Diese Unterlagen brauchen Sie wirklich beim Hausverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht oft vor vielen offenen Fragen – besonders, wenn es um die nötigen Unterlagen geht. In diesem Ratgeber finden Sie eine kompakte und verständliche Übersicht, die Schritt für Schritt durch alle wichtigen Themen führt.

Das folgende Inhaltsverzeichnis gibt Ihnen einen schnellen Überblick.

Warum vollständige Unterlagen entscheidend sind

Ein Immobilienverkauf ist ein bedeutender Schritt – rechtlich, emotional und finanziell. Viele Eigentümer unterschätzen, wie wichtig vollständige Unterlagen dabei sind. Ohne sie kann kein Käufer finanzieren, kein Notar beurkunden, und kein seriöser Makler sinnvoll vermarkten.

Prüfen Sie daher Ihre Unterlagen sorgfältig, bevor Sie Ihr Haus verkaufen – denn eine lückenlose Dokumentation zahlt sich aus. Gut vorbereitete Verkaufsunterlagen schaffen Vertrauen, sorgen für einen reibungslosen Ablauf und vermeiden unnötige Verzögerungen.

Ihre Vorteile im Überblick:

• Schnellere Verkaufsabwicklung
• Weniger Nachverhandlungen durch klare Faktenlage
• Höhere rechtliche Sicherheit beim Immobilienverkauf
• Bessere Chancen bei Banken dank vollständiger Unterlagen
• Ein professioneller Auftritt Ihrer Immobilie, der überzeugt

Nutzen Sie hierfür unsere kostenlose Checkliste für den Hausverkauf, die Sie unten auf unserer Seite herunterladen können.

Unterlagen beim Hausverkauf: Die große Übersicht

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die wichtigsten Unterlagen, die Sie für den Hausverkauf bereithalten sollten:

Kategorie	Wichtige Dokumente
Eigentum	Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Kaufvertrag
Gebäude	Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
Energie & Technik	Energieausweis, Modernisierungen, Geräte- und Wartungsnachweise
Rechtliches	Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Denkmalschutzbescheide
Finanzen	Grundsteuerbescheid, Versicherungen, Grundschuldunterlagen
Nutzung	Mietverträge, Nebenkosten, Mietstruktur
Notar & Übergabe	Kaufvertragsentwurf, Übergabeprotokoll, Bonitätsnachweis Käufer

Eigentum & Grundstück: Warum der Grundbuchauszug für den Hausverkauf unerlässlich ist

Der Grundbuchauszug ist eine zentrale Voraussetzung für jeden erfolgreichen Immobilienverkauf – in Nürnberg wie überall sonst. Er dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie und wird sowohl von Banken als auch von Kaufinteressenten und Notaren eingefordert.

Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Auskunft über:

• den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie,
• eingetragene Rechte und Belastungen, wie Wohnrecht, Wegerecht oder Grundschuld,
• sowie eventuelle Einschränkungen, die das Grundstück betreffen.

In Nürnberg erhalten Sie den Grundbuchauszug beim Amtsgericht Nürnberg – Grundbuchamt, Fürther Straße 110.

Oder fragen Sie direkt bei uns von IMMOPARTNER an. Wir arbeiten eng mit lokalen Notaren zusammen und organisieren die Beschaffung des Dokuments in der Regel innerhalb von 24 Stunden – kostenfrei und ohne bürokratischen Aufwand für Sie.
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Bauunterlagen & Wohnfläche: Was Kaufinteressenten vor dem Immobilienkauf genau prüfen

Beim Hausverkauf ist eine korrekte und nachvollziehbare Dokumentation der Wohnfläche und baulichen Gegebenheiten entscheidend. Kaufinteressenten, Banken und Notare achten auf vollständige Unterlagen, die den Zustand und die Baugenehmigungslage der Immobilie belegen.

Konkret prüfen Käufer, ob:

• die Wohnflächenangabe korrekt ist (gemäß Wohnflächenverordnung – WoFlV),
• alle baulichen Veränderungen (z. B. Dachausbau, Wintergarten) behördlich genehmigt wurden,
• und der bauliche Zustand der Immobilie nachvollziehbar dokumentiert ist.

Wichtige Bauunterlagen für den Immobilienverkauf:

• Aktuelle Grundrisse, Ansichten und Schnitte (aus der Bauakte)
• Eine verbindliche Wohnflächenberechnung
• Eine aussagekräftige Baubeschreibung

In Nürnberg erhalten Sie diese Unterlagen beim Hochbauamt, Marientorgraben 11, 90402 Nürnberg.
Bitte beachten Sie, dass hierfür eine Terminvereinbarung notwendig ist. Mitzubringen sind ein gültiger Ausweis und ein aktueller Grundbuchauszug.

Setzen Sie deshalb auf eine transparente und rechtssichere Vorbereitung – wir von IMMOPARTNER unterstützen Sie dabei professionell.

Energie, Technik & Modernisierung: Diese Nachweise sind beim Hausverkauf unverzichtbar

Ein zentraler Bestandteil beim Immobilienverkauf ist der Energieausweis – gesetzlich vorgeschrieben durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Er muss spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen und beim notariellen Kaufvertrag nachweislich übergeben werden. Ohne ihn drohen nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern auch Vertrauensverlust bei potenziellen Käufern.

Zwei Arten von Energieausweisen:

• Verbrauchsausweis – ausreichend bei neueren oder energetisch modernisierten Gebäuden.
• Bedarfsausweis – erforderlich bei Altbauten ohne umfassende Sanierung.

Ausgestellt werden Energieausweise durch:

• Architekten
• Energieberater
• Bezirksschornsteinfeger
• oder geprüfte Online-Dienstleister

Zusätzlich sollten folgende Nachweise bereitliegen, um Transparenz und Vertrauen zu schaffen:

• Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Austausch von Fenstern, Dacherneuerung, Heizung)
• Wartungsverträge für zentrale technische Anlagen (z. B. Heizsystem, Sicherheitstechnik)
• Bedienungsanleitungen für installierte Geräte wie Solaranlagen oder Smart-Home-Komponenten

Gern unterstützen wir von IMMOPARTNER Sie bei der Beschaffung des Energieausweises und der strukturierten Aufbereitung technischer Nachweise – professionell, zuverlässig und rechtssicher.

Baurecht & Altlasten: Unsichtbare Risiken vermeiden

Beim Verkauf eines Hauses oder Grundstücks spielen nicht nur bauliche und energetische Aspekte eine Rolle – auch rechtliche Einschränkungen und umweltrelevante Faktoren können den Verkaufserfolg maßgeblich beeinflussen. Für Kaufinteressenten zählen diese Informationen zur Entscheidungsgrundlage, insbesondere wenn es um Finanzierung und Planungssicherheit geht. Wer als Verkäufer gut vorbereitet ist, erhöht die Verkaufschancen und vermeidet spätere Nachverhandlungen.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis dokumentiert öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu zählen unter anderem:

• Wegerechte für benachbarte Grundstücke
• Abstandsflächenregelungen
• Stellplatzverpflichtungen gemäß Bebauungsplan

Sie können das Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt Nürnberg, Bauhof 5, abfragen oder direkt eine Online-Auskunft beim Bauordnungsamt Nürnberg beantragen.

Altlastenkataster

Das Altlastenkataster informiert über potenzielle Bodenverunreinigungen auf dem Grundstück, z. B. durch:

• ehemalige industrielle Nutzung
• frühere Tankstellen- oder Deponiebetriebe
• Altölanlagen oder Lagerstätten

Eine solche Auskunft ist nicht nur für Käufer wichtig, sondern oft auch Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung. Fehlt sie, kann das zu erheblichen Verzögerungen im Verkaufsprozess führen. Beim Umweltamt Nürnberg, Bauhof 2, 90402 Nürnberg, können Sie das Altlastenkataster auch online beantragen.

IMMOPARTNER unterstützt Sie bei der Beschaffung und Auswertung von Baulasten- und Altlastenauskünften – damit Ihre Immobilie optimal vorbereitet auf den Markt kommt.

Besuchen Sie uns in unserem Nürnberger Büro oder vereinbaren Sie ein digitales Erstgespräch – persönlich, kompetent und auf Augenhöhe.

Finanzen, Grundschuld & Versicherung: Was Käufer wissen wollen

Beim Immobilienverkauf wollen Käufer nicht nur wissen, was das Haus kostet – sondern auch, welche laufenden Kosten und rechtlichen Verpflichtungen damit verbunden sind. Deshalb sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

• Grundsteuerbescheid
• Gebäudeversicherung
• Bestehende Grundschuld oder Hypothek

Der Grundsteuerbescheid dokumentiert die jährlich anfallende Grundsteuer für Ihre Immobilie – ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsunterlagen. Beim Hausverkauf wird die Grundsteuer in der Regel anteilig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Maßgeblich ist dabei der Stichtag des Besitzübergangs, der im Kaufvertrag festgelegt wird.

Den aktuellen Grundsteuerbescheid erhalten Sie bei der Stadtkämmerei Nürnberg – Abteilung Grundsteuer. Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.nuernberg.de/internet/referat2/stadtkaemmerei.html

Sie als Verkäufer müssen nachweisen, dass das Haus versichert ist – und dem Käufer ermöglichen, die Gebäudeversicherung zu übernehmen oder zu kündigen. Hierzu benötigen Sie den Versicherungsschein (Police) und die letzte Beitragsrechnung.

Wenn Ihre Immobilie finanziert wurde, ist oft noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese muss vor dem Verkauf gelöscht werden – oder der Käufer übernimmt sie mit Zustimmung der Bank.
Hierzu sind eine schriftliche Löschungsbewilligung der Bank notwendig sowie die Kreditunterlagen bei Übernahme.

Vermieteter Wohnraum: Mietverträge, Mieterstruktur & Einnahmen

Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, sollte sich darauf einstellen, dass potenzielle Käufer – insbesondere Kapitalanleger – detaillierte Informationen zu den bestehenden Mietverhältnissen erwarten. Für eine erfolgreiche Vermarktung ist es daher wichtig, alle mietrelevanten Unterlagen vollständig und gut strukturiert bereitzustellen.

Mietverträge müssen vollständig und rechtssicher sein

Ein zentrales Dokument beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist der Mietvertrag. Alle bestehenden Mietverträge sollten vollständig und rechtsgültig unterschrieben vorliegen. Auch Nachträge, Indexvereinbarungen oder schriftliche Absprachen zu Sondernutzungen – etwa zur Gartennutzung oder zu eingebauten Möbeln – sind relevant und sollten dem Käufer offen zugänglich gemacht werden. Je transparenter die Vertragslage ist, desto größer ist das Vertrauen in ein stabiles und rechtlich abgesichertes Mietverhältnis.

Nebenkostenabrechnungen und Einnahmen schaffen Klarheit

Ein weiterer wichtiger Aspekt für Kaufinteressenten ist die wirtschaftliche Betrachtung der Immobilie. Deshalb erwarten viele Käufer die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie eine Übersicht über die tatsächlichen Mieteinnahmen. Diese Informationen dienen nicht nur zur Kalkulation der Rentabilität, sondern sind auch für Banken entscheidend, wenn es um die Bewertung der Immobilie im Rahmen einer Finanzierung geht. Eine lückenlose Dokumentation wirkt professionell und schafft Sicherheit.

Die Mieterstruktur sagt viel über die Stabilität aus

Auch die Mieterstruktur ist für Käufer von großem Interesse. Wer wohnt in den einzelnen Einheiten, wie hoch ist die Haushaltsgröße und wie zuverlässig erfolgen die Mietzahlungen? Diese Fragen helfen Kaufinteressenten einzuschätzen, wie stabil das laufende Mietverhältnis ist und ob in absehbarer Zeit mit Mieterwechseln, Leerstand oder Zahlungsausfällen zu rechnen ist. Natürlich sollten dabei keine sensiblen personenbezogenen Daten weitergegeben werden – wohl aber ein realistisches Bild der aktuellen Situation.

Kündigungsfristen und rechtliche Besonderheiten beachten

Nicht jeder Käufer plant, die Immobilie langfristig zu vermieten. Manche möchten sie selbst nutzen – etwa im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung. Daher ist es wichtig zu wissen, ob entsprechende Optionen bestehen, welche Kündigungsfristen gelten und ob die Immobilie bereits in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Gerade in Städten wie Nürnberg gibt es bei solchen Umwandlungen teils verlängerte Kündigungsfristen, die bei der Kaufentscheidung eine zentrale Rolle spielen können.

Käuferpsychologie: Warum Vertrauen dokumentiert werden muss

Wer eine Immobilie kaufen möchte, trifft keine spontane Entscheidung, sondern wägt genau ab – oft gemeinsam mit Finanzierungsberatern, Banken oder Sachverständigen. Dabei spielen nicht nur Lage und Preis eine Rolle, sondern vor allem das Gefühl von Sicherheit, Transparenz und Professionalität. Viele Käufer stellen sich unbewusst Fragen wie: Gibt es Risiken, die ich übersehe? Ist der Verkäufer ehrlich und gut vorbereitet? Wurde mir wirklich alles gesagt – oder verheimlicht jemand etwas? Und: Ist das vielleicht ein Notverkauf?

Genau hier entscheidet sich, ob Vertrauen entsteht – oder Zweifel aufkommen. Denn je lückenloser, nachvollziehbarer und strukturiert die Verkaufsunterlagen sind, desto größer ist das Vertrauen in das Angebot. Professionelle Käufer und finanzierende Banken erwarten klar aufbereitete Dokumente, idealerweise gebündelt in einer strukturierten PDF-Mappe oder in einem übersichtlichen Ordner. Dazu zählen aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarten, Energieausweise sowie eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung. Angaben zu früheren Sanierungen, rechtlichen Rahmenbedingungen oder laufenden Kosten sollten klar und vollständig dokumentiert sein.

Misstrauen entsteht hingegen schnell – oft schon durch kleine Formulierungen oder unklare Antworten. Sätze wie „Ich glaube, da war mal was mit der Garage…“, „Die Wohnfläche müsste im Exposé stehen, aber ich bin mir nicht sicher“ oder „Den Bauantrag finde ich vielleicht noch im Keller“ wecken bei Käufern den Eindruck von Unsicherheit oder Intransparenz. Solche Aussagen können nicht nur zu Preisverhandlungen führen, sondern im schlimmsten Fall den gesamten Verkauf gefährden.

Wer dagegen mit gut aufbereiteten Unterlagen auftritt, wirkt professionell, glaubwürdig – und schafft die entscheidende Vertrauensbasis für einen erfolgreichen Abschluss.

Technischer Zustand der Immobilie: Was Leitungen, Kanäle und Schornsteinfegerprotokolle über den Wert verraten

Beim Verkauf einer Immobilie zählt nicht nur, was man auf den ersten Blick sieht. Viele Kaufinteressenten – insbesondere bei älteren Häusern – legen großen Wert auf den Zustand der technischen Infrastruktur. Dazu gehören unter anderem der Abwasserkanal, die Grundleitungen und bestehende Abgasanlagen. Wer hier belastbare Nachweise vorlegen kann, schafft Vertrauen und senkt die Hürde für eine Kaufentscheidung spürbar.

Kanalanschluss und Grundleitungen im Fokus der Käufer

Was viele Eigentümer nicht wissen: Für den Zustand der privaten Abwasserleitungen bis zum öffentlichen Anschluss ist in der Regel der Eigentümer verantwortlich. Schäden wie Risse, Wurzeleinwuchs oder Rohrbrüche bleiben oft unbemerkt – können aber im schlimmsten Fall hohe Sanierungskosten nach sich ziehen. Käufer fragen daher immer häufiger gezielt nach aktuellen Kanaluntersuchungen, der letzten TV-Inspektion oder dem Alter der Grundleitung. Wer in Nürnberg verkaufen möchte, kann sich dazu an die Stadtentwässerung Nürnberg oder an zertifizierte Fachfirmen wenden, die solche Prüfungen samt Video und Prüfprotokoll durchführen. Ein aktueller Nachweis über den Zustand der Kanäle gilt als klarer Pluspunkt in jedem Verkaufsprozess.

Schornsteinfegerprotokoll als Nachweis für sichere Heiztechnik

Besitzt das Haus einen Kamin, Ofen oder eine ältere Heizungsanlage, spielt auch das Schornsteinfegerprotokoll eine wichtige Rolle bei der Bewertung durch Interessenten. Dieses Dokument gibt Auskunft über den technischen Zustand, die Einhaltung gesetzlicher Emissionsgrenzwerte und den eventuellen Wartungsbedarf der Anlage. Besonders in Kombination mit einem Kaminofen oder bei Immobilien, die noch mit Einzelöfen beheizt werden, erwarten viele Käufer, dass entsprechende Protokolle griffbereit vorliegen. In Nürnberg ist der zuständige Bezirksschornsteinfeger der richtige Ansprechpartner – und ein Nachweis über die letzte Prüfung vermittelt nicht nur Sicherheit, sondern auch Seriosität. Unter https://www.schornsteinfegernetzwerk.de/ finden Sie eine Auflistung Ihrer Schornsteinfegerbetriebe aus Ihrer Region.

Häufige Fragen von Eigentümern

Hier beantworten wir die häufigsten Fragen, die uns Eigentümer vor dem Hausverkauf stellen – kurz, ehrlich und praxisnah.

Was ist, wenn mir Unterlagen fehlen?

Kein Problem – fast alle Unterlagen können nachträglich bei Ämtern, Banken oder Versicherungen angefordert werden. Wichtig ist nur, dass Sie frühzeitig damit beginnen, da manche Dokumente (z. B. Bauakten) mehrere Wochen Bearbeitungszeit haben.
Gut zu wissen: Wir übernehmen das gern für Sie – diskret, zuverlässig und ohne Aufwand für Sie.

Wie lange dauert es, bis ich alle Unterlagen zusammen habe?

Das Beschaffen aller Unterlagen hängt vom Einzelfall ab. Eine grobe Einschätzung für Nürnberg finden Sie in folgender Tabelle:

Dokumentart	Ø Bearbeitungsdauer
Grundbuchauszug	2–5 Werktage
Flurkarte	2–7 Werktage
Bauakte / Grundrisse	2–4 Wochen
Energieausweis	3–10 Werktage
Altlasten- / Baulastenauskunft	7–14 Werktage
Denkmalschutz-Auskunft	5–10 Werktage

Was kostet ein Energieausweis?

• Kosten Verbrauchsausweis: ca. 60–100 €
• Kosten Bedarfsausweis: ca. 150–300 €

Wir arbeiten mit einem erfahrenen, sehr günstigen Anbieter zusammen – sprechen Sie uns einfach an.

Kann ich mein Haus auch ohne Energieausweis verkaufen?

Nein. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 GEG). Fehlt er, droht ein Bußgeld – und der Käufer kann im Zweifel zurücktreten.
Der Energieausweis muss:

• beim Inserieren erwähnt werden (z. B. Baujahr, Effizienzklasse),
• bei der Besichtigung vorliegen,
• und dem Käufer spätestens beim Notartermin übergeben werden.

Was ist, wenn ich Umbauten nicht genehmigen ließ?

Dann sollten Sie das vor dem Verkauf offen ansprechen. Viele Käufer akzeptieren das – aber nur, wenn sie es wissen.
Wichtig: Schwarzbauten können den Wert massiv mindern oder eine Finanzierung verhindern. Wir helfen Ihnen, das einzuschätzen und – falls möglich – rückwirkend genehmigen zu lassen oder offen zu dokumentieren.

Fazit & Download-Checkliste

Ein erfolgreicher Hausverkauf steht und fällt mit der Vorbereitung. Wer die richtigen Unterlagen vollständig und strukturiert vorlegen kann, verkauft nicht nur schneller, sondern schafft auch das nötige Vertrauen bei Käufern, Banken und dem Notar.
Deshalb ist eine vollständige Dokumentation keine Fleißarbeit – sondern ein echter Verkaufsfaktor.

Wir von IMMOPARTNER helfen Ihnen genau dabei:

• Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen notwendig sind
• Wir beschaffen fehlende Dokumente für Sie
• Und wir sorgen dafür, dass Sie rechtlich auf der sicheren Seite stehen

Sie kümmern sich um nichts – wir übernehmen das.