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Bodenrichtwerte einfach erklärt: Diesen Wert hat Ihre Immobilie

Das erwartet Sie auf dieser Seite:

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungshilfe, um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln. Er zeigt, wie viel Euro Ihnen pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einem Gebiet etwa gezahlt werden muss. Derartige Bodenrichtzonen sind bestimmte Straßen oder Straßenzüge zugeordnet, können aber auch Ortsteile oder Ortschaften umfassen. Der Bodenwert spielt folglich für Verkäufer unter anderem im Rahmen der Wertermittlung eine große Rolle.

Städte und Kommunen tun sich häufig schwer damit, neues Bauland auszuweisen, sodass die Nachfrage immer weiter steigt – ebenso wie die Preise für Baugrundstücke. Diese haben sich in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben geschraubt – ein Trend, der sich auch in absehbarer Zeit kaum abschwächen dürfte. Wer Bauland, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich daher gut darüber informieren, wie viel die Immobilie wert ist. Denn je nach Region und Lage können die Preise für Grundstücke stark variieren.

der Grundstücksbodenwert
Grundstück und Bodenwert

Wie wird der Bodenrichtwert errechnet und wer legt ihn fest?

Für die Errechnung der Bodenrichtwerte der jeweiligen Gemeinde sind Gutachterausschüsse zuständig. Sie setzen sich je nach Gemeinde beispielsweise aus Vermessungsingenieuren, Sachverständigen für Immobilienbewertungen, Immobilienmaklern, Stadtplanern, Architekten und Landwirten zusammen. Dieses Gremium greift dabei auf Unterlagen vergangener Verkäufe zurück, die Notare nach einem Immobiliengeschäft an die Geschäftsstellen entsprechender Gutachterausschüsse senden. Sie sammeln diese Unterlagen, werten sie in gewissen Abständen (Berechnungszeiträumen) aus und erstellen sogenannte Kaufpreissammlungen. Auf dessen Basis können so für einzelne Zonen einer Gemeinde die Bodenrichtwerte errechnet werden.

Faktoren, die bei der Festlegung der Bodenrichtwerte von Bedeutung sind:

  • Lage
  • Möglichkeiten der Bebauung
  • Grundstücksgröße

Die Formel zur tatsächlichen Berechnung des Bodenwertes lautet dabei wie folgt: Bodenrichtwert (Euro/m²) x Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert.

Beispiel:
Laut Bodenrichtwertkarte (Stichtag 31.12.2020) zahlt man für ein erschlossenes Grundstück einer Wohnimmobilie in Nürnberg-Schweinau 760 Euro pro m² (Hintere Marktstraße/Manuelastraße GFZ: 0,7). 

Bodenrichtwert 760 Euro/m² x Grundstücksfläche 300 m² = 228.000 Euro Bodenwert.

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Wo finde ich den Bodenrichtwert?

An die Bodenrichtwerte können Sie auf unterschiedliche Weise gelangen. Die Nürnberger Bodenrichtwerte zum Beispiel können im Beratungs- und Dienstleistungsangebot im DLZ BAU (Lorenzer Straße 30) eingesehen werden. Online ist darüber hinaus eine Abfrage gegen eine Gebühr möglich.

Die Bodenrichtwerte werden je nach Gesetzeslage in den Bundesländern in der Regel zum Stichtag 31. Dezember oder 1. Januar durch den Gutachterausschuss ermittelt. Nach Veröffentlichung sind die ermittelten Zahlen sowohl in Bodenrichtwert-Tabellen als auch auf Bodenrichtwert-Karten zu finden.

In Nürnberg werden Werte regelmäßig zum Stichtag 31. Dezember in den Jahren mit gerader Jahreszahl durch den Gutachterausschuss erhoben.

Tipp:
Achten Sie beim Erfragen des Bodenrichtwertes unbedingt darauf, für welche Nutzungsart Sie das Baugrundstück damals erworben haben. Denn die Bodenrichtwerte für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Objekte unterscheiden sich voneinander.

Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte dienen für Sie im Verkaufsprozess Ihrer Immobilie als nützlicher erster Richtwert. Jedoch sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass die tatsächlichen Preise innerhalb einer Zone voneinander abweichen können. Bodenrichtwerte eignen sich daher ideal als Orientierungshilfe, nicht mehr und nicht weniger. Dies resultiert aus der Tatsache, dass bestimmte Eigenschaften der jeweiligen Grundstücke wie z.B. extravagante Grundstücksformen oder die Bodenbeschaffenheit in den Richtwerden nicht berücksichtigt werden. Zusätzlich können außergewöhnlich hoch- oder niedrigpreisige Immobilien in Gebieten die Werte verzerren. So werden in besonders gefragten Gegenden durchaus Liebhaberpreise gezahlt, die folglich den Bodenrichtpreis erhöhen.

Die Bodenrichtwerte haben das Ziel, das Bodenmarktgeschehen transparenter zu gestalten. Wichtig ist dennoch zu beachten, dass sie keine bindende Wirkung bei Kaufverhandlungen haben. Sie dürfen demnach unter keinen Umständen mit Verkehrswerten gleichgesetzt werden.

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Wie lese ich eine Bodenrichtwertkarte?

Was ist denn nun eine „sehr gute Lage“? Aufschluss darüber können Bodenrichtwert-Karten geben. Darin sind gleichbehandelte Nachbarschaften, die in Merkmale wie Arten der Bebauung und Nutzung, GFZ und Lageklasse übereinstimmen, als schattierte Flächen markiert.

Immopartner BodenrichtwertBodenrichtwerte beziehen sich daher auf die Grundstücksqualität, wie sie in der jeweiligen Zone mehrheitlich vorkommt. Mit Hilfe einer Legende kann der ungefähre Bodenrichtwert abgelesen werden. Was im ersten Moment wie ein kryptischer Bruch erscheint, lässt sich mit Hilfe einiger Zusatzinfos leicht entschlüsseln.

Während der Buchstabe im Nenner die mögliche Flächennutzung angibt, beschreibt die folgende Zahl die wertrelevante Geschossflächenzahl. Diese ist wichtig für die Berechnung, wie viel Fläche des Grundstücks für das Wohnen genutzt werden darf.

Beispiel:
Ein Grundstück hat 800 m² Fläche und eine WGFZ von 0,7. Bei der Bebauung dieses Grundstück darf die spätere Wohnfläche aller Etagen nicht über 0,7 x 800 m² = 560 m² betragen.

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Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Wichtigster Fakt: Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert. Während der Bodenrichtwert einen Orientierungswert für die Wertermittlung unbebaute Grundstücke angibt, beschreibt der Verkehrswert den aktuellen Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes. Dieser gilt beim Verkauf von Immobilien als Grundlage für den festzulegenden Verkaufspreis. Zwar gibt der Bodenrichtwert wichtige Informationen, auf deren Basis der Verkehrswert bestimmt wird. Dennoch sind Bodenrichtwert-Tabellen oder Bodenrichtwert-Karten unter keinen Umständen ein adäquater Ersatz für die Begutachtung durch einen Immobilienmakler. Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine Bodenrichtwertkarte die Werte vergangener Jahre abbildet. Aufgrund dessen sinkt die Aussagekraft, sofern eine Region sich dynamisch entwickelt.

Im Zuge der Wertermittlung einer Immobilie sind außer dem Bodenrichtwert auch andere Aspekte wie Lage, Grundstücksgröße und Möglichkeiten der Bebauung entscheidend. Insofern liegt der Verkehrswert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie in der Praxis oft über dem Bodenrichtwert. Die Ermittlung dieses Verkehrswerts muss von einem Immobilien-Sachverständigen erfolgen.

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Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert beim Hausverkauf?

Beim Hausverkauf kann der Bodenrichtwert eine große Rolle spielen, wenn das Vergleichswertverfahren keine Anwendung findet. In diesem Fall ist der die Grundlage für die Wertermittlung und somit auch dem Verkaufspreis eines Hauses. Im Zuge eines „normalen“ Hausverkaufs wird der Bodenrichtwert kaum bis gar nicht berücksichtigt, da die Hausbewertung dann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens erfolgt. Dies bedeutet, dass ein Sachverständiger wie beispielsweise ein Immobilienmakler aufgrund seiner Erfahrung und seines Wissens bei einer Begutachtung vor Ort den Wert des Hauses ermittelt.

Achtung: Der tatsächliche Grundstückswert und folglich auch der Immobilienwert liegen in den meisten Fällen deutlich über dem Bodenrichtwert – von einer reinen Immobilienbewertung auf Grundlage des Bodenrichtwerts sollten Verkäufer daher unbedingt absehen.

Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Nürnberg

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FAQ Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungshilfe, wie viel Euro pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einem Gebiet etwa gezahlt werden muss. Der Bodenwert spielt vor allem für Verkäufer im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie eine große Rolle.
Bodenrichtwerte bilden die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Der Verkehrswert liegt aufgrund von Lage, Bebauungsart etc. oftmals deutlich über dem Bodenrichtwert.
Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte der jeweiligen Gemeinde sind Gutachterausschüsse zuständig. Das Gremium greift bei der Berechnung auf sogenannte Kaufpreissammlungen zurück. Auf dessen Basis können so für einzelne Zonen einer Gemeinde die Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Nein. Im Zuge der Wertermittlung einer Immobilie sind außer dem Bodenrichtwert auch andere Aspekte entscheidend. Insofern liegt der Verkehrswert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie in der Praxis oft weit über dem Bodenrichtwert.

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