Aus eins mach zwei!
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Erzielen Sie beim Mehrfamilienhausverkauf durch die Aufteilung in Eigentumswohnungen einen höheren Preis
Manchmal lohnt es sich, das Mehrfamilienhaus nicht als Ganzes zu verkaufen, sondern dieses vorab in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Dadurch können Sie unter Umständen mehr für Ihr Mehrfamilienhaus erzielen. Doch bei Ihrem Vorhaben müssen Sie zahlreiche Aspekte beachten, die wie Ihnen im Folgenden schildern.
Das Vorgehen
- Kümmern Sie sich um einen Aufteilungsplan
- Beschaffen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der örtlichen Baubehörde
- Lassen Sie eine Teilungserklärung anfertigen und notariell beurkunden
- Sorgen Sie für eine Aktualisierung im Grundbuch
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Wenn die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses vor dem Verkauf aufgeteilt werden, müssen sie deutlich voneinander abgrenzbar sein. Denn nur so können sie letztlich ins Grundbuch eingetragen werden. Das geschieht durch den sogenannten Aufteilungsplan. Dieser muss auch im Rahmen der Teilungserklärung, zu der wir später noch kommen, vorgelegt werden.
Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung. Aus dieser lässt sich unter anderem die genaue Verortung der Eigentumswohnungen im Mehrfamilienhaus entnehmen.
Die Eigentumswohnungen werden im Aufteilungsplan im Maßstab 1:1000 dargestellt und mit unterschiedlichen Zahlen gekennzeichnet, sofern sie einen eigenen Eintrag ins Grundbuch erhalten sollen.
Der Aufteilungsplan wiederum ist Voraussetzung für eine Abgeschlossenheitsbescheingung.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten Sie vom Bauamt. Dazu müssen Sie den Aufteilungsplan vorlegen.
Es gibt mehrere Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung:
- die Wohnungen müssen durch Wände und Decken voneinander abgegrenzt sein
- jede Eigentumswohnung benötigt einen eigenen Zugang
- der Wärme- und Schallschutz muss ausreichend sein
Wir weisen Sie darauf hin, dass für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, je nach Bundesland, unterschiedliche Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Die Anforderungen finden Sie in den jeweiligen Landesbauordnungen. Bei uns in Bayern ist das die bayerische Bauordnung (BayBo). Wir kennen uns vor Ort aus und wissen genau, was Sie bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beachten müssen.
Neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für den Verkauf einzelner Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses auch eine Teilungserklärung erforderlich. Diese muss notariell beglaubigt sein.
In der Teilungserklärung finden sich spezifische Regelungen zum Gemeinschaftseigentum zum Beispiel dem Treppenhaus.
Im Gegensatz dazu bezeichnet man die einzelnen Wohnungen als Sondereigentum.
Welche genauen Bestandteile die Teilungserklärung enthalten muss, finden Sie im Wohnungseigentumsgesetz.
Wir nennen Ihnen hier bereits wesentliche Punkte:
- Informationen zu sämtlichen Wohnungen des Mehrfamilienhauses
- Informationen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Informationen zum Grundstück
- rechtliche Regelungen bei mehreren Eigentümern
- Gebäudeordnung
- Höhe der Miteigentumsanteile in 1/100- oder 1/1.000-Einheiten
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
Der Termin beim Notar
Eine Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Falls Sie nicht alleiniger Eigentümer sind, sorgen Sie dafür, dass alle relevanten Personen beim Termin anwesend sind. Eine Vertretung mit einer Vollmacht ist möglich.
Beim Notartermin geht es auch darum, ob die Teilungserklärung alle Anforderungen an eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfüllt. Diese Prüfung ist erforderlich, weil es in einem Mehrfamilienhaus neben den einzelnen Eigentumswohnungen auch Sonder- und Gemeinschaftseigentum für die WEG gibt.
Da Mitglieder einer WEG im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung Stimmrechte haben, müssen hier gewisse rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein.
Der Eintrag ins Grundbuch
Nach dem Termin beim Notar, veranlasst dieser einen Eintrag ins Grundbuch.
Möchten Sie mehr darüber wissen, wie die Aufteilung in Eigentumswohnungen beim Mehrfamilienhausverkauf funktioniert?
Dann freuen wir uns, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen und wir Sie unverbindlich zum Verkaufsprozess beraten dürfen.
P. S. Werden Ihre Wohnungen gerade von Mietern bewohnt, haben diese Angst vor Eigenbedarfskündigungen und lassen deswegen keine Besichtigungstermine zu? Dann sprechen Sie uns an. Wir verfügen über ein besonderes Feingefühl und schaffen es in der Regel ganz gut, mit den Mietern zu verhandeln.
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