Immobilienpreise in Nürnberg

Immobilienmarkt in Nürnberg 2025: was sich verändert hat

2025 war weder Boom noch Stillstand. Der Markt hat sich neu sortiert. In den Jahren 2020, 2021 und 2022 waren viele Kaufentscheidungen durch die damalige Finanzierbarkeit deutlich einfacher. Mit den gestiegenen Zinsen kam es 2023 und 2024 zu einem spürbaren Einbruch, vor allem bei Häusern und Mehrfamilienhäusern. 2025 hat sich das aus unserer Sicht wieder erholt. Es war wieder richtig viel los, nur eben nicht mehr auf dem Niveau von 2022.

Entscheidend ist heute die Finanzierbarkeit. Käufer schauen stärker auf die monatliche Rate, auf Nebenkosten und auf Sanierungsrisiken. Das wirkt wie ein Filter. Immobilien, die in Lage und Zustand stimmig sind, werden weiterhin zügig verkauft. Immobilien mit Investitionsstau oder unklarem Sanierungsbedarf brauchen eine realistische Preispositionierung und deutlich mehr Aufklärung in der Vermarktung. Das ist mehr Aufwand, aber es funktioniert, wenn Preis, Zielgruppe und Objektqualität zusammenpassen.

Welche Objekte bei uns 2025 am stärksten liefen

Bei uns standen 2025 vor allem Eigentumswohnungen im Bestand im Fokus. Danach folgten Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Nachfrage nach dem Einbruch 2023 und 2024 wieder spürbar zurückgekommen. Der Markt hat sich hier wieder erholt, auch wenn er nicht mehr das Tempo von 2022 hat.

Wer kauft aktuell Immobilien in Nürnberg

Der Markt wird überwiegend von Eigennutzern getragen. Familien suchen Stabilität, Planungssicherheit und ein langfristiges Zuhause. Rentner und Best Ager, die ihr Haus verkauft haben, suchen gezielt eine barrierefreie, gut geschnittene Wohnung. Diese Käufer agieren meist eigenkapitalstark und sind weniger abhängig von Zinsbewegungen. Parallel sorgt in bestimmten Nürnberger Lagen ein kapitalstarkes Käuferklientel für Preisstabilität, weil dort Lagequalität und langfristige Werthaltigkeit im Vordergrund stehen.

Wichtig ist dabei: Dass Eigennutzer aktuell dominieren, bedeutet nicht, dass Immobilien als Kapitalanlage grundsätzlich unattraktiv geworden sind. Es wird nur strenger gerechnet. Lagequalität, Vermietbarkeit, Energiezustand, Instandhaltung, Rücklagen und Risiken haben in der Kalkulation deutlich mehr Gewicht. In sehr guten Lagen und bei passenden Objekten bleibt Nachfrage vorhanden, während grenzwertige Renditen und energetisch schwache Bestände deutlich schwerer vermittelbar sind.

Was heute Entscheidungen bremst und wo nachverhandelt wird

Die häufigsten Bremsen sehen wir beim Sanierungsbedarf, beim energetischen Zustand, beim allgemeinen Objektzustand und bei der monatlichen Rate. Genau diese Punkte führen am häufigsten zu Nachfragen, Nachverhandlungen oder Absprüngen. Käufer wollen Planbarkeit. Je transparenter Unterlagen sind, je klarer der Sanierungsbedarf beschrieben ist und je kalkulierbarer die Kosten, desto stabiler ist der Prozess.

Welche Lagen in Nürnberg besonders stabil sind

Die Nachfrage konzentriert sich klar auf zentrale und etablierte Wohnlagen. Besonders gefragt sind die Nürnberger Altstadt mit St. Sebald und St. Lorenz, die Nordstadt sowie die Villenlagen im Nürnberger Osten, insbesondere Mögeldorf und Erlenstegen. In diesen Bereichen bleiben die Immobilienpreise in Nürnberg aus unserer Sicht stabil bis leicht steigend, getragen von konstanter Nachfrage und begrenztem Angebot. Randlagen oder Stadtteile mit schwächerer Wahrnehmung werden kritischer betrachtet. Hier entscheiden Mikrolage, Zustand, Nebenkosten und Energie deutlich stärker über Nachfrage und Vermarktungsdauer.

Altbau und Jugendstil in Nürnberg: Liebhaber zahlen für Substanz und Atmosphäre

Jugendstilwohnungen bleiben in Nürnberg sehr gefragt. Für viele Käufer stehen Architektur, Raumgefühl und Atmosphäre im Vordergrund. Die Entscheidung ist häufig eine bewusste Liebhaberentscheidung. Höhere Energiekosten oder Instandhaltungsaufwand werden eher akzeptiert, wenn die Wohnung das bietet, was viele im Neubau nicht finden.

Gleichzeitig gilt: Nicht jede Altbauwohnung ist automatisch ein Liebhaberobjekt. Hohe Nachfrage und die erzielbaren Liebhaberpreise konzentrieren sich vor allem auf Wohnungen, die typische Merkmale tatsächlich haben und nicht nur vom Baujahr her Altbau sind. In der Praxis zählen dazu Fischgrätparkett, überdurchschnittliche Raumhöhen, Stuck oder Kassettendecken und eine großzügige Raumwirkung. Fehlen diese prägenden Elemente oder wurden sie im Laufe der Jahre entfernt, verliert auch eine Wohnung aus der Jugendstilepoche einen Teil ihres Reizes.

In klassischen Nürnberger Lagen zeigt sich diese Differenzierung sehr deutlich, etwa rund um den Kobergerplatz, in den Gärten hinter der Veste oder in Straßen wie der Campestraße in Johannis. Hier werden gut erhaltene Jugendstilwohnungen häufig zu echten Liebhaberpreisen gehandelt. In der Nordstadt sehen wir bei Jugendstilwohnungen je nach Zustand häufig eine Spanne von etwa 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Bei sehr hochwertiger Ausstattung und besonders stimmigem Gesamtzustand sind auch Werte oberhalb dieser Spanne möglich. Entscheidend ist dabei nicht das Baujahr allein, sondern die Kombination aus Substanz, Stilmerkmalen, Modernisierungsniveau und Mikrolage.

Stark renovierungsbedürftige Wohnungen: Preisspanne und warum sie so schwierig sind

Stark renovierungsbedürftige Bestandswohnungen hatten es 2025 deutlich schwerer. Für viele Eigennutzer ist die Kombination aus Kaufpreis, Finanzierung und Sanierung häufig nicht darstellbar, weil die Gesamtbelastung schnell zu hoch wird und Banken bei unsanierten Objekten genauer hinschauen. In der Praxis beobachten wir bei stark renovierungsbedürftigen Wohnungen im Nürnberger Markt häufig Orientierungswerte von etwa 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. In nachgefragten Teilbereichen, insbesondere in der Nordstadt, liegen vergleichbare Objekte je nach Mikrolage, Gebäudeart und Haustyp oft deutlich darüber und häufig oberhalb von 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte können je nach Lage, Haus, WEG Struktur und Einzelfall variieren.

Entscheidend ist nicht nur der Zustand der Wohnung selbst, sondern auch die Bausubstanz und der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Dazu zählen Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Keller, Leitungen und Heizung. Ebenso wichtig sind die WEG Situation, mögliche Sonderumlagen, Protokolle, Rücklagen und die Frage, ob sich die Sanierung wirtschaftlich und organisatorisch sinnvoll umsetzen lässt. Für Immobilienprofis liegt der Hebel in der Sanierung selbst. Durch Erfahrung, eingespielte Handwerksbetriebe und bessere Einkaufskonditionen können sie häufig günstiger sanieren als private Bauherren. Dadurch bleiben solche Objekte für Profis wirtschaftlich interessant, während Eigennutzer oft an der Gesamtrechnung scheitern.

Finanzierung und Zinsen: warum schon kleine Änderungen große Wirkung haben

Die Bauzinsen haben den Nürnberger Markt 2025 spürbar geprägt. Zu Jahresbeginn lagen Zinsen für Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Bindung bei rund 3,2 Prozent. Im Laufe des Jahres gab es Schwankungen, insgesamt zeigte sich jedoch ein anziehender Trend. Zum Jahresende lagen die Zinsen bei knapp 3,9 Prozent. Diese Veränderungen wirken sich direkt auf die monatliche Rate aus und damit darauf, welche Käufer sich welche Immobilie leisten können. Schon kleinere Zinsbewegungen verschieben deshalb Nachfrage, Verhandlungsspielräume und Preisakzeptanz, besonders bei energetisch unsanierten Objekten oder zusätzlichem Sanierungsbedarf.

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Finanzierung von 400.000 Euro ergibt sich bei 3,2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung eine monatliche Rate von rund 1.733 Euro. Bei 3,9 Prozent Zinsen steigt die Rate auf rund 1.967 Euro. Das sind rund 235 Euro mehr pro Monat. Für viele Haushalte ist genau das die Schwelle, an der eine Immobilie noch passt oder nicht mehr darstellbar ist.

Neubau in Nürnberg: wirtschaftlich schwierig

Der Neubau war 2025 eines der größten Problemfelder. Viele Projekte wurden verschoben oder gar nicht erst realisiert. Neubauwohnungen lassen sich trotz Preisabschlägen oft schwer verkaufen, weil die Quadratmeterpreise für viele Käufer nicht mehr finanzierbar sind. Auch die Vermietung ist häufig keine Lösung, denn um Neubau wirtschaftlich zu betreiben, wären Mieten notwendig, die am Nürnberger Markt nicht in jedem Segment durchsetzbar sind. Die Einkommensstruktur in Nürnberg setzt hier klare Grenzen.

Bauträgergrundstücke und Bodenrichtwert: warum das häufig missverstanden wird

Auch Bauträgergrundstücke waren 2025 schwer zu platzieren, teils sogar unterhalb des Bodenrichtwerts. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, der aus vergangenen Kaufpreisen in einer Zone abgeleitet wird. Er bildet einen Durchschnitt ab und sagt nicht automatisch, ob ein konkretes Grundstück wirtschaftlich gut nutzbar ist.

In der Praxis hängt der reale Marktpreis stark davon ab, was baurechtlich möglich ist und ob sich ein Projekt wirtschaftlich darstellen lässt. Einfluss haben Nutzung, Zuschnitt, Erschließung, Stellplätze, Auflagen sowie die Bebauungsdichte, etwa über die Geschossflächenzahl. Wenn Baukosten und Finanzierung teuer sind und gleichzeitig die erzielbaren Verkaufspreise oder Mieten nicht ausreichen, kann ein Bauträger selbst bei einem Preis unter Bodenrichtwert kein tragfähiges Projekt kalkulieren. Deshalb kann ein Grundstück trotz vermeintlich günstiger Kennzahl am Markt schwierig werden.

Davon zu unterscheiden sind Grundstücke für Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften zur Eigennutzung. Diese bleiben gefragt, weil hier nicht die Bauträgerkalkulation entscheidet, sondern Lebensplanung, Eigenkapital und persönliche Zahlungsbereitschaft.

Mietmarkt in Nürnberg 2025: knapp, anspruchsvoll und stark segmentiert

Der Mietmarkt in Nürnberg blieb 2025 angespannt und zugleich stark differenziert. Die höchsten Quadratmeterpreise werden häufig bei Ein und Zwei Zimmer Wohnungen erzielt, weil hier die größte Gruppe an Interessenten sucht. Singles, Paare und Berufseinsteiger konkurrieren um ein begrenztes Angebot.

Vier Zimmer Wohnungen und Häuser zur Miete sind gleichzeitig sehr stark nachgefragt, insbesondere von Familien. Das Angebot ist äußerst knapp. Geeignete Objekte werden häufig sehr schnell vergeben oder gar nicht mehr öffentlich inseriert. Für Familien liegt der Engpass oft weniger im Preis als in der Verfügbarkeit.

Trotz hoher Nachfrage werden Mieten nicht um jeden Preis akzeptiert. Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Miete, Nebenkosten, Zustand und Wohnqualität. Wohnungen mit veralteter Ausstattung, etwa alten Bädern, werden selbst bei moderater Miete häufiger abgelehnt. Das Anspruchsniveau der Mieter ist gestiegen.

Vermieter agieren zugleich vorsichtiger. In der Praxis spielt die Zwei Drittel Regel, also ein angemessenes Verhältnis zwischen Miete und Einkommen, eine zentrale Rolle, um langfristige Zahlungsschwierigkeiten zu vermeiden. Vollständige Unterlagen, ein seriöses Auftreten und nachvollziehbare Einkommensverhältnisse sind heute entscheidend. Für Haushalte mit geringerem Einkommen oder mit staatlicher Unterstützung bleibt häufig nur preisgebundener Wohnraum eine realistische Option. In Nürnberg stellen Anbieter wie die wbg Nürnberg oder das Siedlungswerk einen Teil dieses Angebots bereit. Auch hier ist die Nachfrage hoch und das Angebot begrenzt, Wartezeiten sind die Regel.

Beispiel Südstadt: Mikrolage entscheidet im Mietmarkt

Ein gutes Beispiel dafür, wie stark Mikrolage und Umfeld im Mietmarkt inzwischen entscheiden, ist die Nürnberger Südstadt. Bestimmte Bereiche, etwa rund um den Aufseßplatz, die Landgrabenstraße oder die Wölckernstraße, werden von vielen Mietinteressenten kritischer wahrgenommen. Hohe Bebauungsdichte, Straßenlärm, ausbleibende Modernisierungen und ein subjektiv als unruhig empfundenes Umfeld wirken sich in der Vermietung auf Nachfrage und Vermarktungsdauer aus. Zusätzlich spielt die Wirkung des Straßenraums eine große Rolle. Wenn Erdgeschossflächen überwiegend funktional genutzt sind, Schaufenster eher dunkel wirken und insgesamt wenig Aufenthaltsqualität entsteht, entscheiden sich viele Mieter schneller für ruhigere Straßenzüge, selbst wenn die Lage zur Innenstadt eigentlich sehr zentral ist.

Ein weiterer Faktor ist die große Brache am Aufseßplatz, die die Wahrnehmung des Umfelds seit Jahren mitprägt. Soweit öffentlich bekannt ist, wurden als mögliche Akteure unter anderem das Siedlungswerk Nürnberg und die BayernHeim genannt. Nach unserem aktuellen Informationsstand und dem, was wir dazu hören, verdichtet sich, dass das Siedlungswerk am Ende den Zuschlag erhalten könnte. Final ist das jedoch erst, wenn die offenen Punkte geklärt sind. Wenn dort wieder ein geschlossenes Stadtbild entsteht und neue Nutzungen hinzukommen, kann das die Attraktivität des Quartiers spürbar stabilisieren, weil ein zentraler Ort wieder zurückkommt und der Straßenraum gewinnt.

Gleichzeitig gibt es in der Südstadt Teilbereiche, die in der Vermietung deutlich stabiler laufen. Im Umfeld des Nibelungenviertels, insbesondere südlich der Wodanstraße, ist die Nachfrage bei Mietinteressenten häufig deutlich stabiler. Das spiegelt sich in der Praxis auch in einer stabileren Vermarktung wider.

Fazit: Immobilienpreise in Nürnberg realistisch einordnen

Der Immobilienmarkt in Nürnberg hat sich als stabil, aktiv und gereift gezeigt. Die Immobilienpreise in Nürnberg entstehen heute aus Kaufkraft, Lage und Finanzierbarkeit, nicht aus Wunschdenken oder früheren Höchstständen. Wer verkaufen oder vermieten möchte, braucht eine realistische Einordnung des eigenen Objekts anhand von Mikrolage, Zustand, Energie, Zielgruppe und der aktuell möglichen monatlichen Belastung. Genau dort liegt heute der Unterschied zwischen einem guten Ergebnis und unnötig langen Vermarktungszeiten.