Das Vergleichswert­verfahren im Überblick

Das Vergleichswertverfahren wird zur Bewertung von Immobilien eingesetzt, bei denen es genügend vergleichbare Objekte gibt. Dabei kann es sich zum Beispiel um unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser handeln. Die Immobilien müssen dazu aber nicht nur äußerlich ähnlich sein, sondern auch vergleichbare Faktoren in Bezug auf Bebaubarkeit, Lage und Ausstattung aufweisen. Während zum Beispiel die Reihenhäuser an der Cuxhavener Straße in Kleinreuth hinter der Veste relativ vergleichbar miteinander sind, ist es in Erlenstegen an der Erlenstegenstraße schwer, Einfamilienhäuser bzw. Villen miteinander zu vergleichen. Grund dafür ist, dass sie individueller gebaut worden sind.

Sind Immobilien vergleichbar, ist das Vergleichswertverfahren nicht nur einfach anzuwenden, sondern es zeichnet sich auch durch seine Genauigkeit aus. Neben dem der Lage, dem Baujahr und der Ausstattung der Immobilie kann auch die Nachfrage nach Immobilien in einem bestimmten Stadtteil genau berücksichtigt werden.

Nachfolgend erklären wir von Immopartner aus Nürnberg Ihnen mehr zum Vergleichswertverfahren, das bei uns am häufigsten zur Bewertung von Immobilien eingesetzt wird.

Autor: Stefan Sagraloff
aktualisiert am 15. November 2024

An diesen Faktoren orientieren wir uns beim Vergleichswertverfahren besonders

Für das Vergleichswertverfahren orientieren wir uns unter anderem an der Kaufpreissammlung und den Bodenrichtwerten für die Stadt Nürnberg. Die Kaufpreissammlung wird anhand wesentlicher Daten von Grundstücks-, Haus- und Wohnungsverkäufen aus dem vergangenen Jahr vom Gutachterausschuss geführt. Auch die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Der Bodenrichtwert wird anhand der Kaufpreise ermittelt. Es handelt sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlicher Bodenwert je Quadratmeter eines unbebauten Grundstücks. Dennoch ist der Bodenrichtwert für alle Grundstücksarten relevant, ob unbebaut oder bebaut. Er gilt somit nicht nur für unbebaute Grundstücke, sondern beispielsweise auch für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern oder für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern. Die Immobilien können dabei sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden.

Kaufpreissammlung und Bodenrichtwert: Das ist zu diesen Begriffen zu wissen

Die Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung ist ein wichtiges Instrument zur Analyse des Immobilienmarktes in Nürnberg. Sie umfasst alle Käufe, die im vergangenen Jahr beim Gutachterausschuss der Stadt gemeldet wurden. Damit bietet sie einen umfassenden Überblick über die aktuellen Marktpreise. Die Daten der Kaufpreissammlung ermöglichen es, Trends zu erkennen und die Preisentwicklung in verschiedenen Stadtteilen zu verfolgen. Durch die sorgfältige Erfassung der Kaufpreise können Verkäufer und Käufer informierte Entscheidungen treffen, die auf realen Marktentwicklungen basieren. Die Kaufpreissammlung trägt somit dazu bei, faire Preise zu ermitteln. Dennoch müssen wir bei der Wertermittlung aktuelle Entwicklungen und Besonderheiten beachten. Denn bei der Kaufpreissammlung handelt es sich zwar um eine wertvolle Datenquelle, jedoch auch um eine Analyse mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Das bedeutet, dass die Daten erst später verarbeitet werden und sich die aktuellen Marktentwicklungen bereits geändert haben können. Außerdem wird nicht jede Transaktion automatisch in der Kaufpreissammlung erfasst. Nicht aufgeführt werden dort zum Beispiel Transaktionen, die nicht repräsentativ sind. Das kann unter anderem bei Zwangsversteigerungen der Fall sein, bei denen gegebenenfalls nicht der tatsächliche Marktwert der Immobilie widergespiegelt wird.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Wert für unbebaute Grundstücke in einem bestimmten Gebiet dar und ist ein entscheidendes Kriterium für die Immobilienbewertung in Nürnberg. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und spiegelt die aktuellen Marktverhältnisse wider. Die Ermittlung des Bodenrichtwerts berücksichtigt Faktoren wie Lage, Grundstücksgröße und Erschließungsgrad. Diese Werte sind besonders wichtig für potenzielle Verkäufer und Käufer, da sie einen ersten Anhaltspunkt für die Preisgestaltung bieten. Außerdem helfen Sie dabei, den Wert eines Grundstücks im Kontext des gesamten Marktes zu bewerten.

Auch für Bauherren und Investoren sind die Bodenrichtwerte ein wertvolles Hilfsmittel, um den Marktwert eines Grundstücks einzuschätzen. Durch die kontinuierliche Aktualisierung der Bodenrichtwerte wird sichergestellt, dass diese den Veränderungen des Marktes gerecht werden.

Neben der Kaufpreissammlung und den Bodenrichtwerten berücksichtigen wir beim Vergleichswertverfahren auch individuelle Faktoren der Immobilie. Dazu gehören:

Dank des Vergleichswertverfahrens sind aktuelle Marktentwicklungen bestens nachzuvollziehen

Das Vergleichswertverfahren ist ein essenzielles Werkzeug für Makler wie uns, um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Es ermöglicht uns, den Preis eines Objekts auf Basis ähnlicher, bereits verkaufter Immobilien in der Umgebung zu ermitteln. Indem wir Faktoren wie die Lage, die Größe und die Ausstattung berücksichtigen, können wir für Verkäufer einen wettbewerbsfähigen Preis festlegen, der potenzielle Käufer anspricht. Das Verfahren fördert somit ein besseres Verständnis für die Marktdynamik und hilft uns, Verkaufsprozesse effizienter zu gestalten.

Wie die Nachfrage nach Immobilien das Vergleichswertverfahren beeinflussen kann

Beim Vergleichswertverfahren berücksichtigen wir indirekt auch die Nachfrage nach Immobilien in dem spezifischen Gebiet in Nürnberg oder der Region. Ein Haus kann zwar eine ansprechende Optik, eine hochwertige Ausstattung und eine hohe Energieeffizienz besitzen – und damit auch einen hohen Gebäudewert. Dennoch kann die Nachfrage gering sein.

Dafür kann es verschiedene Gründe geben wie zum Beispiel eine Marktübersättigung, die wirtschaftliche Lage oder Baustellen. Zu einer Marktübersättigung kann es kommen, wenn es in der Umgebung ein hohes Angebot an vergleichbaren Immobilien gibt und sich Käufern viele Alternativen bieten. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Lage können steigende Zinsen, die Inflation und damit verbundene Unsicherheiten am Immobilienmarkt dafür sorgen, dass Kaufinteressenten zögerlich sind. Auch Großbaustellen mit Lärm und Staub können dazu führen, dass ein Objekt für einen gewissen Zeitraum nicht so interessant für Käufer ist.

Wieso sich die Nachfrage nur indirekt auf die Wertermittlung auswirkt

Das Vergleichswertverfahren basiert auf realen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in einer Stadt, die kürzlich verkauft wurden. Diese Kaufpreise sind ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage zu einem bestimmten Zeitpunkt. Steigt die Nachfrage, erhöhen sich die Preise. Sinkt die Nachfrage, fallen sie. Die Nachfrage ist also in den Vergleichswerten implizit, aber nicht explizit enthalten und beeinflusst den Immobilienwert.

Aktuelle Entwicklungen müssen berücksichtigt werden

Das Vergleichswertverfahren bildet also die Nachfrage nach Immobilien durch die Berücksichtigung aktueller Marktdaten und Preisanpassungen ab, ohne dass die Nachfrage direkt ermittelt werden muss. Allerdings berücksichtigen wir die Nachfragesituation dennoch. Wird zum Beispiel die Entstehung eines neuen Stadtquartiers – wie es in Nürnberg in Lichtenreuth der Fall war – bekanntgegeben, sind eine höhere Nachfrage nach Objekten in der Umgebung und Preissteigerungen zu erwarten. Solche Entwicklungen werden im Vergleichswertverfahren durch Zu- oder Abschläge bedacht.

Beim Vergleichswertverfahren werden auch Zu- und Abschläge berücksichtigt

Um Unterschiede zwischen der zu bewertenden Immobilie und den herangezogenen Vergleichsobjekten zu berücksichtigen, werden Zu- und Abschläge vorgenommen. Sie dienen dazu, individuelle Merkmale der Immobilie auszugleichen, die den Wert erhöhen (Zuschlag) oder mindern (Abschlag) könnten.

Selbst bei vergleichbaren Objekten können schon geringe Unterschiede in der Mikrolage – wie zum Beispiel die Nähe zu Bus- und Bahnhaltestellen, Spielplätzen oder Geschäften – zu Wertunterschieden führen. Abweichungen bei der Grundstücks- oder Wohnfläche sowie Unterschiede bei der Bauqualität, der Materialien oder der Modernität müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Immobilien dürfen zwar Unterschiede aufweisen. Dennoch müssen sie weiterhin miteinander vergleichbar sein. Laut der Immobilienvermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen die Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten nämlich nicht zu groß sein, insbesondere hinsichtlich der Bodenrichtwerte. In der ImmoWertV heißt es: „Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen.“

So wird der Immobilienwert ermittelt: ein Beispiel

Stellen Sie sich vor, dass wir den Wert für eine von zehn Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus in einem aufstrebenden Nürnberger Stadtteil berechnen möchten. Dabei handelt es sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung. Das Mehrfamilienhaus wurde 1975 errichtet.

Schritt 1: Auswahl der Vergleichsobjekte

Zunächst werden zehn verkaufte Wohnungen in der Umgebung herangezogen, die in Bezug auf Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sind. In diesem Fall stammen die Vergleichsobjekte aus den Baujahren 1974 bis 1976, was sehr nah am Baujahr der zu bewertenden Wohnung (1975) liegt. Weitere Merkmale wie Anzahl der Zimmer, die exakte Lage im Stadtteil und eine ähnliche Ausstattung werden als Kriterien für die Vergleichbarkeit berücksichtigt.

Schritt 2: Ermittlung des durchschnittlichen Vergleichswerts

Aus der Kaufpreissammlung geht hervor, dass diese zehn Wohnungen im Durchschnitt für 300.000 Euro verkauft wurden. Dieser Durchschnittspreis dient als Ausgangspunkt für die Bewertung der Wohnung. Es wird davon ausgegangen, dass der durchschnittliche Preis die allgemeinen Marktbedingungen und die Eigenschaften der Wohnungen im betreffenden Stadtteil widerspiegelt.

Schritt 3: Anpassung der Zu- und Abschläge

Nun werden eventuelle Abweichungen zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Wohnung bewertet. In diesem Fall gibt es keine signifikanten Unterschiede, da alle Vergleichsobjekte ähnliche Kriterien aufweisen. Sollten jedoch Abweichungen bestehen, können Zu- oder Abschläge vorgenommen werden. Zuschläge können zum Beispiel dann vorgenommen werden, wenn die Wohnung kürzlich ein neues Bad bekommen hat, näher an Geschäften liegt oder etwas größer ist als das Vergleichsobjekt. Müssen hingegen an der Wohnung noch Reparaturen vorgenommen werden, kann es zu erforderlichen Abschlägen kommen.

Schritt 4: Festlegung des Marktwerts

Auf Grundlage der Berechnungen aus den vorherigen Schritten wird der Wert der zu bewertenden Wohnung festgelegt. In diesem Fall sind die Vergleichsobjekte sehr ähnlich und keine signifikanten Zu- oder Abschläge nötig. Daher ergibt sich ein Marktwert der Wohnung von 300.000 Euro.

Wir sind Experten für das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist für Experten wie uns leicht durchführbar und für Sie leicht nachvollziehbar. Dennoch lassen sich die allermeisten Immobilien nicht 1:1 vergleichen und es sind deshalb leichte Anpassungen nötig. Wir berechnen die Zu- und Abschläge für Sie genau, um einen realistischen Preis für Sie festzulegen. Eine entsprechende Wertermittlung ist aber nicht nur für Eigentümer interessant, die Ihre Immobilie verkaufen möchten, sondern auch für Bauherren oder Investoren. Sie können daraus ableiten, wie lukrativ der Erwerb ist. Gerne beraten wir Sie auch persönlich zum Thema.