Bodenrichtwert Nürnberg 2026: Aktuelle Werte im Überblick
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Bodenrichtwert Nürnberg: Was sagt er aus?
Der Bodenrichtwert in Nürnberg ist ein Orientierungswert für den Boden eines Grundstücks. Er zeigt, welcher durchschnittliche Wert pro Quadratmeter unbebauten Bodens für eine bestimmte Lage in Nürnberg gilt. Grundlage dafür sind sogenannte Bodenrichtwertzonen, die sich auf einzelne Straßen, Straßenzüge oder ganze Teilbereiche eines Stadtteils beziehen können. Für Eigentümer ist der Bodenrichtwert ein wichtiger erster Anhaltspunkt, wenn es um die Einschätzung eines Grundstücks geht.
Gerade in Nürnberg ist Bauland knapp, während die Nachfrage nach gut gelegenen Grundstücken hoch bleibt. Das wirkt sich auf die Grundstückspreise in Nürnberg aus. Wer ein Grundstück verkaufen oder den Wert seiner Fläche besser einschätzen möchte, sollte den Bodenrichtwert für Nürnberg deshalb kennen. Er hilft bei der ersten Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Bewertung. Denn je nach Lage, Zuschnitt, Größe und Bebaubarkeit kann der tatsächliche Grundstückswert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Wie wird der Bodenrichtwert errechnet und wer legt ihn fest?
Der Bodenrichtwert in Nürnberg wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Grundlage sind die Kaufpreise tatsächlich verkaufter Grundstücke, die von Notaren gemeldet und in einer Kaufpreissammlung ausgewertet werden. Aus diesen Daten werden für einzelne Bodenrichtwertzonen in Nürnberg durchschnittliche Bodenrichtwerte abgeleitet.
Entscheidend sind dabei vor allem die Lage, die Bebauungsmöglichkeiten und die typischen Eigenschaften der Grundstücke innerhalb einer Zone. Der Bodenrichtwert bezieht sich also nicht auf ein einzelnes Grundstück, sondern auf ein Gebiet mit vergleichbaren Merkmalen.
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:
- Lage
- Möglichkeiten der Bebauung
- Grundstücksgröße
Der rechnerische Bodenwert eines Grundstücks lässt sich anschließend einfach ermitteln:
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert
Beispiel:
Für ein erschlossenes Wohnbaugrundstück in der Viatisstraße in Nürnberg-Zerzabelshof weist die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 980 € pro m² bei einer GFZ von 0,6 aus.
Bei einem Bodenrichtwert von 980 Euro pro m² und einer Grundstücksfläche von 350 m² ergibt sich ein rechnerischer Bodenwert von 343.000 Euro.
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Wo finde ich den Bodenrichtwert für Nürnberg?
Den Bodenrichtwert für Nürnberg können Sie auf unterschiedlichen Wegen einsehen. Eine offizielle Anlaufstelle ist die Stadt Nürnberg. Dort können die aktuellen Bodenrichtwerte im DLZ Bau, Lorenzer Straße 30, 90402 Nürnberg, eingesehen werden. Zusätzlich ist auch eine Online-Abfrage gegen Gebühr möglich. Die Stadt bietet außerdem den vollständigen Kartensatz der Bodenrichtwertkarte kostenpflichtig an.
Die Bodenrichtwerte in Nürnberg werden vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht. In vielen Bundesländern erfolgt die Ermittlung je nach gesetzlicher Regelung zum Stichtag 31. Dezember oder 1. Januar. Nach der Veröffentlichung stehen die Werte in der Regel als Bodenrichtwertkarte oder in vergleichbarer amtlicher Form zur Verfügung.
In Nürnberg werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre in den geraden Jahren erhoben. Seit 2022 gilt dabei jeweils der Stichtag 01.01. Die aktuelle Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2026 wurde am 9. April 2026 veröffentlicht.
Wenn Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Nürnberg nicht selbst recherchieren möchten, rufen Sie uns gern an unter (0911) 47 77 60 16. Wir geben Ihnen eine erste unverbindliche Orientierung und helfen Ihnen dabei, den Bodenrichtwert im Zusammenhang mit Lage, Grundstücksgröße und Bebaubarkeit besser einzuordnen.
Tipp: Achten Sie bei der Abfrage des Bodenrichtwerts in Nürnberg immer auf die maßgebliche Nutzungsart des Grundstücks. Je nachdem, ob eine Fläche für Wohnen, gemischte Nutzung oder Gewerbe vorgesehen ist, kann der Bodenrichtwert unterschiedlich ausfallen.
Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte sind eine wichtige erste Orientierung, wenn Sie den Wert eines Grundstücks in Nürnberg einschätzen möchten. Eigentümer sollten jedoch wissen, dass die tatsächlichen Grundstückspreise in Nürnberg innerhalb einer Bodenrichtwertzone zum Teil deutlich abweichen können. Gerade in Nürnberg zeigen sich je nach Stadtteil, Mikrolage und Nutzungsmöglichkeiten spürbare Unterschiede. Der Bodenrichtwert in Nürnberg ist deshalb ein hilfreicher Anhaltspunkt, ersetzt aber keine individuelle Bewertung. Denn besondere Merkmale eines Grundstücks, etwa ein ungünstiger Zuschnitt, eine außergewöhnliche Form, die Bodenbeschaffenheit oder die konkrete Lage innerhalb eines Stadtteils, werden im Bodenrichtwert nicht vollständig abgebildet.
Hinzu kommt, dass der Bodenrichtwert immer einen durchschnittlichen Wert für eine bestimmte Zone beschreibt. Einzelne Verkäufe können davon nach oben oder unten abweichen. Auch einzelne außergewöhnlich hohe oder niedrige Kaufpreise können das Preisniveau innerhalb einer Zone beeinflussen. Gerade in gefragten Nürnberger Wohnlagen, etwa in Mögeldorf oder Erlenstegen, können die tatsächlich erzielten Grundstückspreise im Einzelfall über dem durchschnittlichen Niveau einer Bodenrichtwertzone liegen.
Bodenrichtwerte sollen den Grundstücksmarkt transparenter machen und eine erste Orientierung geben. Für Kaufverhandlungen sind sie jedoch nicht bindend. Außerdem darf der Bodenrichtwert nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden, da der Verkehrswert die individuellen Merkmale eines konkreten Grundstücks oder einer Immobilie berücksichtigt.
Wie lese ich eine Bodenrichtwertkarte?
Eine Bodenrichtwertkarte zeigt, wie bestimmte Lagen in Nürnberg bodenwertbezogen eingeordnet werden. Dargestellt sind Zonen, in denen Grundstücke in wesentlichen Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Dazu gehören insbesondere die Nutzungsart, die Bebauungsmöglichkeiten, die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Lage.
Der Bodenrichtwert bezieht sich dabei nicht auf ein einzelnes Grundstück, sondern auf eine Zone mit überwiegend vergleichbaren Eigenschaften. Mithilfe der Legende und der Zusatzangaben lässt sich erkennen, welcher Wert für eine bestimmte Lage angesetzt wird. Auch wenn die Darstellung zunächst technisch wirken kann, lässt sie sich mit etwas Hintergrundwissen gut lesen.
Wichtig sind vor allem die Kürzel und Zahlen in der Kennzeichnung. Der Buchstabe steht meist für die Art der Nutzung, etwa Wohnen oder Gewerbe. Die angegebene Zahl beschreibt die Geschossflächenzahl und damit, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Genau diese Angaben helfen dabei, den Bodenrichtwert einer Lage richtig zu verstehen.
Beispiel:
Ein Grundstück hat 800 m² Fläche und eine WGFZ von 0,7. Bei der Bebauung dieses Grundstück darf die spätere Wohnfläche aller Etagen nicht über 0,7 x 800 m² = 560 m² betragen.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert in Nürnberg zeigt, welcher durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine bestimmte Zone angesetzt wird. Er ist damit ein Richtwert für den Boden, nicht für den tatsächlichen Verkaufspreis einer Immobilie. Der Verkehrswert beschreibt dagegen den Preis, der für ein konkretes Grundstück oder eine konkrete Immobilie am Markt tatsächlich erzielt werden kann. Bodenrichtwert und Verkehrswert sind deshalb nicht dasselbe.
Genau darin liegt der Unterschied: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, der Verkehrswert bezieht sich auf das konkrete Objekt. Beim Verkehrswert zählen nicht nur Lage und Bodenwert, sondern auch Zuschnitt, Größe, Bebaubarkeit und die aktuelle Nachfrage. Bei bebauten Immobilien kommen zusätzlich Faktoren wie Zustand, Baujahr, Ausstattung und die vorhandene Bebauung hinzu.
Deshalb reicht der Bodenrichtwert allein für eine realistische Preiseinschätzung meist nicht aus. Gerade in Nürnberg können die tatsächlichen Kaufpreise je nach Stadtteil, Mikrolage und Objekt deutlich vom Bodenrichtwert abweichen. Denn der Bodenrichtwert beruht auf einer Bodenrichtwertzone und einem festgelegten Stichtag, während der Verkehrswert den konkreten Einzelfall abbildet.
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Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert beim Hausverkauf in Nürnberg?
Beim Hausverkauf in Nürnberg ist der Bodenrichtwert meist nur ein grober Anhaltspunkt. Er kann helfen, den Bodenwert eines Grundstücks besser einzuordnen. Für den tatsächlichen Verkaufspreis eines Hauses ist aber etwas anderes entscheidend: Was ist die Immobilie in genau dieser Lage am Markt wirklich wert?
Denn ein Haus besteht nicht nur aus dem Grundstück. Auch Mikrolage, Zustand, Baujahr, Grundriss, Ausstattung, bereits durchgeführte Modernisierungen und die aktuelle Nachfrage in Nürnberg spielen eine wichtige Rolle. Deshalb kann der tatsächlich erzielbare Kaufpreis deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Gerade in Nürnberg zeigt sich das immer wieder: Zwei Häuser mit ähnlicher Grundstücksgröße können trotz vergleichbarem Bodenrichtwert am Markt unterschiedlich bewertet werden. Der Bodenrichtwert ist deshalb hilfreich für die erste Orientierung, aber keine verlässliche Grundlage, um den Verkaufspreis eines Hauses festzulegen.
Wichtig:
Wer seine Immobilie nur anhand des Bodenrichtwerts bewertet, greift in der Regel zu kurz. Für eine realistische Preiseinschätzung kommt es immer auf das konkrete Haus, das konkrete Grundstück und die konkrete Lage an.
Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Nürnberg
Wer den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks besser einschätzen möchte, sollte nicht nur den Bodenrichtwert in Nürnberg, sondern auch die aktuellen Immobilienpreise in Nürnberg kennen. Auf unserer Seite zu den Immobilienpreisen in Nürnberg finden Sie weitere Informationen zur Preisentwicklung, zu einzelnen Stadtteilen und zu aktuellen Markttendenzen. Das hilft Ihnen dabei, den Bodenrichtwert besser einzuordnen und ein Gefühl für das aktuelle Preisniveau in Nürnberg zu bekommen.
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