Vermietete Wohnungen verkaufen
Inhaltsverzeichnis
5 Dinge, die Sie als Verkäufer im Blick haben sollten
Ein Mehrfamilienhaus gilt als sicherere Kapitalanlage. Trotzdem gibt es gute Gründe für Sie als Eigentümer, den Verkauf einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in Angriff zu nehmen. Doch auch für den Fall, dass diese vermietetet sind, können Sie sie an einen neuen Eigentümer verkaufen. Wir zeigen Ihnen, was Sie dabei berücksichtigen sollten.
Achten Sie auf realistische Preisvorstellungen
Beim Verkauf vermieteter Wohnungen kommt es dem Käufer in erster Linie auf den Ertragswert an, da er im Regelfall nicht selbst die Wohnung bewohnen wird. Kalkulieren Sie ein, dass Sie daher möglicherweise einen geringeren Erlös erzielen werden als beim Verkauf unvermieteter Wohnungen, die nicht nur als Investment fungieren. Eine professionelle Wertermittlung und die Beratung von Experten zu einem marktgerechten Preis bewahrt Sie davor, dass Ihr Verkaufsangebot zum Ladenhüter wird.
Dann lohnt sich der Verkauf an einen Investor
Investoren suchen oft gezielt nach Wohnungen, die vermietet sind. Denn damit wollen Sie Gewinne erwirtschaften. Wir kennen zahlreiche Investoren und wissen genau, was diese suchen.
Besonders interessieren sich Investoren vorm Kauf für folgende Punkte:
- Wie hoch ist die Miete; auch im Verhältnis zu anderen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in der Stadt?
- Welche Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurden schon vorgenommen bzw. müssen noch umgesetzt werden?
Verkäufer, die auf diese Fragen keine Antworten kennen, sind gerade bei den Verhandlungen mit Investoren in einer ungünstigen Position. Denn diese kennen den Immobilienmarkt ganz genau und handeln den Preis für die Wohnung mit dem Verkäufer oft auch noch herunter. Damit Ihnen das nicht passiert, unterstützen wir Sie gerne bei den Verkaufsverhandlungen.
Dann lohnt sich der Verkauf an eine Privatperson
Gerade beim Verkauf einzelner Eigentumswohungen sind Privatleute als Käufer durchaus interessant. Diese könnten den Kauf auch als Kapitalanlage nutzen oder aber eigenes Interesse an der Wohnung haben. Beachten Sie, dass beim Verkauf der Immobilie der Eigentümer alle Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer abtritt. Daher gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige ein nachweisliches Interesse daran haben, die Immobilie selbst zu beziehen.
Eigenbedarf des neuen Eigentümers
Möchte der neue Eigentümer die Mieter aus der Wohnung haben, kann er ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Doch dafür müssen gute Gründe vorliegen. Ein guter Grund kann beispielsweise sein, dass die Wohnung für einen Angehörigen benötigt wird, der gepflegt werden muss. Der neue Eigentümer kann aber auch weiteren Familienmitgliedern die Wohnung wegen Eigenbedarfs zur Verfügung stellen, und zwar
- den eigenen Kindern
- Mutter und Vater
- Brüdern und Schwestern
- Nichten und Neffen
- Schwiegereltern
- Enkeln
- Pflegepersonal oder Haushaltshilfen
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Gegen unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs können Mieter vorgehen. Hat aber alles seine Richtigkeit, muss der neue Eigentümer sich jedoch immer noch an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese lauten wie folgt:
| Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 – 8 Jahre | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen, steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen.
Hinweis: Der neue Eigentümer darf den Mietern erst kündigen, nachdem er den Kauf mit Ihnen als Verkäufer abgeschlossen hat und dieser auch vom Notar bestätigt worden ist.
Da bei einem solchen Verkauf Ihre Interessen sowie die des Käufers und die der Mieter zu berücksichtigen sind, ist es sinnvoll, sich beim Verkaufsprozess unterstützen zu lassen. Wir haben Erfahrung mit komplizierten Immobiliengeschäften und beraten Sie gerne.
Haben Sie noch ein Anliegen?
Möchten Sie weitere kostenlose & unverbindliche Informationen von unseren Immobilien-Experten erhalten oder sie etwas fragen? Dann nutzen Sie die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten.
Mit Experten holen Sie das Beste beim Verkauf heraus
Wir wissen, worauf es beim Verkauf vermieteter Wohnungen ankommt und erzielen dabei einen angemessenen Preis für Sie. Im Rahmen unseres erprobten Verkaufsprozesses stehen wir Ihnen unter anderem mit unserer professionellen Wertertmittlung, der Gestaltung von ansprechenden Inseraten und Exposés und einem umfassenden Besichtigungsmanagement zur Seite.
