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Erbschaft: Was tun, wenn Sie eine Immobilie in Nürnberg erben?

Angehörige, die sich plötzlich mit der Erbschaft einer Immobilie auseinandersetzen müssen, befinden sich in einer schwierigen Situation: Sie haben nicht nur einen nahestehenden Menschen verloren, sondern müssen in einem kurzen Zeitraum auch zahlreiche Entscheidungen bezüglich des geerbten Hauses oder der geerbten Wohnung  treffen. Im Vordergrund steht oft die Frage, ob die geerbte Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden soll. Erfahren Sie hier, was Erben bei der Erbschaft einer Immobilie in Nürnberg beachten sollten, wie man im Erbfall Streitigkeiten mit der Familie vermeiden kann und welche Besonderheiten eine Erbengemeinschaft mit sich bringt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Erbe?

Verstirbt der Erblasser, wird sein kompletter Nachlass, auch Erbe genannt, automatisch auf seine Erben, in den meisten Fällen sind das nahe Verwandte, übertragen. Wer wieviel erbt, ergibt sich meist aus der gesetzlichen Erbfolge. In vielen Fällen verfügt der Erblasser ebenfalls über ein Testament, aus dem sich die Aufteilung des Erbes ergibt.

Wird der Nachlass von den Erben angenommen, gelten diese auch als Rechtsnachfolger des Verstobenen. Erben erhalten dann nicht nur den kompletten Besitz, sondern auch alle Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass eingehergehen. Erben sind somit ebenfalls für eventuelle vererbte Schulden mit ihrem Vermögen haftbar. In manchen Erbfällen kann es daher ratsam sein, das Erbe auszuschlagen. Bevor man sich also für oder gegen eine Erbschaft entscheidet, sollte alles genau abgewogen werden. Ein Blick in das Nachlassverzeichnis, welches alle Gegenstände, Vermögenswerte aber auch Schulden eines Nachlasses aufführt, kann sich sehr lohnen und sollte immer in einem Erbfall erfolgen.

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Soll ich die geerbte Immobilie in Nürnberg annehmen oder ausschlagen?

Wichtig zu wissen ist: ein Erbe muss nicht angenommen werden. Erben haben immer das Recht und die Möglichkeit, den Nachlass auszuschlagen.

Im Fall einer geerbten Immobilie, ist es für die Erben ratsam, sich zunächst darüber Gedanken zu machen, ob sie das Erbe annehmen möchten oder nicht. Denn wenn die Verbindlichkeiten bzw. Schulden den Nachlasswert übersteigen, können den Erben finanzielle Einbußen drohen.

Für die Ausschlagung des Immobilienerbes bleibt den Erben allerdings nur sehr wenig Zeit, und zwar sechs Wochen, beginnend ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe vom möglichen Nachlass erfährt. Wenn Erben den Nachlass nicht annehmen möchten, kann die Ausschlagung über einen Notar oder den Rechtspfleger beim zuständigen Amtsgericht ermöglicht werden.

Erben einer Immobilie sollten sich vor dem Antreten des Nachlasses also fragen, ob der Kredit für die geerbte Immobilie bereits getilgt ist und ob das Haus oder die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist.

Doch wie finden Erben zeitnah heraus, ob die Immobilie mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist? Hier lohnt sich ein Gang zum Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts in Nürnberg. Außerdem können sich die Erben auch bei der Hausbank des Verstorbenen einen Eindruck über mögliche Schulden verschaffen.

Darüber hinaus ist es hilfreich, den Wert der Immobilie von einem erfahrenen Experten ermitteln zu lassen, bevor man sich entscheidet, ein Immobilienerbe in Nürnberg anzunehmen. Eine solche Immobilienbewertung übernehmen Makler oft kostenlos. Dabei prüfen sie unter anderem die Lage, die Ausstattung sowie die Qualität der Immobilie und ermitteln den aktuellen Verkehrswert des vererbten Objektes. Eine solche Wertermittlung für Häuser und Wohnungen in Nürnberg übernimmt beispielsweise das Maklerbüro Immopartner.

Fristen beim Ausschlagen oder Annehmen des Erbes

  • Das Ausschlagen des Erbes muss innerhalb von sechs Wochen, beginnend ab dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfahren kann, erfolgen.
  • Hatte der Erblasser seinen Wohnsitz im Ausland, verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate.
  • Lassen Sie die Ausschlagungsfrist verstreichen, gilt die Erbschaft als angenommen. Erben sollten sich also rechtzeitig um eine Entscheidungsfindung kümmern.
  • Hat man das Erbe bereits angenommen, ist das Ausschlagen der Erbschaft grundsätzlich nicht mehr möglich.
  • Eine Annahme der Erbschaft kann durch eine formfreie schriftliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes und schlüssiges Handeln erfolgen.

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Geerbte Immobilie in Nürnberg selber nutzen, vermieten oder verkaufen?

Wenn Immobilienerben sich dazu entschlossen haben, den Nachlass des Erblassers anzunehmen, stellt sich im nächsten Schritt die Frage, wie man das Haus oder die Wohnung nutzen möchte.

Die Selbstnutzung kommt vor allem für Erben infrage, deren Ansprüche an die Immobilie schon weitestgehend erfüllt sind. Möchten Erben eine Immobilie selbst bewohnen, sollten sie vorher unbedingt die Kosten für Renovierungsarbeiten oder Umbauten schätzen lassen.

Eine Vermietung ist für alle eine Option, die die Immobilie zurzeit nicht selbst bewohnen, sich aber auch nicht von dieser trennen können. Bei einer Vermietung sollten außerdem im Vorfeld die Instandhaltungskosten den Mieteinnahmen gegenübergestellt werden, um so zu schauen, ob sich eine Vermietung für die Erben wirklich lohnt.

Ein Verkauf ist für Erben sinnvoll, die in einem anderen Ort leben und die geerbte Immobilie daher nicht selbst nutzen können, schon selbst über eine Immobilie verfügen oder schnell auf den Verkaufserlös angewiesen sind. Für viele Immobilienerben aus Nürnberg ist der Verkauf des geerbten Hauses oder der Wohnung eine gute Option, da mit dem Verkauf auch die Verantwortung für die Immobilie an die neuen Eigentümer übertragen wird. Verkäufer blicken dann mit einem zusätzlichen finanziellen Polster positiv in die Zukunft.

Auch für eine Erbengemeinschaft ist ein Verkauf der Immobilie oftmals die beste Möglichkeit in der schweren Zeit. Durch eine zeitnahe Abwicklung kommt es gar nicht erst zu Ungereimtheiten und Streitigkeiten im Zuge der Erbauseinandersetzung und ein Leerstand wird vermieden.

Haben sich die Erben für die Vermietung oder den Verkauf des Objektes entschieden, sind diese damit oft überfordert. Ein Experte aus der Region Nürnberg, wie das Maklerbüro Immopartner, kann bei Verkauf oder Vermietung einer geerbten Immobilie helfen.

Geerbte Immobilie selber nutzen

Vorteile:

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Erbschaftssteuer bei geerbter Immobilie

Wer in Deutschland ein Erbe antritt, muss mit der Zahlung einer Erbschaftssteuer an das Finanzamt rechnen. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt davon ab, wie hoch die vererbte Summe oder der Wert der vererbten Objekte ist, zu welcher Erbschaftssteuerklasse der Erbe gehört und wie hoch der persönliche Freibetrag ist.

Ehepartner des verstorbenen Erblassers gehören beispielsweise in die Erbschaftssteuerklasse I und haben damit einen Freibetrag von 500.000 Euro. Liegt also der Wert des gesamten Erbes unter 500.000 Euro, wird keine Erbschaftssteuer fällig. Erben Sie aber beispielsweise Geld und eine Immobilie, die zusammen einen Wert von 600.000 Euro bilden, zahlen Sie nur auf die 100.000 Euro, die über der Freibetragsgrenze liegen, eine Erbschaftssteuer.
Bei der Einteilung in Erbschaftssteuerklassen gilt: Je näher der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, desto höher der Freibetrag und desto niedriger die Erbschaftssteuer.

Zum Vergleich:
Ist der Wohnungswert höher, als der vom Fiskus festgesetzte Freibetrag, müssen Sie auf die Differenz Erbschaftssteuer zahlen. Ihr Freibetrag hängt davon ab, wie Sie mit dem Erblasser verwandt sind.

In manchen Fällen kann eine Erbschaftssteuer auch ganz umgangen werden. Lebt beispielsweise das Ehepaar gemeinsam bis zum Tod des Partners in der Immobilie, so fällt für den Hinterbliebenen keine Erbschaftssteuer an, sofern der hinterbliebene Ehepartner weitere zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen bleibt. Kinder profitieren im Regelfall von der Steuerfreiheit, wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen und diese mindestens zehn Jahre selbst nutzen. 

PersonErbschaftssteuer-Freibetrag
Ehepartner500.000 Euro
Kinder400.000 Euro
Enkelkinder200.000 Euro
Eltern100.000 Euro
Geschwister20.000 Euro

Für die Differenz zum Freibetrag gilt der Steuersatz Ihrer Steuerklasse.

 

Höhe des Erbes (Euro)Steuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.0007 Prozent15 Prozent30 Prozent
bis 300.00011 Prozent20 Prozent30 Prozent
bis 600.00015 Prozent25 Prozent30 Prozent
bis 6.000.00019 Prozent30 Prozent30 Prozent
bis 13.000.00023 Prozent35 Prozent50 Prozent
bis 26.000.00027 Prozent40 Prozent50 Prozent
über 26.000.00030 Prozent43 Prozent50 Prozent

Nachlass einer Immobilie: Kommt eine Erbschaft oder Schenkung in Frage?

Da bei einer Erbschaft die Erbschaftssteuer oftmals kräftig zu Buche schlagen kann, ist es dem Erblasser möglich, sein Vermögen bereits zu Lebzeiten an seine Erben in Form einer Schenkung zu übertragen. Eine Schenkung macht besonders dann Sinn, wenn Vermögen oder Immobilien an entfernte Verwandte vermacht werden sollen, die durch ihre Zugehörigkeit der Erbschaftssteuerklasse III einen sehr hohen Steuersatz zu zahlen hätten. Es empfiehlt sich, Schenkungen langfristig zu planen und in einem Schenkungsvertrag festzuhalten.

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Immobilienerbe in einer Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft entsteht dann, wenn eine verstorbene Person seinen Nachlass an mehrere Erben vererbt. Das ist oft der Fall, wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat und die Verteilung des Nachlasses durch die gesetzliche Erbfolge bestimmt wird.

Im Falle einer gemeinschaftlich geerbten Immobilie verhält es sich so, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft eiverstanden sein müssen, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Soll die Immobilie vermietet oder verkauft werden? Oder entschließt sich ein Mitglied der Erbgemeinschaft dazu, selbst in die Immobilie einzuziehen und die anderen Erben entsprechend auszuzahlen? Leider kommt es nicht selten vor, dass sich Mitglieder einer Erbengemeinschaft zerstreiten und sich über die Nutzung der geerbten Immobilie nicht einig werden. In vielen Fällen wird dann zum gemeinschaftlichen Verkauf geraten, der im Unterschied zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung mit weniger wirtschaftlichem Verlust einhergeht.

Um eine Entscheidung zu treffen, empfiehlt es sich, den Wert der geerbten Immobilie ermitteln zu lassen. Das kompetente und familiengeführte Maklerbüro Immopartner aus Nürnberg kennt den Markt und weiß genau, was bei einem Immobilienerbe zu tun ist.  

Q & A

Die Frist, um ein Erbe auszuschlagen, läuft sechs Wochen nach Kenntnis über den Erbfall ab.

Nein. Erben haben immer die Möglichkeit, den Nachlass auszuschlagen, solange sie sich an die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen halten.

Erben können eine formlose und schriftliche Anerkennung an das zuständige Amtsgericht senden. Das ist aber nicht nötig, denn ein Erbe gilt als angenommen, sobald die Ausschlagungsfrist endet oder Erben ein schlüssiges Handeln aufweisen, sich also zum Beispiel bereits um einen Käufer für die Immobilie bemühen.

Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, dürfen Sie nicht alleine darüber entscheiden, ob die Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen einer Entscheidung zustimmen.

Grundsätzlich hängt die Höhe der Erbschaftssteuer von der Zugehörigkeit der Erbschaftssteuerklasse und von der Höhe des Immobilienwertes ab.

Hinweis:

Unser Ratgeber kann keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Zur Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, Ihre Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater zu kontaktieren.

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IMMOPARTNER Stefan Sagraloff e. K.
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