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Grundbuch erklärt: So beantragen Sie einen Grundbuchauszug

Wenn Sie eine Immobilie z. B. in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder in Ihrer Stadt kaufen oder verkaufen möchten, benötigen Sie einen Grundbuchauszug. Dieser Auszug informiert über die Eigentums- und Rechtsverhältnisse einer Immobilie und ist auch für Banken bei der Immobilienfinanzierung unerlässlich. Hier erfahren Sie, wer einen Grundbuchauszug erhält, wie man ihn beantragt und welche Kosten anfallen.

Stefan Sagraloff
Grundbuchauszug

Gerne unterstützen wir von Immopartner Sie bei der Beantragung und Beschaffung eines Grundbuchauszuges in Nürnberg und der Region. Wir beraten Sie und helfen Ihnen, den Antrag korrekt zu stellen. So sparen Sie Zeit und vermeiden unnötigen Aufwand.

Herr Sagraloff

Autor: Stefan Sagraloff
aktualisiert am 12. Februar 2025

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt wird. Es dokumentiert alle Grundstücke und darauf stehenden Gebäude einer Gemeinde. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt.
  • Ein Grundbucheintrag ist ein rechtsverbindlicher Vermerk, der angibt, wem ein Grundstück gehört und ob Belastungen wie Grundschulden darauf liegen. Beim Kauf wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.
  • Der Grundbucheintrag besteht aus mehreren Teilen:
    1. Aufschrift: Allgemeine Informationen über das Amtsgericht und das Grundstück.
    2. Bestandsverzeichnis: Informationen zu Größe, Art und Lage des Grundstücks.
    3. Abteilung I: Eigentumsverhältnisse und Erwerbsanlässe (z.B. Kauf, Erbschaft).
    4. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Erbbaurechte, Wohnrechte).
    5. Abteilung III: Finanzielle Belastungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden).
  • Der Grundbuchauszug ist eine Kopie eines Grundbuchblattes und spiegelt alle Informationen über Eigentumsverhältnisse und Belastungen wider. Er ist wichtig für Banken und Käufer, um die Verbindlichkeiten eines Grundstücks zu kennen
  • Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Dies haben in der Regel Eigentümer, Behörden, Notare und Banken. Auch Kaufinteressenten können einen Auszug anfordern.
  • Sie können einen Grundbuchauszug anfordern über:
    1. Grundbuchamt: Schreiben Sie an das zuständige Amtsgericht oder gehen Sie persönlich hin.
    2. Online-Verfahren: Nutzen Sie kostenpflichtige Dienste externer Anbieter.
    3. Notar: Notare können den Auszug elektronisch anfordern
  • Die Kosten für den Grundbuchauszug variieren:
    1. Einfache Auszüge: ca. 10,00 € (Amtsgericht und Notar), ca. 35,00 € (Online-Service).
    2. Beglaubigte Auszüge: ca. 20,00 € (Amtsgericht), ca. 15,00 € (Notar), ca. 50,00 € (Online-Service).

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von der Abteilung Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt wird. In diesem Register werden sämtliche Grundstücke, Verkehrsflächen sowie darauf stehende Gebäude einer Gemeinde dokumentiert. Jedes Grundstück ist einem Grundbuchbezirk zugeordnet. Dieser entspricht dem Gemeindebezirk.
Jedes Grundstück ist gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) auf einer speziellen Seite im Grundbuch verzeichnet. Diese nennt man Grundbuchblatt.

Grundbücher werden auch in elektronischer Form geführt. Dann ist es meist möglich, Anträge auch in elektronischer Form zu stellen. Ob dies bei dem für Sie zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts der Fall ist, können Sie auf der Internetseite des Amts nachlesen oder telefonisch erfragen.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Das Grundbuch weist die Rechtsverhältnisse an den Grundstücken nach. Es genießt den sogenannten öffentlichen Glauben. Öffentlicher Glaube bedeutet hierbei die positive Vermutung, dass alles was im Grundbuch eingetragen ist, bis zum Beweis des Gegenteils als richtig angenommen wird.  Es kann also passieren, dass ein falscher, weil unberechtigter Eigentümer  im Grundbuch eingetragen steht, er somit unrichtiger Grundbucheigentümer ist. Der öffentliche Glaube an das Grundbuch kann in solchen Fällen nur zerstört werden, wenn der wahre Berechtigte die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs erwirkt.

Wichtig: Lagebezeichnung, Flächengröße und Nutzungsart (Bebauungs- und Bewirtschaftsungsart) genießen keinen öffentlichen Glauben.

Der Grundbucheintrag

Ein Grundbucheintrag vermerkt, wem ein Grundstück und die darauf stehende Immobilie gehört, welche Schulden darauf lasten und ob weitere Rechte für Dritte, also zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte etc. eingetragen sind.
Beim Kauf einer Immobilie wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Als Sicherheit für die Baufinanzierung muss der Käufer eine Grundschuld im Grundbuch vermerken lassen. Als Verkäufer können Sie eine Grundschuld löschen lassen, damit Sie die Immobilie dem Käufer lastenfrei präsentieren können.
Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie benötigen Sie den in jedem Fall den aktuellen Grundbuchauszug.

Kundengespräch
Dokument Maklerprovision

Inhalt des Grundbuchs

Alle Grundbücher sind gleich angelegt, immer nach demselben Schema. Zuerst kommt das Deckblatt mit allgemeinen Informationen zum entsprechenden Amtsgericht und Bezirk. Anschließend folgt das Bestandsverzeichnis und zuletzt die Abteilungen I bis III.

BlattErklärung
DeckblattDas Deckblatt, auch „Aufschrift“ genannt, beinhaltet allgemeine Informationen zum Grundstück und dem Grundbuch. Dazu gehören:
 • Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts
 • Grundbuchbezirk
 • Band- und Blattnummer des Grundbuchs (umgangssprachlich: Grundbuchnummer)

Beispiel für ein Deckblatt mit Grundbuchnummer:
Amtsgericht X-Stadt
Grundbuch von X-Stadt
Band 1 Blatt 151

Am unteren Rand jeder Seite des Grundbuchblatts sind die Daten der Aufschrift und Angaben zur letzten Änderung des Grundbuchblatts vermerkt.

Wichtig: Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses Grundbuchblatt erhält eine Nummer und besteht aus mehreren Seiten, die wiederum unterteilt sind in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Grundbuchblattnummer ist eine eindeutige Zuordnung, ähnlich wie bei Flurstücken.
BestandsverzeichnisDas Bestandsverzeichnis im Grundbuch beinhaltet Informationen zu Größe, Art und Lage des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Mit dieser Flurstücksnummer lässt sich jedes Flurstück eindeutig identifizieren.
Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener und geometrisch festgelegter Teil der Erdoberfläche. Einzelne Flurstücke werden durch Flurstückgrenzen voneinander abgegrenzt. Häufig entspricht ein Flurstück gleichzeitig auch einem Grundstück. Allerdings kann ein Grundstück auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Das Katasteramt verzeichnet jedes Grundstück auf Bundesebene in Flurkarten.
Außerdem ist im Bestandsverzeichnis des Grundbucheintrags die genaue Adresse des Grundstücks angegeben.
 
Zusätzlich können auch bestimmte Rechte eingetragen werden, die mit dem Grundstück verbunden sind:
• Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Kanalleitungsrechte
• Wohnrechte und Nutzungsrechte


Zudem können Grundstücksteilungen oder -zusammenlegungen erfasst sein.
Abteilung IIn der ersten Abteilung des Grundbucheintrags werden die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück durch das Grundbuchamt festgehalten. Dazu werden die Eigentümer mit Namen und Geburtsdatum aufgeführt. Wer hier eingetragen ist, ist Grundstückseigentümer. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, dann müssen die jeweiligen Eigentumsanteile in Bruchteilen angegeben werden. Außerdem ist Abteilung I vermerkt, wie das Grundstück erworben wurde, beispielsweise durch:
• Kauf
• Schenkung
• Testament
• Erbansprüche
• Zwangsversteigerung
 
Eintragungen zu Eigentümerwechseln im Grundbuch erfolgen immer und ausschließlich durch einen Notar.
Abteilung IIIn diesem Teil des Grundbuches werden sämtliche Lasten und Beschränkungen eingetragen, die sich direkt auf das jeweilige Grundstück auswirken. Grundpfandrechte, die ebenfalls eine Beschränkung darstellen und eine finanzielle Belastung sind, werden nicht hier, sondern in Abteilung III festgehalten. Zu den Lasten und Beschränkungen, die im Grundbuch eingetragen sind, gehören:
• Erbbaurecht
• Grunddienstbarkeiten
• Nießbrauch
• Reallast
• Vorkaufsrecht
• Wohnrecht
 
In Abteilung II können weitere Beschränkungen, wie ein Nacherbenvermerk, eine Absicherung der Nacherben, und gegebenenfalls ein Sanierungsvermerk, eingetragen werden.
Abteilung IIIIn Abteilung III des Grundbuchs sind alle finanziellen Belastungen, die sogenannten Grundpfandrechte, verzeichnet. Eintragungspflichtig sind:
• Hypotheken
• Grundschulden
• Rentenschulden
Hinzu kommt der Vermerk der Höhe des Grundpfandrechts in Euro und der Rang. Die Rangordnung ordnet an, wie die Grundpfandrechte im Falle einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bedient werden. Außerdem wird hier auch Name und Anschrift des Inhabers der Grundschuld, der Gläubiger, eingetragen.
Sicherlich die häufigste Eintragung als Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Diese wird in den meisten Fällen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Grundstückskaufs aufgenommen. Für die finanzierende Bank dient sie als    Sicherheit. Dient die Grundschuld als Kreditsicherheit für die Bank, handelt es sich um eine eingetragene Fremdgrundschuld. Wenn der Kredit komplett getilgt ist, gehört die Grundschuld nicht mehr der Bank, sondern dem Eigentümer der Immobilie. Der Eintrag einer Grundschuld wird nach Abzahlung nicht direkt aus dem Grundbuch gelöscht. Die Löschung wird meist erst beim Verkauf der Immobilie veranlasst.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist entweder eine Abschrift bzw. ein Ausdruck eines Grundbuchblattes. Er listet alle im Grundbuch vorhandenen Informationen auf oder anders rum gesagt, spiegelt er den Inhalt des Grundbuchs exakt wider. Der Grundbuchauszug bildet folglich alle wichtigen Informationen über ein Grundstück ab, die zum Beispiel für eine Bank zur Immobilienfinanzierung oder für einen Immobilienkauf wichtig sind. Nur nach Einsicht eines aktuellen Grundbuchauszugs wissen die beteiligten Parteien, welche Verbindlichkeiten mit dem Grundstück einhergehen. Bei den Grundbüchern handelt es sich um amtlich öffentliche Verzeichnisse, es gibt hierzu keine Alternative.

Bewertung und Beratung

Wann erhalte ich einen Grundbuchauszug oder Auskünfte?

Die Grundvoraussetzung für eine Grundbucheinsicht oder den Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszuges ist das berechtigte Interesse. Als Grundstückseigentümer können Sie sich jederzeit einen Grundbuchauszug Ihres Grundstückes geben lassen. Uneingeschränkt berechtigtes Interesse haben auch alle weiteren im Grundbuch eingetragenen Inhaber eines Rechts (Grundschuld, Nießbrauch, Dienstbarkeit) am Grundstück. Auch Behörden, Gerichte, Notare, die sich auf Ihre Pflicht zur Amtshilfe berufen können sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können in das Grundbuch Einsicht nehmen. In allen anderen Fällen ist jedoch das Bestehen eines „berechtigten Interesses“ zwingend erforderlich.

Ein berechtigtes Interesse muss gegenüber dem Grundbuchamt schriftlich begründet und ggfs. durch weitere Dokumente dargelegt werden.

Die Einsichtsgewährung in das Grundbuch steht allein im Ermessen des Grundbuchamtes.

Kein berechtigtes Interesse haben Kauf- oder Mietinteressenten, die erst durch die Einsicht den Namen des Grundbucheigentümers erfahren wollen.

Hinweis: Haben Sie als Einzelperson oder Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, muss spätestens – zwei Jahre nach dem Todesfall – verpflichtend eine sogenannte Eigentümerberichtigung im Grundbuch erfolgen. Geschieht dies nicht, werden – je nach Immobilienwert – bis zu 1.700 Euro dafür fällig.

Wie kann man den Grundbuchauszug anfordern?

1. Grundbuchamt beim Amtsgericht

Der Antrag auf Auszug erfolgt bei den Grundbuchämtern der zuständigen Amtsgerichten auf dem Postweg, per Fax oder persönlich. Telefonische Antragen sind ohne Erfolg, denn das Grundbuchamt kann hier nicht das berechtigte Interesse überprüfen.

Wichtig: Sollten Sie in Baden-Württemberg wohnen, müssen Sie sich dort an die zuständige Gemeinde wenden, denn dort werden die Grundbücher nicht bei den Amtsgerichten geführt.

Um den Auszug zu erhalten, senden Sie ein Schreiben an das Grundbuchamt und beantragen den Auszug. Hier können Sie beim Amtsgericht Nürnberg, Grundbuchamt, Flaschenhofstraße 35, 90402 Nürnberg, problemlos einen Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs herunterladen.

Tipp: Wenn Sie in Nürnberg beim Amtsgericht Nürnberg zur Abteilung Grundbuchamt in der Flaschenhofstraße 35, 90402 Nürnberg persönlich gehen, können Sie ohne große Wartezeit bis zu drei aktuelle Grundbuchauszüge in einfacher oder beglaubigter Form nach Zahlung der Kosten an der Gerichtskasse im selben Gebäude sofort mitnehmen. Den Personalausweis müssen Sie allerdings dabei haben.

2. Grundbuchauszug online bestellen
Es kann auch der ebenfalls kostenpflichtigen Service eines externen Anbieters genutzt werden. Dieser fragt die erforderlichen Daten ab und übermittelt den Antrag an das Grundbuchamt. Für die Beantragung berechnet der Anbieter ca. 25,00 € zusätzlich zu den Kosten, die das Amtsgericht für den Auszug berechnet. 

3. Grundbuchauszug vom Notar
Die Notare fordern Grundbuchauszüge elektronisch an. Notare können Grundstücksgeschäfte nur sicher beurkunden, wenn diese über den aktuellen Grundbuchstand verfügen. Sind sie sowieso schon wegen eines Kaufvertragsentwurfs bei einem Notar vorstellig, so ist es sinnvoll, den Grundbuchauszug von diesem gleich (mit-) beantragen zu lassen.  

Grundbuchauszug

Wie lange dauert es, bis man den Grundbuchauszug erhält?

Persönlich beim Grundbuchamt vorstellig werden geht am schnellsten. Die schriftliche Anforderung beim Grundbuchamt dauert in der Regel bei Zustellung durch die Post zwei Wochen. Notare haben aufgrund ihres elektronischen Zugangs den Grundbuchauszug auch innerhalb weniger Minuten, aber auch hier dauert es dann einige Tage, bis man den Grundbuchauszug in Händen hält. Auch online geht es heutzutage schnell und innerhalb eines Tages.

Tipp: Beauftragen Sie uns mit dem Immobilienverkauf, fordern wir den Grundbuchauszug für Sie an. Gerne informieren wir Sie über unsere Leistungen: (0911) 47 77 40 16.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten variieren je nach der Art des Auszuges. Einfache Grundbuchauszüge kosten beim Amtsgericht 10,00 €, bei dem Notar 10,00 € und über einen Online-Service etwa 35,00 €. Für beglaubigte Grundbuchauszüge zahlt man beim Amtsgericht 20,00 €, beim Notar 15,00 € und bei einem Online-Service etwa 50,00 €.

Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug?

Ob vom Grundbuchamt oder Notar bestätigte Ausfertigung des Grundbuchauszugs oder nur eine einfache Kopie (unbeglaubigte Abschrift) benötigt wird, hängt von der Stelle oder Institution ab, der Sie den Grundbuchauszug vorlegen müssen. Für die eigenen Unterlagen reicht ein unbeglaubigter Auszug völlig aus.

Fazit

Ein Grundbuchauszug ist ein wichtiges Dokument beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Er gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen. Die Beantragung ist unkompliziert, und die Kosten sind überschaubar. Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung benötigen, stehen wir von IMMOPARTNER aus Nürnberg Ihnen gerne zur Verfügung!

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Haben Sie sich für den Wohnungsverkauf, Hausverkauf oder Mehrfamilienhausverkauf mit uns entschieden, fordern wir den Grundbuchauszug für Sie an. Sie müssen in diesem Fall keine Extragebühr mehr begleichen, der Betrag ist in der Maklerprovision inbegriffen. Möchten Sie mehr zum Immobilienverkauf mit uns erfahren, erreichen Sie uns unter (0911) 47 77 60 16 oder per E-Mail.

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