Teilungsversteigerung in Nürnberg: Was Eigentümer unbedingt wissen müssen

Wenn sich Miteigentümer einer Immobilie nicht über deren Nutzung oder Verkauf einigen können, kommt es häufig zur Teilungsversteigerung. Doch was genau bedeutet das, wie läuft ein solches Verfahren ab – und gibt es Alternativen, die Zeit, Nerven und Kosten sparen?

In diesem Beitrag erfahren Sie von IMMOPARTNER, wie eine Teilungsversteigerung in Nürnberg abläuft, worauf Sie achten sollten und welche Handlungsmöglichkeiten Sie haben.

Autor: Stefan Sagraloff
aktualisiert am 19. Juni 2025

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Sie dient der Auflösung von Miteigentum, meist bei Immobilien, wenn sich mehrere Eigentümer – beispielsweise nach einer Trennung oder innerhalb einer Erbengemeinschaft – nicht einigen können. Die rechtliche Grundlage bildet das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (§§ 180 ff. ZVG).

Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

In der Praxis betrifft die Teilungsversteigerung oft:

• Geschiedene Paare, die gemeinsam eine Immobilie gekauft haben
• Erbengemeinschaften, die das geerbte Haus nicht gemeinsam nutzen oder verkaufen wollen
• Unverheiratete Paare, die auseinandergehen

Je stärker der Wert einer Immobilie gestiegen ist, desto schwieriger wird oft die Einigung unter den Miteigentümern. Was früher einmal ein gemeinsames Zuhause oder eine überschaubare Kapitalanlage war, ist heute womöglich ein Millionenvermögen. Und genau das führt häufig zu Spannungen – etwa nach einer Trennung oder im Erbfall. Wenn keiner verkaufen will, aber auch keiner die anderen auszahlen kann, endet die Situation nicht selten in einer Teilungsversteigerung.

Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Nürnberg beantragen – unabhängig von der Zustimmung der anderen Beteiligten. Voraussetzung: Der Antragsteller ist als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wichtig: Auch Ehepartner können eine Teilungsversteigerung gegeneinander beantragen, sofern die Immobilie gemeinsames Eigentum ist. Der Güterstand (z. B. Zugewinngemeinschaft) hat darauf keinen direkten Einfluss.

Ablauf einer Teilungsversteigerung

1. Antrag beim Amtsgericht Nürnberg: Der Miteigentümer stellt einen Antrag auf Teilungsversteigerung.
2. Verfahrensprüfung & Entscheidung: Das Gericht prüft die Voraussetzungen und kann das Verfahren ggf. vorläufig einstellen (z. B. bei Kindeswohl).
3. Verkehrswertgutachten: Ein gerichtlicher Sachverständiger schätzt den Marktwert der Immobilie.
4. Bekanntmachung des Termins: Das Versteigerungsdatum wird öffentlich angekündigt.
5. Versteigerung & Zuschlag: Der Höchstbietende erhält den Zuschlag – das kann auch ein Miteigentümer sein.
6. Verteilung des Erlöses: Der Erlös wird nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

Risiken und Fallstricke

Zu beachten ist, dass eine Teilungsversteigerung ebenso Risiken mit sich bringt, wie:

• Wertverlust: Immobilien werden bei Versteigerungen oft unter Marktwert verkauft.
• Emotionale Konflikte: Gerade bei Trennungen oder Familienauseinandersetzungen sind Konflikte vorprogrammiert.
• Verzögerungen: Durch Einsprüche oder Verfahrensanträge kann sich das Verfahren über Monate hinziehen.
• Scheinbieter: Manche Interessenten bieten absichtlich niedrig, um den Preis zu drücken.

Kosten der Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung entstehen verschiedene Kosten, die sich in der Regel am Immobilienwert orientieren. Einen Überblick über die typischen Kostenpositionen finden Sie in der folgenden Tabelle.

Die Dauer einer Teilungsversteigerung kann je nach Fall 6 bis 18 Monate betragen – planen Sie diesen Zeitraum bei Ihrer Strategie unbedingt mit ein.

Möglichkeiten zur Vermeidung

Die Teilungsversteigerung ist selten die beste Lösung. Alternativen sind:

• Freier Verkauf: Die Immobilie wird gemeinsam am Markt verkauft. Als Makler begleite ich diesen Prozess neutral.
• Auszahlung eines Miteigentümers: Einer übernimmt das Objekt und zahlt den anderen aus.
• Mediation: Ein professioneller Vermittler hilft, eine außergerichtliche Lösung zu finden.
• Vorläufige Einstellung (§ 180 ZVG): Bei Kindeswohl oder Härtefällen kann das Gericht das Verfahren auf Antrag pausieren.

Lassen Sie uns gemeinsam klären, wie sich eine Teilungsversteigerung vermeiden oder sinnvoll begleiten lässt. Buchen Sie Ihren persönlichen Beratungstermin – online oder telefonisch unter (0911) 47 77 60 13.

Typische Fragen zur Teilungsversteigerung

Kann ich als Miteigentümer selbst mitbieten?

Ja – das ist sogar häufig der Fall. Sie müssen jedoch das Höchstgebot überbieten und alle Auflagen erfüllen.

Wie lange dauert das Verfahren in Nürnberg?

Meist zwischen 6 und 18 Monaten – abhängig von Einsprüchen, Gutachten und Gerichtsauslastung.

Ist ein freier Verkauf nicht besser?

Ja, in den meisten Fällen. Wir erzielen durch gezielte Vermarktung und Bieterverfahren oft deutlich höhere Preise.

Gibt es Besonderheiten beim Amtsgericht Nürnberg?

Das Gericht ist zuständig für alle Immobilien in der Stadt Nürnberg. In der Praxis entscheidet das Verfahrensteam innerhalb weniger Wochen über die Zulässigkeit. Versteigerungstermine finden regelmäßig statt – häufig sind Gutachter aus der Region beteiligt.

Wo kann ich den Antrag auf Teilungsversteigerung einreichen?

Den Antrag stellen Sie beim Amtsgericht Nürnberg. Das geht entweder schriftlich per Post, persönlich vor Ort oder online über das BayernPortal.

Gibt es ein offiizielles Formular für den Antrag?

Ja. Das entsprechende Formular finden Sie online im BayernPortal unter dem Stichwort „Teilungsversteigerung“. Dort können Sie es direkt ausfüllen und elektronisch einreichen. Hier gelangen Sie direkt zum Antrag auf Teilungsversteigerung.

Was brauche ich für den Antrag?

Neben dem Antrag benötigen Sie einen aktuellen (unglaubigten) Grundbuchauszug sowie die ladungsfähigen Adressen aller Miteigentümer. Falls es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, ist auch ein Erbnachweis erforderlich.

Wie funktioniert der Online-Antrag genau?

Für die Online-Einreichung benötigen Sie eine sogenannte BayernID mit Vertrauensniveau „hoch“. Diese können Sie z. B. über Ihren Personalausweis oder ein ELSTER-Zertifikat beantragen. Informationen zur BayernID können Sie hier entnehmen.

Kann ich als Eigentümer in Nürnberg das Objekt trotz Versteigerungsantrag noch verkaufen?

Ja – das ist sogar oft sinnvoll. Solange noch kein Zuschlag erteilt wurde, kann jederzeit ein freier Verkauf erfolgen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Interessenten erreichen und die Versteigerung stoppen können.

Wo finde ich die nächsten Versteigerungstermine?

Aktuelle Termine veröffentlicht das Amtsgericht Nürnberg über das zentrale ZVG-Portal. Dort finden Sie auch Kurzbeschreibungen der Immobilien: zum ZVG-Portal.

Checkliste: Was tun bei drohender Teilungsversteigerung?

• Grundbuchauszug besorgen
• Rechtsanwalt oder Makler kontaktieren
• Verkehrswertschätzung einholen
• Gespräch mit Miteigentümer suchen
• Mediation oder Vergleich prüfen
• Antrag auf Einstellung prüfen (§ 180 ZVG)

Fazit: Ruhe bewahren – und handeln

Eine Teilungsversteigerung wirkt auf den ersten Blick wie eine neutrale Lösung – ist in der Realität aber meist die teuerste, emotional belastendste und langwierigste Variante. Eigentümer aus Nürnberg sind gut beraten, frühzeitig Alternativen zu prüfen. Oft lässt sich ein freier Verkauf mit neutraler Begleitung besser und fairer gestalten.

Jetzt beraten lassen – diskret und unverbindlich

Sie stehen vor einer Trennung, einer Erbschaft oder einem Streit mit Miteigentümern? Dann lassen Sie uns sprechen. Wir bieten Ihnen eine ehrliche Einschätzung, ob ein Verkauf sinnvoll ist – und wie Sie Ihre Position stärken.