Mit den passenden Antworten zum erfolgreichen Verkauf

Investoren lassen sich gerne im Vorfeld zahlreiche Unterlagen vorlegen, um die Renditeaussichten abzuwägen. So fordern sie beispielsweise Mietbelege. Haben Mieter aktuell oder in der Vergangenheit die Miete gekürzt, wirft dies die Vermutung von Mängeln am Haus auf. Um sich einen guten Überblick zu verschaffen und die Renditechancen auszuloten, möchten Investoren häufig Folgendes wissen:

• Wie viele und welche Mieter wohnen aktuell in Ihrem Mehrfamilienhaus?
• Kann es sein, dass demnächst Mieter ausziehen werden?
• Wie lange ist es her, dass die Miete erhöht worden ist?
• Ist es aus rechtlichen Gründen nicht möglich, Mieterhöhungen vorzunehmen?

Investoren interessiert in der Regel nicht bloß der aktuelle Wert Ihres Mehrfamilienhauses. Sie benötigen stattdessen noch weitere Unterlagen, die etwas über die mögliche Rendite aussagen.

Das sind unter anderem:

• Informationen zur Gebäudesubstanz
• Pläne der Wohnungen
• Unterlagen zu Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Mietverträge
• Verträge mit Dienstleistern
• Energieausweise
• Gebäudeversicherung
• Mieterliste inkl. eventueller Mieterhöhungen
• u. v. m.

Sie kennen vielleicht den Spruch „Die Liebe ist wie eine Pflanze. Pflegst Du sie, so wächst sie. Doch vernachlässigst Du sie, so trocknet sie ein“. So oder zumindest so ähnlich ist es wohl auch mit der Instandhaltung eines Mehrfamililienhauses. Haben Sie sich gut um dieses gekümmert, können Sie natürlich auch einen höheren Preis erzielen. Natürlich spielen aber auch noch weitere Faktoren eine Rolle:

• Wann wurde das Mehrfamilienhaus gebaut?
• Auf welchem Stand ist die Heizungsanlage, die verbaut worden ist?
• Ist das Dach des Gebäudes (noch) in Ordnung?
• Verfügt das Gebäude über neue Fenster und Türen?
• Sind die Elektronik- und die Wasserleitungen noch intakt?
• In welchem Zustand sind die sanitären Anlagen?
• Verfügen einzelne Wohnungen im Mehrfamilienhaus über besondere Ausstattungsmerkmale wie zum Beispiel hochwertige Einbauschränke oder -küchen?

Wenn in Ihrem Mehrfamilienhaus noch Mieter wohnen, dürfen Sie diesen – allein schon aus rechtlichen Gründen – nicht einfach so kündigen. Besondere Bestimmungen gelten darüber hinaus, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen. Hier dürfen Sie Mietern mindestens drei Jahre nicht kündigen. 

Diese Frist beginnt jedoch erst, wenn der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Darüber hinaus können die Landesregierungen die Sperrfristen bei Gebieten, in denen Wohnraum besonders knapp ist, bis zu zehn Jahre ausdehnen. Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Der Vermieter kann also nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat. Er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten beachten. Der Mieter wiederum kann sich aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen.

Zudem können Sie Ihre Wohnung nicht gleich an einen Investor verkaufen, sondern müssen sicherstellen, dass Ihre Mieter die Wohnungen nicht selbst kaufen möchten. Dabei spricht man von einem sogenannten Vorverkaufsrecht. 

Haben die Mieter kein Interesse an einem Kauf, können Sie Ihre Wohnungen an einen Investor veräußern. Dabei sollten Sie mit Ihren Mietern dennoch einige Vereinbarung treffen und festhalten – zum Beispiel im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnungen sowie Kautionsrückzahlungen.

Möchten Sie sich genauer über das Vorgehen bei einem Mehrfamilienhausverkauf informieren? Dann beraten wir Sie gerne. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.

Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen will, kann gegebenenfalls einen höheren Erlös erzielen, wenn er seinen Mietern zuvor kündigt. Die Kündigung ist jedoch nur innerhalb ganz bestimmter rechtlicher Fristen möglich. Sind Ihnen als Verkäufer diese Fristen zu lang, können Sie sich mit Ihren Mietern aber noch auf sogenannte Mietaufhebungsverträge einigen. Mit diesen müssen allerdings sowohl Sie als auch Ihre Mieter einverstanden sein. In der Regel lohnt es sich, wenn Sie Mietern dabei entgegenkommen und Ihnen eine Abfindung zahlen und/oder sie bei den Umzugskosten unterstützen.

Beim Aufsetzen eines Aufhebungsvertrages sollten Sie unter anderem folgende Aspekte berücksichtigen:

• Art des Mietverhältnisses
• detaillierte Anschrift, ggf. mit Angabe der Wohnungsnummer
• Angabe zum Ende des Mietverhältnisses
• Klausel, dass § 545 BGB – die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter nicht auszieht – nicht zur Geltung kommt
• Vereinbarungen zur Immobilienübergabe
• Vereinbarungen, die Sie mit Ihren Mietern getroffen haben (Mietkaution, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung)
• unter Umständen die Höhe der Abfindung/der Anteil der Übernahme an Umzugskosten, den Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren
• usw.

Gerade in einem Mietaufhebungsvertrag ist es wichtig, alles genauestens festzuhalten – selbst scheinbar kleine Details. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Unterstützung bei der Erstellung eines solchen Vertrags benötigen. Wir helfen Ihnen gerne.

Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, dürfen Besichtigungstermine nicht nach Belieben durchführen. Stattdessen müssen sie dabei einige Punkte beachten:

• Die Termine sollten tagsüber stattfinden. Als ideal gelten hier Zeiträume zwischen 10 und 13 sowie zwischen 16 und 18 Uhr. Natürlich können Sie mit den Mietern, die berufstätig sind,  auch andere Termine vereinbaren
• Laut einem Gerichtsurteil drei Besichtigungen im Monat von 30 bis 45 Minuten zwischen 19 und 20 Uhr zumutbar (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01)
• Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind nur in Ausnahmefällen gestattet
• den Termin sollten Sie Ihren Mietern bestenfalls schon 14 Tage vorher mitteilen, mindestens aber einen Tag vorher
• sprechen Sie vorher mit Ihren Mietern, wann diese vor Ort sind. Denn sind diese verreist, können Sie ohne deren Erlaubnis keine Besichtigungstermine durchführen

Außerdem weisen wir Sie darauf hin, dass Sie nicht beliebig häufig Besichtigungstermine durchführen dürfen. Wenn Sie mehr zu diesem Thema wissen möchten, beraten wir Sie gern.