Wohnung in Nürnberg geerbt – Was muss ich wissen?
Wenn ein Angehöriger stirbt und eine Wohnung vererbt, warten auf den Erben gleich zahlreiche Aufgaben. Oft bleibt da leider nicht viel Zeit zum Trauern. Wir haben deshalb für Sie in Kürze zusammengefasst, worauf Sie bei der Erbschaft einer Wohnung unbedingt achten sollten. Darüber hinaus verraten wir Ihnen, ob ein Verkauf der Wohnung gegenüber einer Vermietung vorzuziehen ist und was unter einer Teilungsversteigerung verstanden wird. Bleiben offenen Fragen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – gemeinsam bewältigen wir Formalitäten bei Ämtern und Behörden und finden die passende Lösung für Ihre geerbte Wohnung.
Inhaltsverzeichnis
Geerbte Wohnung: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Machen Sie sich ein genaues Bild, wenn Sie bei der Testamentseröffnung erfahren, dass Sie Erbe einer Wohnung in Nürnberg sind. Denn bei einer Erbschaft kommt es immer darauf an, dass der Gesamtwert des Erbes die hinterlassenen Schulden übersteigt. Um entscheiden zu können, ob Sie das Erbe annehmen möchten, sollten Sie schnellstmöglich den Wert der Wohnung feststellen lassen. Eine solche Immobilienbewertung übernehmen Maklerbüros oft kostenlos, wie beispielsweise das Maklerbüro IMMOPARTNER aus Nürnberg.
Parallel zur Wertermittlung sollten Sie bei der Hausbank des Erblassers und beim Grundbuchamt in Erfahrung bringen, wie es um die Schuldensituation des Verstorbenen steht. Gegen Vorlage des Erbscheins erhalten Sie den Grundbuchauszug, der Informationen zu einer möglichen Hypothek oder Grundschuld liefert.
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Was ist meine geerbte Wohnung wert?
Sie fragen sich, was die Wohnung in Nürnberg, die Sie geerbt haben, überhaupt wert ist? Pauschal kann man das nicht konkret sagen, denn der Wert eine Immobilie hängt stets von vielen Faktoren ab.
Die Lage ist das A und O
Befindet sich die hinterlassene Wohnung in einem beliebten Stadtteil von Nürnberg, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie bei einem Verkauf der Immobilien Ihren Wunschpreis erzielen können. Stimmt die Lage, können Sie oft auf eigentlich nötige Renovierungsarbeiten verzichten. Zwar verkaufen Sie dann zu einem etwas niedrigeren Preis, aber müssen sich auch nicht mit der Organisation und den erstehenden Kosten beschäftigen.
Ausstattung und Zustand
Grundsätzlich kann man sagen, dass neuere Wohnungen mehr wert sind als ältere. Das liegt daran, dass in Neubauten aktuelle Richtlinien zur Wärmedämmung, Bausubstanz etc. bereits berücksichtigt sind. Zudem gibt es bei neuen Wohnungen aufgrund des guten Zustandes weniger Renovierungsbedarf, der für neue Besitzer oft ein Dorn im Auge ist. Der Zustand einer Wohnung ist aber nicht immer auschlaggebend für den Wert einer Wohnung. Fast gleichwertig wichtig ist die Ausstattung einer Wohnung. Hat eine Immobilie beispielsweise einen eigenen Garten, eine Sauna oder mehrere Bäder, kann auch eine ältere Wohnung für einen höheren Verkehrswert gehandelt werden, als eine einfach ausgestattete neuwertige Wohnung.
Wertermittlung vom Experten
Auch wenn Sie als Eigentümer oder Erbe eine ungefähre Vorstellung davon haben, wieviel die Wohnung aus dem Nachlass wert ist, so ist es doch immer ratsam einen Experten hinzuzuziehen, um zu vermeiden, dass Ihnen womöglich ein Fehler passiert. Ein Makler aus der Region kann Ihnen nicht nur den exakten Marktwert der Wohnung nennen, sondern bezieht auch die aktuelle Marktsituation ein, kann Ihre Wohnung mit gleichwertigen vergleichen und hat bei Verkaufsinteresse schnell einen passenden Käufer gefunden.
Falls Sie mit Rechtsstreitigkeiten in einer Erbengemeinschaft oder mit Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt zur Erbschaftssteuer rechnen, sollten Sie einen offiziellen Gutachter beauftragen, der Sie zum aktuellen Wert berät.
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Interessieren Sie sich dafür, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie veräußern können? Wir verraten es Ihnen.
Immobilienerbe mit Erbengemeinschaft: Wie vermeide ich Streitigkeiten?
- schafft rechtsverbindliche Fakten
- legt fest, wer die legitimen Erben sind und wer zu welchem Anteil am Nachlass begünstigt wird
- ist meist die Basis zur Übertragung der Wohnung beim Grundbuchamt Der Erbschein kann sowohl als Gesamtdokument für alle Erben als auch als einzelner Teilerbschein für einen Erben beantragt werden.
Tipp Wohnungsverkauf:
Meist stellt der Verkauf der geerbten Wohnung die sauberste Lösung für alle Beteiligten der Erbengemeinschaft dar, denn mit der Liquidierung des Wohnungswertes kann das Erbe klar aufgeteilt werden. Nebenbei fallen beim Verkauf weitere organisatorische und verwaltungstechnische Aufgaben weg.
Wohnung geerbt: Soll ich selbst in die Wohnung ziehen?
Denken Sie darüber nach, ob die Wohnung aus dem Nachlass Ihr neues Zuhause werden soll? Haben Sie beispielsweise die Wohnung Ihrer Eltern geerbt, hängen sicherlich viele schöne Erinnerungen daran.
Folgende Aspekte sollten Sie bei der Selbstnutzung beachten:
- Passt die Wohnung zu meiner aktuellen Lebenssituation?
- Bietet die Wohnung auch Zukunftsperspektiven, z. B. wenn Sie eine Familie gründen oder im Alter nicht mehr so agil und flexibel sind?
- Reicht Ihr Budget für Umzug, Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen und die monatlich laufenden Kosten?
- Können Sie zusätzlich Rücklagen bilden?
Müssen Miterben ausgezahlt werden und können Sie dies finanziell stemmen?
Allgemein gilt:
Ist der Wohnungswert höher, als der vom Fiskus festgesetzte Freibetrag, müssen Sie auf die Differenz Erbschaftssteuer zahlen. Ihr Freibetrag hängt davon ab, wie Sie mit dem Erblasser verwandt sind.
| Person | Erbschaftssteuer-Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 Euro |
| Kinder | 400.000 Euro |
| Enkelkinder | 200.000 Euro |
| Eltern | 100.000 Euro |
| Geschwister | 20.000 Euro |
Für die Differenz zum Freibetrag gilt der Steuersatz Ihrer Steuerklasse.
| Höhe des Erbes (Euro) | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 | 7 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent |
| bis 300.000 | 11 Prozent | 20 Prozent | 30 Prozent |
| bis 600.000 | 15 Prozent | 25 Prozent | 30 Prozent |
| bis 6.000.000 | 19 Prozent | 30 Prozent | 30 Prozent |
| bis 13.000.000 | 23 Prozent | 35 Prozent | 50 Prozent |
| bis 26.000.000 | 27 Prozent | 40 Prozent | 50 Prozent |
| über 26.000.000 | 30 Prozent | 43 Prozent | 50 Prozent |
Geerbte Immobilie: Wann ist die Vermietung der Wohnung sinnvoll?
Wenn Sie die Wohnung selbst nicht nutzen möchten, denken Sie sicher über die Option einer Vermietung nach. Stetige Einnahmen gepaart mit hoher Verantwortung wäre das Resultat. Ziehen Sie folgende Aspekt für Ihre Entscheidung heran:
- Decken die Mieteinnahmen die laufenden Kosten für Betrieb und Verwaltung? Können Sie zusätzlich Rücklagen bilden und Kapital aufbauen?
- Haben Sie Zeit und Nerven, sich um die Fragen und Probleme der Mieter sowie um Reparaturen und Instandhaltung der Wohnung zu kümmern?
- Wollen Sie regelmäßig Nebenkostenabrechnungen erstellen und sich auf die Suche nach neuen Mietern begeben?
- Haben Sie sich ausreichend zu Themen wie Mietrecht, Mietpreisbremse oder Mieterhöhungsmöglichkeiten informiert?
Die Vermietung einer geerbten Wohnung lohnt sich für viele Menschen nur dann, wenn sie selbst schon Erfahrungen mit der Vermietung von Immobilien haben oder die Mieteinnahmen so hoch sind, dass sich die Beauftragung einer Hausverwaltung lohnt.
Erbfall: Lohnt sich der Verkauf der Wohnung?
Sie wünschen sich eine unkomplizierte Lösung für die geerbte Immobilie? Dann geht es Ihnen wie den meisten Erben. Denn der Verkauf der Wohnung bringt viele Vorteile mit sich.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist nach wie vor ungebremst. Der Wohnungsverkauf kann Ihnen also höchstwahrscheinlich einen hohen Gewinn einbringen, den Sie dann für andere Wünsche nutzen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich nicht mehr um die Immobilie oder etwaige Mieter und Reparaturen kümmern müssen.
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Vermietete Wohnung in Nürnberg geerbt: Was muss ich beachten?
Nehmen Sie ein Erbe an, treten Sie automatisch die Rechtsnachfolge des Nachlassers an – das gilt auch für vermietete Wohnungen. In diesem Fall erben Sie ebenfalls den Mietvertrag mit all seinen Rechten und Pflichten. Das heißt, dass Sie nun Eigentümer und gleichzeitig Vermieter einer Wohnung sind. Als Vermieter sind Sie Ansprechpartner für die Mieter, müssen für Reparaturen und Instandhaltungskosten aufkommen und sich eventuell mit der Suche nach neuen Mietern befassen.
Kann ich Eigenbedarf anmelden und wann?
Als Erbe und damit neuer Eigentümer einer vermieteten Wohnung müssen Sie die Vorschriften zum Mietschutz beachten. Aktuelle Mieter können nicht ohne Weiteres gekündigt werden, um z.B. neue Mieter zu suchen, die eine höhere Monatsmiete zahlen würden.
Ausnahme:
Die Eigenbedarfskündigung ist eine Möglichkeit, aktuellen Mietern dennoch zu kündigen. Eigenbedarf können aber nur bestimmte Personengruppen anmelden, die sich dann ebenfalls an gesetzlichen Kündigungsfristen und Formalitäten halten müssen.
Geerbte Wohnung verkaufen: Was ist eine Teilungsversteigerung und wann ist sie sinnvoll?
Wurde eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, müssen sich alle Beteiligten abstimmen und sich darüber einig sein, was mit der geerbten Wohnung geschehen soll. Oft entschließen sich Erbengemeinschaften dazu, die Wohnung aus dem Nachlass zu veräußern. Ist auch nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft gegen den Verkauf, darf das Objekt nicht den Besitzer wechseln. Ist ein Verkauf nach langen Vermittlungsversuchen zwischen den Parteien gescheitert, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung, die oft mit einer Wertminderung und finanziellen Einbußen für alle Beteiligten einhergeht.
Durch eine Teilungsversteigerung hat ein Miteigentümer die Möglichkeit, den Verkauf zu erzwingen, um die unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag zu wandeln. Das Ziel ist es, so schlussendlich auch die Eigentümergemeinschaft aufzulösen.
Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, das Monate in Anspruch nehmen kann. In dieser Zeit muss die Immobilie instandgehalten werden. Die Kosten dafür müssen innerhalb der Erbengemeinschaft geteilt werden.
Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?
Jedes Mitglied aus der Erbengemeinschaft hat das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Bereits ein Anteil von einem Prozent an der geerbten Wohnung reicht aus, um einen solchen Antrag zu stellen.
Auch Ehepartner von Erben haben die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Voraussetzung ist hier, dass beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und die Immobilie zu mindestens zehn Prozent Eigentum des verkaufswilligen Partners ist. Der Antrag kann ganz einfach und formlos beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
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Q & A
Der Wert einer Immobilie lässt sich am besten von einem Experten ermitteln, der Marktkenntnisse und Erfahrung mitbringt. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass Wohnungen in guter Lage, in einem guten Zustand und mit einer komfortablen Ausstattung immer einen höheren Marktwert haben.
Hiterlässt ein Verstorbener einen Nachlass, geht aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge hervor, ob Sie alleine oder als Mitglied einer Erbengemeinschaft erben. Eine Erbengemeinschaft besteht aus zwei oder mehr Parteien und muss alle Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam treffen.
In den meisten Fällen ist die Antwort “Ja”. Wägen Sie ab, ob Sie die Wohnung selbst beziehen, vermieten oder verkaufen möchten. Ein Verkauf lohnt sich immer dann, wenn Sie aus dem Erlös des Wohnungsverkaufes andere Möglichkeiten, die Ihnen wichtiger sind, finanzieren möchten. Und da Immobilienpreise nach wie vor steigend sind, ist ein Verkauf in vielen Fällen eine sehr gute Wahl.
Mit der Annahme des Erbes werden Sie zum neuen Vermieter der Wohnung und damit Verantwortlicher für Mieterfragen, Reparaturen und vieles mehr. Möchten Sie den Mietern kündigen, um die Wohnung selbst zu nutzen, können Sie Eigenbedarf anmelden. Möchten Sie allerdings die aktuellen Mieter nur kündigen, um neuen Mietern eine höhere Monatsmiete abzuverlangen, greift der Mietschutz zu Gunsten der aktuellen Mieter.
Wenn Sie selbst nicht in die Wohnung einziehen möchten, denken Sie sicher über die Option Vermietung nach. Stetige Einnahmen gepaart mit hoher Verantwortung wären die Folge. Ziehen Sie folgende Aspekt für Ihre Entscheidung heran:
- Decken die Mieteinnahmen die laufenden Kosten für Betrieb und Verwaltung? Können Sie zusätzlich Rücklagen bilden und Kapital aufbauen?
- Haben Sie Zeit und Nerven, sich um die Fragen und Probleme der Mieter sowie um Reparaturen und Instandhaltung der Wohnung zu kümmern?
- Wollen Sie regelmäßig Nebenkostenabrechnungen erstellen und sich auf die Suche nach neuen Mietern begeben?
- Haben Sie sich ausreichend zu Themen wie Mietrecht, Mietpreibremse oder Mieterhöhungsmöglichkeiten informiert?
Hinweis:
Unser Ratgeber kann keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Zur Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, Ihre Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater zu kontaktieren.
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