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Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das erfordert eine umfassende Vorbereitung, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Daher ist es empfehlenswert, sich möglichst frühzeitig mit den verschiedenen Aspekten des Verkaufs zu befassen und gegebenenfalls auch fachlichen Rat einzuholen – beispielsweise bei einem Steuerberater, Immobiliensachverständigen oder Makler. Dennoch ist es sinnvoll, sich zunächst einmal einen Überblick über die wichtigsten Aspekte des Immobilienverkaufs und die Besonderheiten beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu befassen.

Herr Sagraloff
Autor: Stefan Sagraloff
aktualisiert am 27. September 2022

Wir von Immopartner Nürnberg unterstützen Sie dabei und haben die wichtigsten Informationen rund um den Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach für Sie zusammengestellt. Gern bieten wir Ihnen auch an, Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu begleiten.

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Inhaltsverzeichnis

Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen

Mehrfamilienhäuser gelten als solide Kapitalanlage, die zwei Vorteile vereint – nämlich die Chance auf einen Wertzuwachs sowie laufende inflationsgeschützte Einnahmen. Mitunter kann es aber erforderlich sein, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Erbengemeinschaft den Nachlass unter sich aufteilen muss und ein oder mehrere Miterben ausgezahlt werden wollen. Generell stehen die Chancen für einen Verkauf mit Gewinn im aktuellen Marktumfeld gut, da Schwabach dank seiner Nähe zu Nürnberg gute Wachstumsperspektiven bietet. Gleichwohl sollten Immobilieneigentümer den Verkauf sorgfältig planen, denn auch bei guten Verkaufsbedingungen können Fehler beim Verkauf den Erlös erheblich schmälern.

Aktuelle Immobilienpreise in Schwabach

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – wie hoch wird der Gewinn wohl ausfallen? Diese Frage steht schnell im Raum, wenn der Verkauf zur Debatte steht. Das lässt sich vorab schwer verbindlich sagen. Fest steht allerdings, dass die Rahmenbedingungen auf dem Markt für Wohnimmobilien in Schwabach günstig sind. So profitiert die Stadt von der Lage im Großraum Nürnberg-Fürth-Erlangen, der zu den zehn größten deutschen Wirtschaftsstandorten zählt. Rund 150.000 Unternehmen haben in der Region ihren Sitz, darunter viele IT-Firmen mit hohem Bedarf an hervorragend qualifizierten Mitarbeitern. Die gute Verkehrsanbindung an Nürnberg – die Innenstadt ist nur 20 Fahrminuten entfernt – macht Schwabach unter anderem für Familien attraktiv, die im Grünen wohnen wollen. Hinzu kommt das im Vergleich zu Nürnberg moderate Preisniveau.

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Wie das auf Immobilienmarktdaten spezialisierte iib-Instituts Dr. Hettenbach im Rahmen einer umfangreichen Analyse ermittelt hat, dürften der Kaufpreisanstieg der letzten Jahre in nahezu allen Lagen im Großraum Nürnberg – und damit auch in Schwabach – weiter fortsetzen. Speziell Schwabach könnte zudem von der Corona-Pandemie profitieren, da auch weiter von den Metropolen entfernte Lagen für viele Menschen deutlich an Attraktivität gewonnen haben. Der Grund: Dank der besseren Möglichkeiten zum Arbeiten im Home Office kommt es für viele Beschäftigten nicht mehr so sehr auf die Nähe zum Arbeitsplatz an, hinzu kommt das mitunter deutlich niedrigere Preisniveau. Das gilt insbesondere für Eichwasen sowie entlang der Rother Straße.

Tipp: Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen? Dann liefert Ihnen unser ausführlicher Immobilienmarktberichts einen ersten Überblick über die Marktlage im Großraum Nürnberg-Fürth, den Sie als kostenloses PDF herunterladen können. Zudem erhalten Sie mit unserem Preisatlas gezielt einen Überblick über die Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung Ihres Mehrfamilienhauses in Schwabach.

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Globalverkauf oder Aufteilung in Eigentumswohnungen?

Wer sein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen möchte, steht zunächst einmal vor einer wichtigen Frage: Soll die Immobilie im Ganzen verkauft werden, was auch als Globalverkauf bezeichnet wird? Oder käme auch die Aufteilung in Eigentumswohnungen und der sukzessive Verkauf der Wohnungen infrage? Die erste Option ist weniger zeitaufwändig, die zweite erfordert eine umfangreiche Vorbereitung. Es kann sich jedoch lohnen, den Aufwand für die Umwandlung zu betreiben, denn in der Regel fällt der Gesamterlös bei dieser Varianten höher aus. Da die Aufteilung in Eigentumswohnung in Erwägung zieht, ist mit einem Experten gut beraten, der die Abwicklung übernimmt und Verkäufer auf wichtige Aspekte bei der Umwandlung hinweisen kann.

Tipp: Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen und interessieren sich für die Aufteilung in Wohneigentum? Wir bringen die dafür erforderliche Expertise mit und stehen Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite.

Immobilienpreise Schwabach

Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach: Welche Unterlagen sind erforderlich?

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das geht nicht ohne diverse Unterlagen. Sie dienen zum einen als Informationsquelle für das Exposé und werden teils auch benötigt, da sie dem Käufer ausgehändigt werden müssen. Das gilt beispielsweise für den Energieausweis. Die erforderlichen Dokumente im Überblick:

  • Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Amtsgericht)
  • Bauunterlagen (Baugenehmigung, Bauplan, Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten etc.)
  • Auszug aus der Flurkarte (Ansprechpartner ist das zuständige Katasteramt)
  • Wohnflächenberechnung
  • Mietverträge
  • Unterlagen zur Haustechnik (Heizungsanlage etc.)
  • Rechnungen zu größeren Sanierungsmaßnahmen
  • Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung
  • Energieausweis (erhält der Käufer spätestens eine Woche nach der Beurkundung des Kaufvertrags)
  • Nach größeren Umbauten: Unterlagen zur Statik
  • Übergabe: Übergabeprotokoll
Kundenberatung

Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach – von privat oder mit Makler?

Ein Mehrfamilienhaus in Eigenregie oder lieber mit Makler verkaufen? Diese Frage sollte frühzeitig geklärt werden. Das hat den Vorteil, dass Verkäufer dann genauer die weiteren Schritte planen können. Zudem können sie bei Bedarf in Ruhe nach einem kompetenten Makler mit lokaler Expertise suchen. Um die richtige Entscheidung zum Verkauf mit oder ohne Unterstützung durch einen Makler zu treffen, sollten die Vor- und Nachteile beider Optionen geprüft werden. Die wichtigsten Pro- und Contra-Aspekte beim Verkauf mit und ohne Makler im Überblick: jeden Eigentümer eines Mehrfamilienhauses trifft dies zu. Dann gilt es, die Vor- und Nachteile der beiden Optionen gegenüberzustellen und abzuwägen, was eher infrage kommen könnte. Die wichtigsten Argumente für die beiden Varianten im Überblick:

Mehrfamilienhaus in Schwabach mit Makler verkaufen

Der Mehrfamilienhausverkauf mit Makler bringt diverse Vorteile und einige Nachteile mit sich:

Vorteile:

Nachteile:

Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach von privat

Ohne Makler ein Mehrfamilienhaus in Schwabach – das ist möglich, aber auch zeitaufwändig. Die Vor- und Nachteile im Überblick:

Vorteile:

Nachteile:

Mehrfamilienhaus

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Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen: Wie ist der Ablauf?

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das ist kein Buch mit sieben Siegeln, aber durchaus komplex. Um keinen wichtigen Aspekt zu übersehen, ist es hilfreich, die Schritte von der ersten Werteinschätzung bis hin zur Übergabe an den Käufer zu kennen. Die einzelnen Schritte im Überblick:

Schritt 1: Bestandsaufnahme

Am Beginn des Verkaufsprozesses steht zunächst einmal die Bestandsaufnahme: In welchem Zustand befindet sich das Mehrfamilienhaus, wo besteht möglicherweise Handlungsbedarf, um die Immobilie optimal präsentieren zu können (mehr dazu siehe Schritt 4). Zum sollte auch der Wert des Mehrfamilienhauses ermittelt werden, um eine gute Basis für das Festlegen des Verkaufspreises zu erhalten. Hierfür empfiehlt es sich, einen Immobilienexperten wie zum Beispiel einen Makler mit der Bewertung zu beauftragen. In der Regel ist dieser Service sogar kostenlos, wenn der Makler auch den Verkaufsauftrag erhält.

Tipp: Sie wollen ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen und möchten eine erste Einschätzung zum Wert vergleichbarer Objekte erhalten? Mit unserer Online-Wertermittlung ist dies nicht nur schnell und unkompliziert möglich, sondern auch kostenlos.

Schritt 2: Verkaufsunterlagen sammeln

Einige Verkaufsunterlagen sind bereits für die Bestandsaufnahme sowie das Wertgutachten hilfreich, andere werden erst später benötigt. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, möglichst früh die Verkaufsunterlagen zusammenzustellen.

Schritt 3: Den Verkauf planen – wer übernimmt die Vermarktung?

Wer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen will, sollte nun nach einem geeigneten Maklerbüro Ausschau halten. Und auch Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus in Eigenregie verkaufen wollen, sollten spätestens jetzt noch einmal überprüfen, ob sie sich wirklich alle Schritte zutrauen. Bei Zweifeln ist es ratsam, sich doch lieber an einen Makler zu wenden – das gilt auch, falls wenig Zeit für die Verkaufsaktivitäten erübrigt werden kann.

Besprechnung und Beratung
Aktuelle Miet- und Pachtpreise

Schritt 4: Das Mehrfamilienhaus für den Verkauf herrichten

Anders als beim Verkauf einer Eigentumswohnung bleibt Verkäufern nichts anderes übrig als sich auf die Außenanlagen und gemeinschaftlich genutzte Bereiche zu beschränken. Diese sollten vor den ersten Besichtigungen auf Vordermann gebracht werden. Das kann beispielsweise beinhalten, zum Haus gehörende Grünflächen noch einmal herzurichten sowie Treppenhaus, Kellergänge und Zuwegung gründlich zu reinigen.

Schritt 5: Besichtigungen mit Interessenten

Wer sein Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen will, muss nun zeigen, ob er gut organisieren kann. So gilt es, die Besichtigungstermine zu koordinieren und jeweils auch anwesend zu sein. Zudem müssen Fragen von Interessenten zeitnah und umfassend beantwortet werden. Wer hingegen mit Makler verkauft, spart sich diesen Aufwand.

Schritt 6: Einzelheiten zum Kaufvertrag aushandeln

Hat sich ein Kaufinteressent gefunden, gilt es nun, die Details des Kaufvertrags zu besprechen und sich auf einen Kaufpreis zu einigen. Makler unterstützen Verkäufer hierbei, wer in Eigenregie verkauft, muss nun sein Verhandlungsgeschickt unter Beweis stellen. Sind die Einzelheiten geklärt, wird nun ein Notar beauftragt und der Termin für die Beurkundung des Kaufvertrags vereinbart.

Tipp: Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen und kennen keinen Notar, der infrage käme? Dann hilft Ihnen unsere Notarliste weiter.

Schritt 7: Übergabe

Vor der Übergabe müssen Verkäufer in manchen Fällen noch einiges erledigen, um die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben zu können. Hat der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt, kann der Übergabetermin vereinbart werden. Dieser Termin dient dazu, unter anderem die Schlüssel sowie alle für den Käufer bestimmten Unterlagen wie etwa den Energieausweis an den neuen Eigentümer zu übergeben. Zudem wird ein Übergabeprotokoll angefertigt.

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Mehrfamilienhausverkauf und Steuern – worauf achten?

Mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Schwabach dürfte angesichts der gestiegenen Kaufpreise ein Gewinn erzielt werden. Inwiefern dieser steuerfrei vereinnahmt werden kann oder nicht, hängt von zwei Faktoren ab. Fällt der Verkauf nicht unter gewerblichen Grundstückshandel und sind seit dem Erwerb des Mehrfamilienhauses mehr als zehn Jahre vergangen, fällt keine Spekulationssteuer an, da die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

Anders sieht es aus, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf kürzer ist, da dann der Gewinn steuerpflichtig ist. Unabhängig von der Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn zudem steuerpflichtig, wenn die so genannte Drei-Objekt-Grenze überschritten ist: Dann greifen die Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel. Dieser liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert werden. Zudem greift dann die Gewerbesteuerpflicht.

Tipp: Sie besitzen mehrere Immobilien und haben keine Eile beim Verkauf? Dann ist es empfehlenswert, den Verkaufszeitpunkt auf die steuerlichen Rahmenbedingungen abzustimmen und hierzu einen Steuerberater zu konsultieren.

Tipp: Sie besitzen mehrere Immobilien und haben keine Eile beim Verkauf? Dann ist es empfehlenswert, den Verkaufszeitpunkt auf die steuerlichen Rahmenbedingungen abzustimmen und hierzu einen Steuerberater zu konsultieren

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Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach – die wichtigsten Fragen im Überblick

Beim Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach sind viele Aspekte zu beachten. Dabei ist es hilfreich, sich noch einmal die wichtigsten Fragen vor Augen zu führen. Das hilft, den Überblick zu behalten. Alle wichtigen Fragen rund um den Mehrfamilienhausverkauf im Überblick:

Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – worauf achten?

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das ist keine Aufgabe, die sich nebenbei erledigen lässt. Vielmehr sollte der Verkauf sorgfältig und umsichtig vorbereitet werden. Wer wenig Erfahrung mit Immobilien hat, ist mit einem kompetenten Makler gut beraten, der den Verkauf begleitet. Das spart zudem sehr viel Zeit.

Mehrfamilienhaus verkaufen – welche Unterlagen sind erforderlich?

Wer ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen will, benötigt folgende Unterlagen:

  • Aktuellen Grundbuchauszug (beim zuständigen Amtsgericht erhältlich)
  • Auszug aus der Flurkarte (beim zuständigen Katasteramt erhältlich)
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Wohnflächenberechnung
  • Mietverträge
  • Nach größeren Umbauten: Unterlagen zu Statik etc.
  • Rechnungen zu umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen
  • Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung
  • Unterlagen zur Haustechnik (Heizungsanlage etc.)
  • Energieausweis
  • Bauunterlagen (Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Ansichten, Bauplan, Grundrisse etc.)
  • Bei der Übergabe des Mehrfamilienhauses: Übergabeprotokoll

Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen: Wie wird der Wert ermittelt?

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei spielen diverse Parameter eine Rolle, die sich positiv oder negativ auf den Wert auswirken. So ist eine gute Lage von Vorteil, während beispielsweise leerstehende Wohnungen im Haus eher nachteilig sind. Die Bewertung von Immobilien erfordert einiges an Fachkenntnissen und sollte daher einem Profi überlassen werden. Makler erstellen Wertgutachten in der Regel kostenlos, wenn sie auch den Verkaufsauftrag erhalten.

Tipp: Sie planen den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses und möchten eine ungefähre Einschätzung des möglichen Verkaufspreises erhalten? Dank unseres kostenlosen Tools zur Online-Wertermittlung erhalten Sie diese mit nur wenigen Klicks.

Wie lange dauert es, ein Mehrfamilienhaus in Schwabach zu verkaufen?

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das kann sehr schnell vonstatten gehen oder sich hinziehen. Dabei spielt durchaus auch ein Quentchen Glück eine Rolle, aber auch die Festlegung des Verkaufspreises. Wer hier zu forsch herangeht, muss möglicherweise länger nach einem Käufer suchen als Verkäufer, die den Verkaufspreis mit Bedacht festlegen – also weder zu hoch noch zu niedrig. Generell lässt sich zudem sagen, dass die Vermarktung von Mehrfamilienhäusern in gefragter Lage in der Regel zügiger verläuft als bei Objekten in schwierigen Lagen – sofern Eckdaten wie Zustand und Mikrolagen stimmig sind.

Welche Kosten fallen beim Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach an?

Der Käufer übernimmt die Kosten für Kaufvertrag, Notar und Grundbucheintrag und beteiligt sich gemeinsam mit dem Verkäufer an der Maklercourtage. Dieser muss zudem noch Kosten für fachlichen Rat berücksichtigen – etwa für Steuerberater oder Immobiliensachverständige.

Wann wird Spekulationssteuer auf den Mehrfamilienhausverkauf fällig?

Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn fällt immer dann an, wenn zwischen Kauf und Verkauf der vermieteten Immobilie als zehn Jahre liegen.

Eigentümer mehrerer Immobilien müssen zudem die so genannte Drei-Objekt-Grenze beachten. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, überschreitet diese Grenze und wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Das hat unangenehme Folgen: So wird nicht nur der Verkaufsgewinn unabhängig von der Spekulationsfrist steuerpflichtig, sondern es fällt auch Gewerbesteuer an.

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Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen: 7 Tipps

Wohnungen in Schwabach sind beliebt. Das sollte Eigentümer eines Mehrfamilienhauses jedoch nicht dazu veranlassen, den Verkauf als Selbstgänger zu betrachten. Vielmehr sollte der Verkauf dennoch umsichtig geplant werden. Dabei helfen folgende sieben Tipps:

Tipp 1: Frühzeitig mit den Vorbereitungen beginnen

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das erfordert viel Vorbereitung. Daher ist es sinnvoll, möglichst früh zu starten. Das ist auch deshalb sinnvoll, weil dieser Part oftmals am meisten Zeit beansprucht. Ratsam ist es zudem, zunächst zu prüfen, wie lange die Spekulationsfrist noch läuft. So lässt sich der Zeitpunkt des Verkaufs im Idealfall steueroptimal festlegen.

Tipp 2: Bei der Bestandsaufnahme objektiv bleiben

Immobilieneigentümer haben oft die Angewohnheit, ihr Eigentum höher zu bewerten als es realistisch ist. Das kann gefährlich werden, wenn auf dieser Basis ein zu hoher Verkaufspreis festgelegt wird. Auf der sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie einen Immobilienexperten wie etwa einen Makler mit einem Wertgutachten beauftragen.

Tipp 3: Beim Verkaufspreis realistisch bleiben

Der Immobilienmarkt in Schwabach präsentiert sich für Verkäufer vorteilhaft. Dennoch sollte der Verkaufspreis auf keinen Fall zu hoch angesetzt werden. Das birgt die Gefahr, zu viele Käufer abzuschrecken. Schlimmstenfalls verzögert dies die Vermarktung und kann sogar dazu führen, dass der endgültige Verkaufspreis niedriger ausfällt als ein marktgängiger Preis. Wer mit einem erfahrenen Makler verkauft, umgeht diese Klippe, da gute Makler wissen, wie hoch der Preis angesetzt werden kann, ohne dass der Bogen überspannt wird.

Tipp 4: Frühzeitig die erforderlichen Dokumente zusammenstellen

Für den Mehrfamilienhausverkauf in Schwabach sind zahlreiche Unterlagen erforderlich. Daher ist es sinnvoll, schon möglichst früh alle relevanten Dokumente herauszusuchen und zu sammeln. So bleibt noch genügend Zeit, gegebenfalls fehlende Dokumente zu beschaffen.

Tipp 5: Zeitlichen Rahmen festlegen

Ob Verkauf mit Makler oder in Eigenregie: Insbesondere Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus in Schwabach von privat verkaufen wollen, sollten sich einen Plan machen und auch prüfen, ob sie überhaupt genug Zeit für alle Verkaufsaktivitäten haben. Dieser Aufwand wird von Laien oftmals unterschätzt.

Tipp 6: Experten konsultieren

Ein Mehrfamilienhaus in Schwabach verkaufen – das umfasst so unterschiedliche Themenfelder wie Steuerrecht oder juristische Feinheiten, wenn es um die Aufteilung in Eigentumswohnungen geht. Diese Themen kann und muss nicht jeder Eigentümer beherrschen. Es ist nicht nur zeitsparender, fachlichen Rat einzuholen, sondern schützt auch vor teuren Irrtümern. Wer sich etwa aus Unwissenheit den Gewinn aus den Mehrfamilienhausverkauf versteuern muss, zahlt deutlich mehr Lehrgeld als jemand, der einen Steuerberater hinzuzieht und hierfür Honorar zahlen muss.

Tipp 7: Den Makler sorgfältig auswählen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Schwabach mit Makler verkaufen will, ist mit einem lokal tätigen Maklerbüro gut bedient. Zudem sollte der Makler möglichst im Immobilienverband IVD Mitglied sein und eine Ausbildung im Immobilienbereich vorweisen können.

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