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Was ist das Sachwertverfahren und wann wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, das zur Ermittlung des Wertes von Immobilien herangezogen wird. Es kommt bei Gebäuden zum Einsatz, bei denen Renditeziele nicht im Fokus stehen. Vor allem Immobilien wie Einfamilienhäuser, öffentliche Gebäude oder denkmalgeschützte Objekte in ländlichen Regionen für die es keine Vergleichsobjekte gibt, werden mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet.

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Sachwertverfahren

Bei Immopartner bieten wir Ihnen eine professionelle und zuverlässige Anwendung des Sachwertverfahrens an, um den Wert Ihrer Immobilie präzise zu bestimmen. Unser Team erklärt Ihnen den gesamten Prozess verständlich und nachvollziehbar, damit Sie genau wissen, wie der Wert ermittelt wird.

Herr Sagraloff

Autor: Stefan Sagraloff
aktualisiert am 28. Oktober 2024

Wissenswertes über das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren richtet sich nach festgelegten Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Es basiert auf der Bewertung der Bausubstanz sowie den Herstellungskosten der Immobilie. Neben den Baukosten werden beim Sachwertverfahren auch Marktanpassungsfaktoren einbezogen, um den realistischen Sachwert einer Immobilie zu ermitteln. Zu den Marktanpassungsfaktoren zählen zum Beispiel die Nachfrage nach Immobilien in der Region, die wirtschaftliche Entwicklung sowie Besonderheiten des Objektes. Je höher die Nachfrage, je besser die wirtschaftliche Entwicklung und je positiver die Besonderheiten der Immobilie sind, desto höher ist der Marktanpassungsfaktor. Auch die Alterswertminderung ist ein Merkmal des Sachwertverfahrens, sie ist aber auch in anderen Bewertungsverfahren wie dem Ertragswertverfahren von Bedeutung. Die Alterswertminderung beschreibt die Abnutzung und den Verschleiß des Gebäudes.

Kundengespräch

Diese Faktoren spielen beim Sachwertverfahren eine wichtige Rolle:

FaktorErklärung
GrundstücksgrößeDie Fläche des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet, spielt eine wesentliche Rolle.
BaukostenDie Kosten, die für den Bau des Gebäudes notwendig wären, werden hier berücksichtigt.
AlterswertminderungDie Abnutzung und Wertminderung aufgrund des Alters des Gebäudes wird beim Sachwertverfahren ebenfalls einbezogen.
BodenwertBeim Bodenwert handelt es sich um den Wert eines unbebauten Grundstücks. Der Bodenwert ist von regionalen Faktoren abhängig.
BruttogrundflächeMit der Bruttogrundfläche wird die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes bezeichnet, inklusive aller Stockwerke und Nutzräume.
MarktanpassungsfaktorBeim Marktanpassungsfaktor handelt es sich um einen Multiplikator, durch den der Sachwert einer Immobilie an die aktuelle Marktsituation angepasst wird.

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Warum wird das Sachwertverfahren nur bei bestimmten Gebäudearten eingesetzt?

Das Sachwertverfahren wird für Immobilien mit und ohne Gewinnerzielungsabsicht angewendet. Es wird häufig für individuellere, schwer vergleichbare Immobilien genutzt. Eher weniger geeignet ist das Sachwertverfahren für renditeorientierte Immobilien wie Mietshäuser.

Wesentliche Faktoren, die das Sachwertverfahren beeinflussen

Herstellungskosten: Alle Aufwendungen für den Bau der Immobilie, von der Planung bis zur Ausstattung

Die Herstellungskosten einer Immobilie umfassen nicht nur den Bau selbst, sondern auch Nebenkosten. Dazu gehören Architektenhonorare, Ingenieurleistungen, sowie Gebühren für Baugenehmigungen und Versicherungen. Auch der technische Ausbau – wie Elektro- und Sanitärinstallationen – beeinflussen die Herstellungskosten erheblich. Diese Kosten variieren je nach Bauweise – ob Massivbau, Fertighaus oder energiesparende Passivhausbauweise. Zudem sollten ökologische Baustandards, wie die Verwendung nachhaltiger Materialien oder energieeffiziente Bauweisen, berücksichtigt werden. Zudem können sich unvorhergesehene Kosten durch Bauverzögerungen oder Preissteigerungen bei Baumaterialien ebenfalls auf die Herstellungskosten auswirken. Das macht die endgültige Kalkulation noch komplexer.

Bewertung und Beratung
Zeichnung Hausplanung

Baukosten: Die Kosten für die Errichtung der Immobilie, einschließlich der aktuellen Baupreisindizes

Neben den reinen Herstellungskosten für das Gebäude spielen auch weitere Faktoren eine Rolle, die die Baukosten beeinflussen. Dazu gehören die Bauart, verwendete Materialien und die Ausstattung der Immobilie. Ein hochwertig gebautes Haus mit modernen Materialien und technischen Systemen weist in der Regel höhere Herstellungskosten auf als ein Standardbau. Ebenso wirken sich regionale Baukostenunterschiede auf den Wert aus. In Ballungsräumen fallen oft höhere Baukosten an als in ländlichen Gebieten. Zudem müssen Baupreissteigerungen in die Berechnung einfließen. Diese können beispielsweise durch Inflation oder Rohstoffknappheit entstehen. Auch externe Kosten sind Teil der Baukostenkalkulation. Sie fallen unter anderem für die Erschließung eines Grundstücks an.

Alterswertminderung: Die Abschreibung des Gebäudewertes aufgrund von Verschleiß und Alter

Die Alterswertminderung beschreibt nicht nur den rein physischen Verschleiß eines Gebäudes, sondern auch technologische und funktionale Veralterungen. So können ältere Immobilien trotz guter Bausubstanz an Wert verlieren, wenn sie nicht mehr den modernen Wohnstandards entsprechen. Ein Gebäude, das vor 30 Jahren errichtet wurde, hat möglicherweise veraltete Heizungssysteme oder schlechtere Dämmwerte. Somit wird es den aktuellen Marktanforderungen nicht mehr gerecht. Wird eine Immobilie dagegen gut gepflegt und regelmäßig modernisiert, kann sie selbst mit älteren Baujahren noch einen sehr hohen Wert haben. Die Restnutzungsdauer spielt hierbei eine entscheidende Rolle, ebenso wie Faktoren wie Instandhaltungsmaßnahmen und die generelle Bauqualität.

Tipp: Sind Sie auf der Suche nach einem Objekt zur Eigennutzung in Nürnberg oder der Region? Wir informieren Sie umfassend: (0911) 47 77 40 13

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Die Berechnung des Immobilienwertes durch das Sachwertverfahren

Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie der Immobilienwert im Sachwertverfahren in vier Schritten berechnet wird. Im Beispielfall ermitteln wir den Wert eines Einfamilienhauses in Nürnberg.

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Zunächst wird der Wert des Grundstücks ohne Berücksichtigung der Bebauung berechnet. Dies erfolgt anhand des Bodenrichtwertes, der regional festgelegt ist. Der Bodenrichtwert für Nürnberg beträgt aktuell etwa 850 Euro pro Quadratmeter. Wenn das Grundstück eine Fläche von 400 Quadratmeter hat, ergibt sich der Bodenwert folgendermaßen:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert
400 Quadratmeter × 850 Euro/Quadratmeter = 340.000 Euro
Der Bodenwert beträgt 340.000 Euro.

Schritt 2: Herstellungskosten des Gebäudes berechnen

Nun wird der Wert des Gebäudes selbst berechnet. Die Kosten für den Bau des Gebäudes werden ermittelt, indem die Bruttogrundfläche mit den Regelherstellungskosten pro Quadratmeter multipliziert wird. Für ein Einfamilienhaus in Nürnberg können Eigentümer mit Regelherstellungskosten von etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche rechnen. Bei einer Bruttogrundfläche von 200 Quadratmeter ergeben sich folgende Herstellungskosten:

Regelherstellungskosten × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
1.500 Euro/Quadratmeter × 200 Quadratmeter = 300.000 Euro
Die Herstellungskosten des Gebäudes belaufen sich auf 300.000 Euro.

Mann am Laptop

Schritt 3: Alterswertminderung berechnen

Um den aktuellen Gebäudewert zu bestimmen, wird die Alterswertminderung berücksichtigt. Dabei wird der Wertverlust des Gebäudes aufgrund des Alters und der Abnutzung von den Herstellungskosten abgezogen. Die Höhe der Alterswertminderung hängt von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ab, die je nach Bauweise, Pflegezustand und Nutzung variiert.

Beispielsweise wird bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 80 Jahren eine jährliche Wertminderung von 1,25 Prozent berechnet. Diese Berechnung erfolgt folgendermaßen:

Jährliche Wertminderung (%)
100 Prozent ÷ wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (in Jahren).

In unserem Beispiel ist das Gebäude 20 Jahre alt. Mit einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren beträgt die Wertminderung nach 20 Jahren somit 25 Prozent:

Herstellungskosten × Alterswertminderung (%) = Wertverlust
300.000 Euro × 25 % = 75.000 Euro

Der aktuelle Gebäudewert wird also durch Abzug der Alterswertminderung von den ursprünglichen Herstellungskosten berechnet:

300.000 Euro – 75.000 Euro = 225.000 Euro

Der Gebäudewert beträgt somit 225.000 Euro.

Schritt 4: Vorläufigen Sachwert ermitteln

Im letzten Schritt wird der vorläufige Sachwert durch Addition des Bodenwertes und des aktuellen Gebäudewertes berechnet. Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert nach Abzug der Alterswertminderung.

Bodenwert + Gebäudewert = vorläufiger Sachwert
340.000 Euro + 225.000 Euro = 565.000 Euro
Der vorläufige Sachwert beträgt 565.000 Euro.

Fazit: Der Gesamtwert des Einfamilienhauses, berechnet nach dem Sachwertverfahren, beträgt 565.000 Euro. Diese Berechnung zeigt, wie die Kombination aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten und der Berücksichtigung der Alterswertminderung eine fundierte Grundlage für die Bewertung der Immobilie bietet.

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Berechnung bei möglicher Wertsteigerung

Es ist auch möglich, im Sachwertverfahren zukünftige Wertsteigerungen zu berücksichtigen. Diese ergeben sich häufig durch Marktentwicklungen oder Modernisierungen.

Schritt 1: Wertsteigerungspotenzial erkennen

Zunächst wird untersucht, ob das Objekt in einer wachsenden Region liegt oder durch Modernisierungen im Wert steigen kann. Angenommen, durch die Modernisierung von Heizungsanlage und Dach steigt der Wert der Immobilie um acht Prozent.

Schritt 2: Kosten der Modernisierungen kalkulieren

Die Aufwendungen für die Modernisierungen werden ermittelt, die zu einer Wertsteigerung führen könnten. Die Modernisierungskosten betragen im vorliegenden Fall 50.000 Euro.

Schritt 3: Marktanpassungsfaktor anwenden

Der Marktanpassungsfaktor passt den Wert an die aktuellen Marktentwicklungen an. Im Beispiel liegt der Marktanpassungsfaktor bei 1,2. Ein Marktanpassungsfaktor von 1,2 bedeutet, dass der ermittelte Sachwert einer Immobilie um 20 Prozent erhöht wird, um den aktuellen Marktbedingungen Rechnung zu tragen. Dieser Faktor spiegelt die Differenz zwischen dem rein rechnerischen Sachwert und dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis wider. In Regionen mit hoher Nachfrage oder stark gestiegenen Immobilienpreisen wird der Wert der Immobilie durch diesen Faktor entsprechend angepasst. Ein Faktor von 1,2 signalisiert also, dass die Immobilie aufgrund der Marktentwicklung derzeit einen um 20 Prozent höheren Wert hat als den ursprünglichen Sachwert ohne diese Anpassung. Bei einem Marktanpassungsfaktor von 1,3 würde der Sachwert einer Immobilie beispielsweise um 30 Prozent erhöht werden.

Stefan Sagraloff
Handschlag

Schritt 4: Endgültigen Sachwert berechnen

Am Ende wird der finale Sachwert unter Berücksichtigung der Wertsteigerungen und Marktanpassungen berechnet. Der endgültige Sachwert wird ermittelt, indem der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor und der Wertsteigerung durch Modernisierungen verrechnet wird.

(Vorläufiger Sachwert + Modernisierungskosten) × Marktanpassungsfaktor = Endgültiger Sachwert
(565.000 Euro + 50.000 Euro) × 1,2 = 738.000 Euro
Der endgültige Sachwert nach Modernisierung beträgt 738.000 Euro.

Damit bekommt die Immobilie nach den Modernisierungsmaßnahmen sowie durch die Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors einen höheren Wert. Eine solche Berechnung kann besonders für langfristige Investitionen relevant sein.

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Exkurs: Wann wird welches Verfahren verwendet?

Für die Immobilienbewertung gibt es verschiedene Verfahren, die je nach Immobilientyp und Zweck eingesetzt werden. Das Sachwertverfahren wird für Gebäude ohne Gewinnerzielungsabsicht oder Immobilien verwendet, die schwer mit anderen vergleichbar sind. Für ertragsorientierte Objekte wie Mietshäuser eignet sich eher das Ertragswertverfahren. Eine Kombination aus Sachwert- und Vergleichswertverfahren kann sinnvoll sein, um ein umfassendes Bild der Immobilie zu erhalten, insbesondere wenn sowohl die Bausubstanz als auch der Marktwert eine Rolle spielen.

Ein Beispiel für die Kombination von Sachwert- und Vergleichswertverfahren ist die Bewertung eines Einfamilienhauses in einer ländlichen Region, das kürzlich modernisiert wurde. Da es in ländlichen Gegenden oft nur wenige vergleichbare Immobilien gibt, wird der Sachwert des Hauses auf Basis der Bausubstanz und der Baukosten ermittelt. Gleichzeitig gibt es aber einige ähnliche Immobilien in der Region, die in den vergangenen Jahren verkauft wurden. Somit spielt der Vergleichswert ebenfalls eine Rolle.

Kundenberatung

In diesem Fall könnte das Sachwertwertverfahren zur Bewertung der Bausubstanz verwendet werden. Durch das Vergleichswertverfahren können darüber hinaus der Einfluss der aktuellen Marktentwicklung und die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt werden. Die Kombination beider Verfahren ermöglicht eine realistischere Einschätzung des tatsächlichen Immobilienwerts, da sowohl der Zustand und die Baukosten als auch die Marktpreise einbezogen werden.

Wir führen das Sachwertverfahren gerne für Sie durch

Möchten Sie den Sachwert Ihrer Immobilie in Nürnberg oder der Region ermitteln lassen, stehen Ihnen unsere Experten jederzeit zur Verfügung. Wir bieten Ihnen eine fundierte Bewertung und unterstützen Sie damit gerne beim Immobilienverkauf oder Ihrer Investitionsentscheidung. Kontaktieren Sie uns jetzt für eine unverbindliche Erstberatung!

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