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Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von vermieteten Immobilien – oder von Immobilien, die künftig vermietet werden sollen – eingesetzt, mit denen Einnahmen erzielt werden. Es kommt somit vor allem zum Einsatz, wenn es darum geht, den Wert von Mehrfamilienhäusern oder anderen renditeorientierten Immobilien präzise zu berechnen. Das Ertragswertverfahren ist daher besonders für Kapitalanleger von Interesse, die auf der Suche nach Mehrfamilienhäusern oder nach einzelnen vermieteten Wohnungen sind, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Neben Wohngebäuden werden auch Gebäude mit einer Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe sowie Büro- und Gewerbeimmobilien mithilfe dieses Verfahrens bewertet.
Dabei setzt sich der ermittelte Wert aus verschiedenen Komponenten zusammen wie dem Bodenwert des Grundstücks und dem eigentlichen Ertragswert, der auf den Mieteinnahmen basiert. Zusätzlich spielen Faktoren wie die Verzinsung des Bodenwerts, der Reinertrag und der Vervielfältiger eine Rolle. Sie alle fließen in die Berechnung ein und bestimmen schließlich den Gesamtertragswert.
In diesem Beitrag liefern wir von Immopartner aus Nürnberg Ihnen weitere Informationen zum Ertragswertverfahren, das auch wir bei unserer Arbeit durchführen.
Das Ertragswertverfahren bietet Kapitalanlegern eine verlässliche Methode, um den Wert einer Immobilie basierend auf ihren zukünftigen Erträgen zu bestimmen. Dabei wird neben dem aktuellen Marktwert auch die Fähigkeit der Immobilie untersucht, über die Zeit stabile Mieteinnahmen zu generieren. Für Kapitalanleger sind Informationen diesbezüglich besonders wichtig. Sie helfen ihnen, fundierte Entscheidungen über den Kauf oder die Entwicklung von Immobilien zu treffen, die Renditen versprechen. Beim Ertragswertverfahren werden alle relevanten Ertragskomponenten berücksichtigt, wodurch es eine umfassende Grundlage für die Bewertung bietet.
Faktor | Erklärung |
Mieteinnahmen | Die regelmäßigen Mieteinnahmen bilden den Hauptbestandteil des Ertragswertes. In Städten wie Nürnberg mit Mietpreisbremse basieren sie bei Neuvermietungen von Bestandsobjekten auf der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neu vereinbarte Miete darf höchstens zehn Prozent mehr betragen als die ortsübliche Vergleichsmiete. |
Bodenwertverzinsung | Bei der Bodenwertverzinsung handelt es sich um den Ertrag, mit dem der Verkehrswert des Grundstücks marktlich verzinst wird, wenn es nicht bebaut wird. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Betrag, der in die Berechnungen einfließt. |
Bewirtschaftungskosten | Mit den Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten gemeint, die mit der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie einhergehen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Kosten für Reparaturen, die Wartung, die Verwaltung und Versicherungen. Diese werden von den jährlichen Bruttoerträgen (in diesem Fall den Mieteinnahmen) abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln. |
Reinertrag | Beim Reinertrag handelt es sich um den verbleibenden Ertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen. Der Reinertrag ist ein zentraler Faktor, der den tatsächlichen finanziellen Nutzen einer Immobilie widerspiegelt. |
Vervielfältiger | Der Vervielfältiger (auch Kapitalisierungsfaktor) wird verwendet, um den Reinertrag, d. h. den Nettoertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, über einen bestimmten Zeitraum hinweg auf den aktuellen Wert umzurechnen. Dabei werden auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie sowie das allgemeine Marktzinsniveau berücksichtigt. |
Leerstandsrisiko | Beim Ertragswertverfahren wird eigentlich davon ausgegangen, dass Immobilien langfristig mit gleichbleibendem Mietzins vermietet werden. Dennoch wird das „Leerstandsrisiko“ berücksichtigt. Dabei handelt es sich um einen Abschlag für mögliche Leerstände oder Mietausfälle, die sich negativ auf die Erträge auswirken könnten. |
Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Instrument, mit dem die langfristige Rentabilität einer Immobilie beurteilt werden kann. Es ermöglicht Kapitalanlegern, Prognosen über die zukünftigen Erträge einer Immobilie zu treffen und sie in Relation zu den Investitionskosten zu setzen. Durch die Berücksichtigung von Faktoren wie der Restnutzungsdauer der Immobilie und der voraussichtlichen Ertragsentwicklung können sie besser einschätzen, wie profitabel ein Objekt auf lange Sicht sein wird. Das Ertragswertverfahren ist daher besonders nützlich, wenn nicht nur aktuellen Marktwert, sondern auch das Ertragspotenzial einer Immobilie bewertet werden soll. Dieses Wissen ist entscheidend für langfristige Investitionsentscheidungen.
Beim Ertragswertverfahren spielen der Bodenwert und der Ertragswert eine zentrale Rolle für die Bestimmung des Gesamtwertes einer Immobilie. Der Bodenwert repräsentiert den Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird unabhängig von der darauf befindlichen Bebauung bewertet. Er spiegelt den Standort, die Größe und die potenzielle Nutzung des Grundstücks wider. Er wird nicht direkt von den Erträgen der Immobilie beeinflusst. Der Bodenwert dient als Basis für die gesamte Immobilienbewertung und stellt sicher, dass der Wert des Grundstücks auch bei Veränderungen der Bebauung erhalten bleibt.
Der Ertragswert hingegen wird aus den zukünftigen Erträgen der Immobilie abgeleitet, die sich vor allem aus den Mieteinnahmen ergeben. Dieser Wert hängt stark von den Marktbedingungen, der Nutzung der Immobilie und der Wirtschaftlichkeit der bestehenden Mietverhältnisse ab. Der Ertragswert berücksichtigt nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen, sondern auch die langfristigen Ertragsaussichten. Dadurch stellt er eine zentrale Größe für Kapitalanleger dar.
Aus dem Bodenwert und dem Ertragswert ergibt sich der Gesamtwert der Immobilie. Dabei spiegeln der Bodenwert die strategische Bedeutung des Grundstücks und der Ertragswert das wirtschaftliche Potenzial der Bebauung wider. Die Kombination von Boden- und Ertragswert macht das Ertragswertverfahren besonders geeignet für die Bewertung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.
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Der Vervielfältiger, auch als Kapitalisierungsfaktor bekannt, ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Er spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien, weil er das Risiko der Investition widerspiegelt. Der Vervielfältiger hilft dabei, die zukünftigen Einnahmen einer Immobilie in einen aktuellen Wert umzurechnen. Das ist für die Einschätzung der Rentabilität eines Investments von großer Bedeutung.
Ein wichtiger Aspekt des Vervielfältigers ist, dass er die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Je länger die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann, desto höher ist in der Regel der Vervielfältiger. Gleichzeitig fließt auch der sogenannte Kapitalisierungszins in die Berechnung ein. Dieser Zinssatz spiegelt das allgemeine Marktzinsniveau wider. Er beeinflusst, wie stark die künftigen Erträge auf ihr heutigen Wert reduziert werden (Abzinsung/Diskontierung). Ein niedriger Kapitalisierungszins führt zu einem höheren Vervielfältiger, was einen höheren Ertragswert zur Folge hat. Ein hoher Kapitalisierungszins geht in der Regel mit einem hohen Investitionsrisiko einher, ein niedriger Kapitalisierungszins spricht eher für ein niedriges Investitionsrisiko.
In sehr guten Lagen mit wirtschaftlicher Stabilität, einer niedrigen Arbeitslosigkeit und einer hohen Nachfrage ist der Kapitalisierungszins niedrig. Das Risiko sinkt, dass die zukünftigen Erträge ausbleiben oder starken Schwankungen unterliegen. Gelten die künftigen Mieteinnahmen somit als sehr sicher, werden sie fast genauso hoch gewertet wie die aktuellen Einnahmen. In eher schlechten Lagen besteht das Risiko einer Wertminderung. Aufgrund des größeren Risikos werden auch künftige Erträge niedriger bewertet.
Nein, nicht unbedingt. Investoren sollten auch in Immobilien mit hohem Kapitalisierungszins investieren, wenn sie das Potenzial für eine starke Wertsteigerung sehen. Ein eigentlich hohes Risiko kann durch eine künftige Aufwertung eines Stadtteiles kompensiert werden, da hier langfristig höhere Mieteinnahmen und höhere Immobilienwerte zu erwarten sind. Entwickelt sich der Stadtteil, könnte ein Investor also trotz eines anfänglich hohen Risikos später langfristig profitieren. Gerne informieren wir private sowie gewerbliche Investoren zur für sie besten Entscheidung in Nürnberg und der Region.
Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren sind zwei unterschiedliche Ansätze zur Immobilienbewertung, die jeweils ihre Stärken haben. Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zukünftigen Erträge wie Mieteinnahmen, die eine Immobilie generieren kann. Es ist besonders für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien geeignet. Beim Ertragswertverfahren wird nicht nur der aktuelle Marktwert berücksichtigt, sondern auch das langfristige Ertragspotenzial. Das macht es ideal für Kapitalanleger, die in Objekte mit stabilen und vorhersehbaren Einkünften investieren wollen.
Das Vergleichswertverfahren hingegen basiert auf dem Vergleich der Immobilie mit ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft worden sind. Es wird häufig bei selbstgenutzten Wohnimmobilien oder Eigentumswohnungen angewendet, bei denen die Ertragskraft weniger im Vordergrund steht. Für Kapitalanleger ist dieses Verfahren nützlich, wenn sie den Marktwert einer Immobilie in einem stabilen und gut dokumentierten Markt einschätzen wollen. Allerdings liefert es weniger Aufschluss über die langfristige Rentabilität einer Immobilie, da es die zukünftigen Erträge nicht einbezieht.
Für Kapitalanleger, die eine Investition primär auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen bewerten möchten, ist das Ertragswertverfahren somit die bessere Wahl. Das Vergleichswertverfahren kann ergänzend sinnvoll sein, um den Marktwert zu überprüfen. Es sollte aber nicht das alleinige Kriterium bei der Entscheidung für eine Investition sein, wenn langfristige Renditen das Hauptziel sind.
Stellen Sie sich vor, dass wir für ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten in einem aufstrebenden Nürnberger Stadtteil den Wert berechnen möchten. Das Mehrfamilienhaus umfasst insgesamt zehn Wohneinheiten. Dabei handelt es sich allesamt um 2,5-Zimmer-Wohnungen. Jede Wohnung wird zu einem Mietpreis von 600 Euro warm vermietet.
Zunächst werden die jährlichen Mieteinnahmen der zehn Wohneinheiten berechnet:
Monatliche Nettomiete pro Wohnung (ohne Nebenkosten): 600 Euro
Anzahl der Wohnungen: 10
Jährliche Mieteinnahmen pro Wohnung: 600 Euro x 12 Monate = 7.200 Euro
Gesamte jährliche Mieteinnahmen: 7.200 Euro x 10 Wohnungen = 72.000 Euro
Die Immobilie muss gehegt und gepflegt werden. Daher fallen Bewirtschaftungskosten an. In unserem Beispiel belaufen sich diese Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, etc. auf etwa 20 Prozent der Mieteinnahmen.
Bewirtschaftungskosten: 72.000 Euro : 100 x 20 = 14.400 Euro
Reinertrag (Nettoertrag): 72.000 Euro – 14.400 Euro = 57.600 Euro
Da sich die Immobilie in einem gefragten Stadtteil mit guter wirtschaftlicher Lage befindet, gehen wir in diesem Beispiel von einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent aus. Doch wie viel ist das Mehrfamilienhaus aktuell wert, wenn wir dabei den Reinertrag auf den heutigen Wert kapitalisieren, also vom Barwert des Reinertrags ausgehen?
Vervielfältiger = 1 / Kapitalisierungszins = 1 / 0,05 = 20
Ertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger = 57.600 Euro x 20 = 1.152.000 Euro
Angenommen, der Bodenwert des Grundstücks wird auf 300.000 Euro geschätzt. Der Bodenwert wird dem Ertragswert hinzugefügt, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln:
Gesamtwert der Immobilie = Ertragswert + Bodenwert = 1.152.000 Euro + 300.000 Euro = 1.452.000 Euro
Fazit: Der Gesamtwert des Mehrfamilienhauses, berechnet nach dem Ertragswertverfahren, beträgt 1.452.000 Euro. Diese Berechnung zeigt, wie die Kombination aus den zukünftigen Mieteinnahmen, dem Kapitalisierungszins und dem Bodenwert eine fundierte Grundlage für die Bewertung der Immobilie bietet.
Um die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten fünf Jahren zu berechnen, gehen wir davon aus, dass die Immobilie gut gepflegt wird. Außerdem nehmen wir an, dass die Mietpreise in der aufstrebenden Gegend jährlich um 2 Prozent steigen. Nach drei Jahren fallen Modernisierungskosten von 50.000 Euro an. Durch die Modernisierungsmaßnahmen steigt der Wert der Immobilie.
Jahr 1: 72.000 Euro
Jahr 2: 72.000 Euro * 1,02 = 73.440 Euro
Jahr 3: 73.440 Euro * 1,02 = 74.908,80 Euro
Jahr 4: 74.908,80 Euro * 1,02 = 76.407,98 Euro
Jahr 5: 76.407,98 Euro * 1,02 = 77.936,14 Euro
Die gesamten Mieteinnahmen über fünf Jahre betragen 374.692,92 Euro (72.000 + 73.440 + 74.908,80 + 76.407,98 + 77.936,14 Euro).
Unter Berücksichtigung der jährlichen Bewirtschaftungskosten von 20 %:
Jahr 1 Reinertrag: 72.000 Euro x 80 % = 58.752 Euro
Jahr 3 Reinertrag: 74.908,80 Euro x 80 % = 59.927,04 Euro
Jahr 4 Reinertrag: 76.407,98 Euro x 80 % = 61.126,38 Euro
Jahr 5 Reinertrag: 77.936,14 Euro x 80 % = 62.348,91 Euro
Der gesamte Reinertrag über fünf Jahre beträgt 299.754,33 Euro (57.600 + 58.752 + 59.927,04 + 61.126,38 + 62.348,91 Euro).
Nehmen wir an, dass der Kapitalisierungszins konstant bei 5 Prozent bleibt und der Vervielfältiger dadurch bei 20 bleibt (Vervielfältiger = 1 : 0,05 = 20). Jetzt möchten wir den Ertragswert nach fünf Jahren ermitteln.
Ertragswert Jahr 5 = 62.348,91 Euro x 20 (Vervielfältiger) = 1.246.978,20 Euro
Angenommen, die Modernisierungskosten von 50.000 Euro bewirken eine Wertsteigerung von 70.000 Euro und der Bodenwert steigt in fünf Jahren um 10 Prozent.
Neuer Bodenwert = 300.000 Euro * 1,10 = 330.000 Euro
Der gesamte Wert der Immobilie nach 5 Jahren wird somit auf 1.646.978,20 Euro geschätzt (Ertragswert + Bodenwert + Wertsteigerung durch Modernisierung = 1.246.978,20 Euro + 330.000 Euro + 70.000 Euro = 1.646.978,20 Euro).
Dabei haben wir die jährliche Mietsteigerung, die Modernisierungskosten und die Bodenwertsteigerung berücksichtigt. Die Investition in die Modernisierung hat zusätzlich zu den Mietsteigerungen maßgeblich zur Wertsteigerung beigetragen.
Der Ertragswert muss für jedes Objekt individuell berechnet werden. Gerne übernehmen wir dies sowohl für private als auch für gewerbliche Kapitalanleger im Vorfeld eines Kaufs oder Verkaufs. Für Kaufinteressenten begeben wir uns auf die Suche nach der passenden Immobilie. Für Vermieter übernehmen wir den gesamten Vermarktungsprozess inklusive der Mietpreisfestlegung, der Mietersuche und der Mietvertragsgestaltung. Für Verkäufer finden wir heraus, ob der Globalverkauf oder die Aufteilung in einzelne Wohneinheiten vor dem Verkauf am sinnvollsten ist.
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Notarielle Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundschuld – Bei einem Immobilienverkauf ist die Beurkundung durch einen Notar rechtlich vorgeschrieben. Doch viele Eigentümer kennen sich mit den komplexen Abläufen, Vertragsmodalitäten und Begrifflichkeiten nicht aus. Die Immobilienexperten von Immopartner Stefan Sagraloff e.K. betreuen ihre Kunden umfassend beim Verkaufsprozess und stehen ihnen im Hinblick auf den Notartermin unterstützend zur Seite.
„Ist ein passender Käufer für eine Immobilie gefunden, dann geht es gemeinsam zu Notar“, erklärt Stefan Sagraloff, Geschäftsführer des Maklerbüros Immopartner aus Nürnberg. „Wir begleiten unsere Kunden durch den gesamten Verkaufsprozess und informieren auch zu den Abläufen, Aufgaben und Kosten im Rahmen der notariellen Beurkundung.“
In ihrem Rundum-Service stimmen die Immobilienprofis einen Termin mit allen Beteiligten ab und vereinbaren diesen beim Notar. Sie fordern vom Käufer eine feste Finanzierungsbestätigung einer Bank an, geben den Hinweis zur Prüfung der Gültigkeit von Ausweisedokumenten und übermitteln die wesentlichen Details für den Kaufvertrag an das Notariat. Dazu gehören persönliche Daten der Käufer und Verkäufer, Übergabezeitpunkt, Zahlungsmodalitäten und besondere Absprachen wie beispielsweise mitverkauftes Inventar. Der Notar bereitet dann den Kaufvertrag vor und sendet diesen vorab zur Prüfung zu.
„Wir besprechen gerne im Vorfeld offene Fragen mit unseren Kunden, damit diese bestens auf den Notartermin vorbereitet sind“, so Stefan Sagraloff. „Selbstverständlich können auch bei der Verlesung jederzeit Fragen an den Notar gerichtet werden. Doch unsere Erfahrung zeigt, dass die Hemmschwelle bei diesem offiziellen Termin meist höher ist und die Unklarheiten und Verständnisfragen lieber schon vorher in einer vertrauensvollen Umgebung an uns gerichtet werden. Zur Unterstützung sind wir dann allerdings am Tag der notariellen Beurkundung auch vor Ort.“
Sind sich dann beide Parteien einig, wird der Vertrag unterschrieben. „Zu diesem Zeitpunkt können die bisherigen Eigentümer ruhig schon mal auf ihren Verkaufserfolg anstoßen, denn der Notarvertrag gibt höchste Sicherheit und eine Nichterfüllung ist äußerst selten“, erklärt der erfahrene Immobilienexperte.
Die Arbeit des Notars endet an dieser Stelle allerdings noch längst nicht. Er kümmert sich in den darauffolgenden Wochen darum, dass alles seinen vereinbarten und geregelten Gang geht: Er lässt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – eine Art Reservierung – eintragen, holt Genehmigungen ein, informiert Behörden über den Verkauf, stößt die Umschreibung des Eigentums an und fordert zur Kaufpreiszahlung auf. Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer muss lediglich mit den Kosten für die Löschung etwaiger Grundschulden im Grundbuch rechnen.
„Da wir großen Wert auf eine umfassende Betreuung legen, stehen wir unseren Kunden auch nach dem Notartermin beispielsweise bei der Objektübergabe mit Rat und Tat zur Seite und haben auch nach dem erfolgreichen Abschluss immer ein offenes Ohr für weiterführende Fragen“, so Stefan Sagraloff abschließend.
UNTERNEHMENSINFORMATION
IMMOPARTNER hat sich seit der Gründung im Jahr 2003 als Immobilienmakler in Nürnberg mit Sitz im Herzen der Altstadt bei seinen Kunden und Geschäftspartnern einen hervorragenden Ruf erarbeitet. Durch seine kompetente Beratungsleistung und die fundierte Marktkenntnis gehört das Familienunternehmen, das von Geschäftsführer Stefan Sagraloff geleitet wird, zu den führenden Maklern für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Region Nürnberg, Fürth und Erlangen. Bei der Maklertätigkeit legt das junge und dynamische Unternehmen besonderen Wert auf hohes Sorgfaltsbewusstsein und den regionalen Fokus. Das Leistungsportfolio reicht von der realistischen Marktwertermittlung über die intensive, persönliche Beratung, die professionelle Vermarktungs- und Vertriebsleistung bis hin zur erfolgreichen Objektübergabe.
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