtiger ist es, einen zuverlässigen und bonitätsstarken Mieter zu finden, damit Sie mit der Vermietung in Zukunft so wenig Arbeit und Stress wie möglich haben. Auf dem Weg zum passenden Mieter spielen verschiedene Aspekte eine Rolle. Für welchen Zeitraum möchten Sie das Haus vermieten? In welcher Stadt oder Region vermieten Sie? Sofern Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten, sollten Sie zudem auf die harmonische Zusammenstellung der Mieter Rücksicht nehmen.

Es ist unbedingt notwendig, bereits vor der Vermietung zu klären, ob sich der Interessent Ihr Haus inklusive Nebenkosten auch tatsächlich leisten kann. Das finden Sie am einfachsten anhand folgender Informationen heraus:

  • Bonität des Mieters überprüfen mit Hilfe der Schufa-Auskunft
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (Faustregel: Anteil der Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Gehalts betragen)
  • Selbstauskunft des Mieters
  • Befragung des vorigen Vermieters

Unabhängig finanzieller Gesichtspunkte sollten Sie sich darüber im Klaren sein, an wen Sie Ihr Haus vermieten möchten. Dafür gleichen Sie unter anderem Ausstattung und Lage Ihrer Immobilie mit den Bedürfnissen verschiedener Zielgruppen ab. Dabei sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass langfristige Mietverhältnisse weniger organisatorischen Aufwand mit sich bringen. Nach der Bestimmung Ihrer Zielgruppe ist es wichtig, dass Sie die Vorteile des Hauses wie beispielsweise ein großer Garten für eine Familie mit Kindern im Haus-Exposé hervorheben.

Tipp:
Es ist wichtig, sich als Vermieter gegen Vandalismus zu versichern. Im Rahmen unserer Premium-Partnerschaft bieten wir Ihnen ein attraktives Versicherungspaket an, wie zum Beispiel eine Sachschadenversicherung.

Wie kann ich problematische Mieter loswerden?

Der Mieterschutz ist in Deutschland streng und teils nicht vermieterfreundlich geregelt. Der Suche nach einem geeigneten Mieter kommt folglich eine hohe Bedeutung zu. Nicht selten haben Vermieter Angst, an so genannte Mietnomaden zu geraten. Sie ziehen mit Vorsatz regelmäßig um und bezahlen keine Miete. Doch auch scheinbar normale Mieter können Probleme bereiten. Vandalismus, anstrengende und kleinliche oder auch lärmende Mieter sind dabei nur einige Stichworte.

Tipp:
Es ist wichtig, sich als Vermieter gegen Mietausfall zu versichern. Im Rahmen unserer Premium-Partnerschaft bieten wir Ihnen ein attraktives Versicherungspaket an, wie zum Beispiel eine Mietausfallversicherung.

Es ist nicht immer einfach, Mietnomaden direkt zu identifizieren. Schicke Kleidung und teure Autos dienen nicht selten als Verschleierungstaktik. Sofern Sie jedoch die bei „Wie finde ich den richtigen Mieter?“ beschriebenen Schritte zur Überprüfung möglicher Mieter sorgfältig befolgen, sind Sie gut abgesichert. Besonders hilfreich ist es, im Falle eines Verdachts mit dem Vormieter Kontakt aufzunehmen und sich über das vorige Mietverhältnis zu erkundigen. Natürlich kann es trotz aller Maßnahmen dazu kommen, dass scheinbar sympathische Personen nach einiger Zeit unangenehm werden.

Doch wie können Sie die Problemmieter loswerden? Aufgrund des Mieterschutzes erweist es sich als schwierig, unbefristete Mietverhältnisse zu beenden. Im Falle eines Vertragsbruchs muss eine Abmahnung des Mieters erfolgen. Als Gründe zählen fehlende Mietzahlungen, Gefährdung der Mietsache oder Stören des Hausfriedens. Leider verlassen Mieter oft erst das Haus, wenn eine Räumungsklage ihnen keine andere Wahl lässt. Aus diesem Grund legen wir Ihnen dringend ans Herz, möglichst schnell auf jegliches Fehlverhalten Ihrer Mieter zu reagieren. Denn bis eine Räumung rechtlich erwirkt werden kann, vergehen aufgrund überlasteter Gerichte häufig mehrere Monate. Dies führt nicht nur zu Frustration, sondern je nach Zahlungsfähigkeit der Mieter auch zu fehlenden Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum.

Eine weitere Option ist es, Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder enge Familienangehörige anzumelden. Achtung: Es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.

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SERVICE: MIETMANAGEMENT VON IMMOPARTNER

Haben Sie keine Lust, sich selbst um die Modernisierungsmaßnahmen zu kümmern? Finden Sie es lästig, einen Handwerker zu beauftragen, wenn etwas kaputtgegangen ist? Oder wohnen Sie hunderte von Kilometern weit weg und können sich deswegen nicht so gut um die Hausvermietung kümmern? Dann übernehmen wir gerne das Mietmanagement für Sie. Bei einem Beratungsgespräch stellen wir Ihnen ein Leistungspaket vor, das auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Sie können dabei aus mehreren Leistungspaketen inklusive Mietausfallversicherung wählen. Unsere Immobilienexperten von IMMOPARTNER haben langjährige Erfahrungen im Umgang mit Mietobjekten und stehen Ihnen für alle Fragen und um das Thema „Haus vermieten“ zur Seite. Wir freuen uns, wenn wir Sie bei der Vermietung unterstützen können.

Haus vermieten Tipps

Was gilt es bei Hausbesichtigungen zu berücksichtigen?

  • Ein aufgeräumtes und sauberes Haus hinterlässt bei Mietinteressenten einen besseren Eindruck als ein unordentliches, schmutziges Haus. Greifen Sie also zu Staubsauger und Lappen.
  • Halten Sie sich für Besichtigungstermine genügend Zeit frei. Sprechen Sie die Termine mit dem Vormieter als auch mit den Mietinteressenten ab. Gehen Sie dabei auch auf individuelle Wünsche ein und bieten Sie an, Besichtigungen auch am Wochenende oder abends durchzuführen. Für eine Hausbesichtigung sollten Sie ca. 30 Minuten pro Mietinteressent einplanen.
  • Beim Besichtigungstermin werden die Interessenten Ihnen sicherlich viele Fragen stellen. Antworten Sie wahrheitsgemäß auf diese.
  • Prüfen Sie anhand einer Mieterselbst- oder einer Schufa-Auskunft, ob die Interessenten sich die Miete auch leisten können.
  • Sehen Sie sich nach dem Besichtigungstermin in Ruhe die Unterlagen der Mietinteressenten an und überlegen Sie, ob diese zu Ihnen passen könnten.

Häufig gestellte Fragen

Eine Hausvermietung ist oft mit viel Aufwand verbunden. Deshalb lohnt es sich, vorab darüber nachzudenken, ob diese Aufgabe die richtige für Sie ist und Sie die nötige Zeit selbst aufbringen können und möchten. Viele Eigentümer wählen aufgrund wirtschaftlicher und organisatorischer Gesichtspunkte daher die Verkaufvariante.

Der Gesetzgeber legt jedes Jahr einen Steuerfreibetrag fest, in dessen Rahmen auch Mieteinnahmen nicht versteuert werden müssen. Dieser wurde 2020 auf 9.408 Euro erhöht. Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag. Bei der Hausvermietung müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern und können beispielsweise Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten von der Steuer absetzen.
Laut Mietrecht ist es die Aufgabe des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings kann der Vermieter die Pflicht auf die Mieter übertragen. Wichtig ist, dass die Verpflichtung rechtlich einwandfrei im Mietvertrag verankert wird. Unter den Begriff Schönheitsreparaturen fallen unter anderem Streichen von Decken und Wänden oder das Lackieren der Heizkörper.

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Für die Vermietung eines Hauses gibt es viele mögliche Gründe – und jeder davon hat einen anderen Einfluss auf den Ablauf.

Wer ein Haus erbt, muss schnell entscheiden, was damit geschehen soll, entsprechend handeln – Vermietung kann dabei eine Option sein.

Bei einer Scheidung geht es oft auch um das gemeinsame Haus. Wer sich auch nach der Trennung noch gut versteht, kann einen Mieter finden.

Nur wenige denken beim Hauskauf in jungen Jahren an die Zukunft der Immobilie – und stehen später im Alter vor vielen Herausforderungen.
Wir unterstützen Sie bei der Vermietung

Überlassen Sie uns die kaufmännische und die technische Verwaltung Ihrer Immobilie.

Anhand unserer Referenzobjekte erhalten Sie einen guten Eindruck von der Vielfalt der Häuser, die wir bereits erfolgreich vermietet haben.

Kundenstimmen

Bewertung bei Google vom 12.10.2021

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Ich kann die Firma Immopartner nur weiterempfehlen. Sehr nette und hilfsbereite Mitarbeiter.

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Dieter Lambing

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Vielen Dank für die Hilfe und Unterstützung!

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Die Zusammenarbeit mit allen Mitarbeiterinnen und Herrn Sagraloff der Firma Immopartner, beim Verkauf einer Wohnung, hat meine Erwartungen um ein Vielfaches übertroffen, was für mich das höchste Qualitätsmerkmal bedeutet.
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IMMOPARTNER Stefan Sagraloff e. K.

Färberstr. 5 (Hefnersplatz)   ·   90402 Nürnberg   ·   Tel.: (0911) 47 77 60 13  ·   Fax: (0911) 47 77 60 14   ·   E-Mail an uns »

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